在房地產(chǎn)領(lǐng)域起步非常早的魯能集團(tuán)，近年來發(fā)展速度卻比較慢。困擾魯能集團(tuán)的，除了資產(chǎn)在逐步整合與剝離過程中遇到的問題外，還有在全國范圍內(nèi)擁有浩大土地儲備規(guī)模的問題。雖然魯能集團(tuán)擁有大量的土地，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的問題也一直備受各界詬病。
公開資料披露，魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于北京、海口、三亞、重慶、宜賓、濟(jì)南等城市。鮮為人知的是，魯能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際上早已在2011年便進(jìn)軍上海市場，且在2012年9月，通過上海電力的協(xié)調(diào)，使另外一家競爭者海航集團(tuán)知難而退，最終魯能集團(tuán)以底價拿下了當(dāng)年的上海總價和樓面地價雙料“地王”—即黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司(原名為北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司，以下簡稱“北京魯能”，2014年3月更名)與上海電力公司的合資公司，其中都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%。
不過，即使是這樣，從拿地到現(xiàn)在，將近2年時間，這塊地王卻以規(guī)劃審批未獲通過為由，暫停建設(shè)。
地王至今沒有建設(shè)的原因并不是因?yàn)殄X，一位長期關(guān)注魯能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士對記者說：“它雖然是央企，但各方面能力卻很弱。資產(chǎn)重組以后，如果記者去問他們的人才儲備怎么樣，我相信他們肯定會很崩潰。”
從上海地王項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的現(xiàn)狀或許也能反映出，魯能集團(tuán)雖然在全國拿地方面享有其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢，但是因?yàn)槠涞禺a(chǎn)業(yè)務(wù)一直整而不合，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績一直差強(qiáng)人意，成為房地產(chǎn)行業(yè)扶不起來的“阿斗”。
拿地王項(xiàng)目2年仍暫停開工
寸土寸金、一線全景、豪宅遍地的上海陸家嘴濱江，正在如火如荼地建設(shè)保利國際中心城市綜合體、上海海航大廈、翡翠濱江藝術(shù)中心等項(xiàng)目。如今，8萬余平方米的超甲級寫字樓“上海海航大廈”已然崛起，然而其南面相鄰的E18單元1-12地塊卻在拿地兩年后幾乎未曾動工。被高大圍墻圍住的工地內(nèi)，只有三三兩兩幾個工人，沿著工地走一圈，也未曾見到任何施工銘牌。
“今年3月份的時候，這地塊的主人對外宣稱要開工，但是到現(xiàn)在為止也沒有人。現(xiàn)在我們一個工地就30多個人，樁基之前只有兩臺，最近剛剛又來了一臺。工程隊(duì)在七寶還有項(xiàng)目，人員都還在七寶。”工地現(xiàn)場一位安保人員向記者確認(rèn)了此地塊的確是“魯能集團(tuán)的項(xiàng)目”后，就工程進(jìn)展緩慢發(fā)出感慨，“現(xiàn)在人都沒有，隔壁海航一個工地有800多人，這塊地說是三年建成，現(xiàn)在看起來離建成遠(yuǎn)著呢。”
資料顯示，E18單元1-12地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路(延伸線)，出讓面積11788.7平方米，容積率6%，屬商業(yè)用地。根據(jù)當(dāng)年出讓方規(guī)定，E18單元1-12地塊既不可用作商務(wù)辦公地點(diǎn)，也不可建成公寓式辦公場所，主要開發(fā)意向?yàn)榫频曜∷藓透叨藭h場所。
所以早在當(dāng)年12月，該地塊就被確定將建成“上海JW萬豪侯爵酒店”。根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公示信息，上海申電投資有限公司“上海JW萬豪侯爵酒店”項(xiàng)目取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時間是2012年12月6日。
記者查閱“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”公布在網(wǎng)上的招標(biāo)信息后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目擬新建一幢30多層高的五星級酒店，并設(shè)有地下停車庫，其中客房600個，宴會廳3個，會議室6個，室內(nèi)游泳池1個，健身中心1個，餐廳3個。工程總建筑面積95732平方米，其中地上建筑面積70732平方米。招標(biāo)信息公布的開工時間為2013年11月，竣工時間為2015年10月。
不過，同樣在上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱“上海規(guī)土局”
)網(wǎng)站公示信息內(nèi)，“上海JW萬豪侯爵酒店建設(shè)項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示時間卻為2014年4月14日。
魯能集團(tuán)上海分公司管理層陳偉(化名)告訴記者，“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”所處地塊為上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃地段，前期概念規(guī)劃等工作一直在與政府協(xié)商，今年早些時候魯能集團(tuán)方面也曾開工，但被有關(guān)部門緊急叫停，因?yàn)楫?dāng)時的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并未審批完成。實(shí)質(zhì)上，該項(xiàng)目目前處于“暫停”狀態(tài)。
他同時披露，截至目前為止，該“地王”項(xiàng)目至今尚未取得開工許可證。“原計(jì)劃是今年8月底開工，但是現(xiàn)在還沒有取得開工許可證。”
“我們集團(tuán)現(xiàn)在也很急，資金全都拋在里面。按照正常情況，項(xiàng)目工期是36個月，集團(tuán)現(xiàn)在想壓縮成24個月來完成，就是提前1/3的時間，這是集團(tuán)的要求。既然前面有點(diǎn)慢，工期這一塊我們會加快。一旦開工的話應(yīng)該會在20個月之內(nèi)完成。”陳偉稱。
雖然魯能集團(tuán)上海分公司方面并未透露“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”相關(guān)預(yù)期投資成本，但根據(jù)早前在招標(biāo)網(wǎng)站上的信息顯示，該項(xiàng)目的工程成本為2.6億元。
“項(xiàng)目還沒有開工，并不是因?yàn)橘Y金的緣故。”陳偉向記者透露說，“實(shí)際上，工程建設(shè)這一塊我們的資金其實(shí)已經(jīng)到位了。”此外，一位熟悉魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士也向記者確認(rèn)，作為國家電網(wǎng)[微博]的“孫公司”，魯能集團(tuán)并不差錢。
靠上海電力“協(xié)調(diào)”拿地
除去“不差錢”的資金優(yōu)勢外，魯能集團(tuán)在上海拿地的過程中也享受到了母公司在背后支持的便利。
至今為止，魯能集團(tuán)是如何以底價拿下黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，依然是一件鮮為人知的事。根據(jù)當(dāng)時多家媒體報(bào)道，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊原定于9月21日出讓，至競買申請?zhí)峤蝗掌诮刂箷r，已有13家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書，2家企業(yè)提交競買申請。不過，9月17日，上海規(guī)土局網(wǎng)站突然掛出通知，中止黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊的出讓。9月27日，上海規(guī)土局網(wǎng)站再次掛出通知，恢復(fù)該地塊的出讓活動。但值得注意的是，此次公告信息顯示，該地塊的申請競買人已由2家減至1家。
記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部獨(dú)家獲悉，當(dāng)年另一家提交申請的企業(yè)實(shí)為海航集團(tuán)。而從中協(xié)調(diào)、最終幫助魯能集團(tuán)拿下地塊的則是上海電力公司。
根據(jù)上海工商局網(wǎng)站企業(yè)基本信息顯示，上海申電投資有限公司為國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表為魯能集團(tuán)總會計(jì)師、黨組成員董文華，注冊資本為8億人民幣，經(jīng)營范圍為實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)等。而根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺廣宇發(fā)展(6.54,
0.00,
0.00%)的資產(chǎn)重組方案顯示，上海申電投資有限公司實(shí)為魯能集團(tuán)下屬企業(yè)都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，都城偉業(yè)集團(tuán)占股98.75%，上海電力占股1.28%。
“上海電力跟政府的關(guān)系比較熟一點(diǎn)，有股份在里面，它就有這個義務(wù)，有責(zé)任去做這個事。”魯能集團(tuán)內(nèi)部一位人士告訴記者，“其實(shí)上海電力占股多少無所謂，最終都是國家電網(wǎng)的資產(chǎn)。只是說合資建設(shè)，大家一起來做這個事，不能說這個事跟我沒關(guān)系，我們就不幫你們協(xié)調(diào)了。”
陳偉也坦言，黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊以20.5億元底價成為2012年上海總價及單價最高的“雙料地王”，其實(shí)挺“虛”的。“就算放在當(dāng)年，價格其實(shí)也不高。它只是地塊特殊，面積其實(shí)很小，總共才1萬多平方米，樓面價28983元/平方米，總價也不高。這個地段，現(xiàn)在看還蠻便宜的。”陳偉說。
根據(jù)搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)，與魯能“上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目”相鄰的黃浦江中心段E18單元1-10地塊，由大新華物流控股(集團(tuán))有限公司、海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司、海航實(shí)業(yè)控股有限公司三家聯(lián)合體于2009年9月競得，總面積20833
平方米，建設(shè)用地面積20833平方米，起始價11億元，成交價18.24億元，樓面地價達(dá)36481元/平方米，溢價率為65.82%；同期由上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司競得的黃浦江中心段E18單元1-8地塊，總面積37015平方米，建設(shè)用地面積37015平方米，規(guī)劃建筑面積88836
平方米，起始價20億元，成交價30.05億元，樓面價為33826元/平方米，溢價率為50.25%。
與此同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與上海當(dāng)?shù)仉娏ο到y(tǒng)的合作，已經(jīng)成為魯能集團(tuán)在上海發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要模式。在注冊成立“上海申電投資有限公司”半年之前的2011年10月21日，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司在上海注冊。根據(jù)上海工商局企業(yè)信息，該公司同樣為國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，法人代表同樣為魯能集團(tuán)總會計(jì)師、黨組成員董文華，注冊資本為15億人民幣。公司經(jīng)營范圍除了智能發(fā)電等技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓外，也包括了房地產(chǎn)業(yè)、賓館業(yè)的投資，實(shí)業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，自有房屋租賃、物業(yè)管理等等。
根據(jù)今年4月份魯能與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案中對魯能集團(tuán)的披露，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司為魯能集團(tuán)下屬二級公司，魯能集團(tuán)持股比例為60%。記者從魯能集團(tuán)內(nèi)部確認(rèn)，該公司另一個合資方也為上海電力。
搜房網(wǎng)土地交易數(shù)據(jù)顯示，2011年10月26日，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司競得世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-02地塊、B02B-05地塊、B03D-03地塊，總面積10521
平方米，建設(shè)用地面積10521平方米，規(guī)劃建筑面積78862 平方米，以底價14.81億元成交，樓面價18776元/平方米。
此外記者同時獲悉，魯能集團(tuán)確定將參與上海南京東路“華東電力大樓”改建工程，該項(xiàng)目也將改建成一家星級酒店。
不爭氣的魯能地產(chǎn)業(yè)績
因背靠國家電網(wǎng)這棵大樹而享受多重便利的魯能集團(tuán)在上海市場的際遇，只是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)拓展的一個縮影。但頗為不爭氣的是，魯能集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的業(yè)績表現(xiàn)卻長期為人詬病。
創(chuàng)立于2002年底的魯能集團(tuán)，對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)經(jīng)歷了漫長的歷史。2005年，魯能集團(tuán)就已經(jīng)以738.05億元總資產(chǎn)居山東企業(yè)第一，并橫跨煤電、礦業(yè)、房地產(chǎn)、工程建設(shè)、金融、體育等多個產(chǎn)業(yè)。但2007年，魯能集團(tuán)秘密私有化的進(jìn)程被叫停后，其龐大的業(yè)務(wù)資產(chǎn)就面臨失衡的局面。
早在2008年，魯能集團(tuán)就開始頻頻進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)公開資料披露，2009年，魯能集團(tuán)總資產(chǎn)高達(dá)1009億元，但總負(fù)債也高達(dá)800億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。2010年11月，魯能集團(tuán)正式成為國家電網(wǎng)一級全資子公司，在資金與業(yè)務(wù)發(fā)展等方面得到國家電網(wǎng)進(jìn)一步支持。2011年第一季度，魯能集團(tuán)獲準(zhǔn)成為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的新增5家央企之一，也成為國家電網(wǎng)唯一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，確立了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司未來主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的地位。
不過，隨著資產(chǎn)的逐步整合與剝離，公司營業(yè)收入逐年下降。據(jù)中誠信國際2013年魯能集團(tuán)跟蹤評級報(bào)告顯示：2010年魯能集團(tuán)營業(yè)總收入289億元，2011年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入251億元，到2012年，營業(yè)額下降至121億元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，魯能集團(tuán)營業(yè)總收入77億元。另一方面，魯能集團(tuán)長期以來被指擁有較大規(guī)模土地儲備資源。根據(jù)中誠信國際出具的2013年魯能集團(tuán)跟蹤評級報(bào)告，截至2013年9月末，公司已確認(rèn)待開發(fā)土地面積為1.92萬畝，土地儲備規(guī)模較大，主要分布在山東、海南、北京、重慶、大連等地。
但僅就其早在1993年便開始跑馬圈地的海南市場為例，根據(jù)今年4月份魯能集團(tuán)與旗下上市平臺廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案披露，成立于2003年7月的海南三亞灣新城開發(fā)有限公司旗下魯能三亞灣、魯能山海天、魯能紅塘灣三大項(xiàng)目總占地面積為143.62萬平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亞灣凈利潤分別為-0.38億元、1.29億元和1.02億元。2011年，海南三亞灣虧損的主要原因是達(dá)到收入確認(rèn)條件的開發(fā)產(chǎn)品較少。同樣，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出現(xiàn)-0.15億元的虧損，2013年1-8月凈利潤也僅0.08億元。
為了做大地產(chǎn)業(yè)，魯能集團(tuán)一直希望整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但受調(diào)控的影響，魯能集團(tuán)資產(chǎn)注入計(jì)劃一直未能順利進(jìn)行。自去年8月份開始，魯能集團(tuán)再次發(fā)起地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃。在這一龐大資產(chǎn)整合的布局中，廣宇發(fā)展將向包括國家電網(wǎng)旗下唯一地產(chǎn)平臺魯能集團(tuán)在內(nèi)的3個交易對象發(fā)行股份，收購多項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)，吸納資產(chǎn)的預(yù)估值達(dá)125.2億元。但是由于標(biāo)的資產(chǎn)的經(jīng)營狀況、高額的負(fù)債率以及溢價收購，資本市場給予了重組消極的回應(yīng)。
2013年11月13日，廣宇發(fā)展公布重組消息復(fù)牌后一字跌停，2013年11月14日，早盤一度打開跌停，十分鐘后又再次跌停。就連廣宇發(fā)展的董事長秘書韓玉衛(wèi)在接受媒體采訪時都稱，現(xiàn)在的魯能集團(tuán)，雖然地產(chǎn)行業(yè)已被確定為主業(yè)，但在凈利潤貢獻(xiàn)上卻并不搶眼，其他行業(yè)收益反而比較好。
然而，魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺廣宇發(fā)展最新公告顯示，今年7月23日收到《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》，證監(jiān)會已正式受理關(guān)于公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項(xiàng)。頗受市場關(guān)注的魯能與廣宇發(fā)展資產(chǎn)重組方案正在逐步推進(jìn)之中。
