主持人(沈竹)：歡迎各位關注我們今晚的《央視財經評論》，我是沈竹。今天我們關注不動產登記制度，土地、房屋、草原、林地、海域等不動產要統一登記，昨天看到國務院召開常務會議討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，并且決定將征求意見稿向社會公開的征求意見。不動產登記制度到底該如何建立?十余個相關部門如何能夠協調統一?統一不動產登記，是不是在為未來的房產稅做準備?今天我們將就此展開評論。兩位老朋友是林耘和劉戈，歡迎兩位。在節目一開頭我們還是看看相關的政策進展如何?
解說：樓市的溫度到底如何，記者日前走訪呼和浩特一些樓盤的售樓處，大多很冷清。在一家較大項目的售樓處記者看到，占地五、六百平方米的售樓處買房或者咨詢的人很少，不過3、4個人。
售樓處看房者：因為大家都處于那種觀望狀態，樓盤好像成交也不太好，所以有想買一套的想法，但是還是想等等看。
解說：觀望的情緒樓盤的銷售人員感觸也很深，席在喜是一家房地產銷售公司的負責人，2010年他們公司開始進入呼和浩特房地產市場的，第一年就趕上了呼市樓市最黃金的時期。可說到現在，樓市就兩個字低迷。
席在喜(呼和浩特某房地產運營機構董事長)：高峰期整個城市每月在5000到6000套左右，現在大概是每月能夠達到1000左右，大概是高峰時期的只有20%左右。
解說：銷售公司有壓力，開發商的日子怎么樣呢?鄭元生(音)是內蒙古一家房地產公司的負責人，他們的項目原計劃今年能賣出去1200套左右，但現在看來，估計今年的銷售量只有達到五、六百套。
鄭元生(內蒙古某房地產公司負責人)：我們買地是很謹慎的，現在市場比我們想象得要冷。
解說：再把目光轉向杭州，受到新開樓盤降價的連鎖效應，杭州二手房市場表現得也是十分低迷，一些房產小中介已經撐不下去了。
商家：我也是接別人的(店面)，這里以前是中大，賣房子的。
杭州某中介人員：一般像我們這條街店比較多，競爭肯定是存在的，現在買賣不好就做租賃，租賃上半年還是不錯的。
解說：不僅是小中介的生意不好做，在杭州業務量排名前幾名的中介生意也下滑得十分嚴重，記者用半天時間先后走訪了杭州排名前幾名的大型中介公司門店，在半天的時間里幾家門店累計只有2名客戶到訪，還都是咨詢租賃業務。
趙威(杭州某中介區域經理)：從去年的下半年開始成交量和成交價格都是一路走低的，像我們這個片區是以學區房為主，去年最高的時候賣到(每平米)3萬，現在市場成交價在2萬56左右，然后相對來說客戶群觀望比較濃，不愿意下單，掛牌的量比之前要多。
解說：樓市趨冷，房價增速下降是6月的主基調，70個大中城市房價數據顯示，環比價格下降的城市比5月份增加了20個，達到55個，房價走勢。圍繞房子的消息一直牽動人心，昨天政策層面一條消息，格外引人注目。
國務院常務會議討論不動產登記暫行條例征求意見稿，強調已經發放的權屬證書繼續有效，已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序改變而受影響。會議決定按照立法決定要求，將征求意見稿，向社會公開征求意見，之后再推進相關法律修改工作。
主持人：不動產登記制度大家都很關心，一方面可能會想象到將來為房產稅做準備，另一方面覺得它會影響到房價，但是正本清源，因從新聞中看到的都是概念，那兩位能不能先跟大家溝通一下，不動產到底指的是什么，我們登記內容到底會登記一些啥?
林耘(央視財經評論員)：不動產現在涉及到的是土地、林地、房屋，還有草場，以及灘涂，這些都涉及在里頭。房屋是眾多這五類當中的一項，所以應該說對房地產是有影響，但是并不是單一沖著房地產去。
第二一個就不動產的登記制度主要理順原來的監管體系，因為原來太亂，多個部門管，管起來容易一鍋粥。其實對摸清家底，這一次如果能統一的話有好處，另外當然對未來如果說要征收稅，也是有基礎性的這種作用。
當然對于普通老百姓來講，我覺得也是一件好事，因為以前辦手續太復雜，信息不透明，抵押、購買等等這些都存在風險，所以這件事對普通老百姓來講是有好事的。但是如果想著因為不動產登記制度要出來，然后房價會有直接的很大的沖擊，我覺得應該不至于。
主持人：林先生解釋了不動產是什么，老劉能不能告訴我們登記個啥，現在流行一個詞叫確權，確的什么權?
劉戈(央視財經評論員)：因為現在這種不動產登記以前是屬于各種不同部門的，比如說有的商品房就是在城建部門，那么土地的話，是在國土資源部，然后還有森林、草原，還有沿海的灘涂，那么這些都屬于不同的部門。那么各個不同部門，在設置登記的條款、內容、方位所有這樣一些內容的話，它都有不同的標準。而且都是由各自的歷史嚴格這么來的。
那么這樣現在要摸清這個家底，而且的話，尤其是在經濟交易過程當中，能夠確認這個權屬的話是非常清晰，那么怎么辦?就是先要把這個家底摸清楚。那么包括現在，以前是完全沒有進入到這個統計體系里頭，包括農村的宅基地，農村農民的自建房，那么這些東西在以前的話，是沒有統一的標準的登記方式，把已經有的和以前沒有概括進來的，那么所有的不動產都在這一個信息系統里邊。那么以后，就像剛才林老師說的，我們去查詢，我們去辦手續，變得都非常方便和簡單。
主持人：也就祖國大江南北每一塊土地，每一塊，不管它大大小小的方面，都要清清楚楚。其實涉及到。
劉戈：摸家底，對。
主持人：就相當于身份證的概念，登記個啥，可能我猜想大小、面積，什么條件，土地的這種質量等等等等。
劉戈：它可能是一份檔案，就像我們個人檔案，里面不光有就說你的一些基本信息，那么里面包括你的歷史上你曾經干過什么，它都有，包括這塊土地它的權屬，原來是屬于誰的，后來經過誰的手，中間交沒交稅，那么現在都要通過這樣一個登記體系，能夠一目了然的能夠看到。
主持人：說完這些概念性的東西，大家可能很清楚不動產登記制度到底是什么一個意思，但是接下來大家更關心的是它對房價的影響，很簡單的告訴大家，你們認為當這個制度逐漸的完善的過程當中，房價到底會降嗎?
劉戈：我們回溯一下在2013年的3月份的時候，當時確定了就是一個期限。就是到2014年的6月份之前，那么要確定不動產登記制度要出臺，登記條例要出臺，現在晚了一個月已經出臺了。
那么在2013年11月份，當時確定那么這件事誰來干，是由國土資源部來干。那么到5月份，今年5月份的時候，原來的國土資源部有一個叫做地籍司，籍貫的籍，土地的地，地籍司，那么他翻牌，又加了一個牌叫做不動產登記管理局了。那么所有的這樣一步一步來，那么這個過程雖然整的登記的規則還沒有出臺，但是它在市場上已經產生了影響。
主持人：是不是有直接的關系，我們也聽聽很多專家的觀點，就這樣一個征求意見稿，大家會覺得有什么樣的一個目的，我們來梳理一下。
解說：中國社科院副院長李揚直言，不動產統一登記制度會讓房地產市場透明化，這對目前紛亂復雜的住房問題有一定的梳理，也有利于政府進行精準調控。
中原地產首席分析師張大偉認為，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》的推出，是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的標志性事件，預計隨著不動產登記的加速，大戶型二手房供應將繼續增加。
機構方面，申銀萬國認為，不動產實行統一登記直接目的在于摸清家底，為房產稅向存量征收創造了條件，在短期對市場和銷售的影響有限。
主持人：你看說從精準調控到摸清家底，大家都會覺得對這個登記制度的一個征求意見也好，將來的出臺也好，拍手叫好，也希望這個速度能夠快一點兒。這是一個技術性的難題，現在看來好像技術上很容易解決，但是很多的部門利益似乎成了一個障礙，怎么克服它?
林耘：對，剛才說起來好像是好事，但是為什么這么難，就難在其實你會看到它有部門利益。原來這些部門歷史嚴格下來他都管著，各自管各攤的事，這里頭有權力，有權力背后的一些東西，所以都不太愿意交出來，這就導致沒有頂層設計的時候，這件事很難辦。
剛才劉戈老師講到的，說頂層設計現在設計出來的，歸到國土資源部這樣來管，這個就理順了這個關系，而這一次出臺征求意見稿，就是走群眾路線。讓老百姓把各種各樣的情況反映上來，然后再經過論證修改之后，最終版本出來。所以估計起來時間，還是需要時間。
第二一個就是這件事出來之后，我們看到天天房價好像在跌，但我覺得是巧合。巧合在哪兒?就這輪房價的調整還是跟它上漲周期過長，累積漲幅過大、庫存量明顯的增加，再加上我們調控政策起作用，所以出現了調整。當然有部分是心理因素，大家有點兒擔心。
劉戈：對，因為據我了解，還是有很多的交易是由于這個原因，就說有些人賣房子，有些人改變房屋權屬的登記。那么據我了解，那么的確是出于。
林耘：規避這個風險。
劉戈：對對對，對于這樣一個政策自出臺。
主持人：對，這種擠出效應。
劉戈：對對。
主持人：其實今天網友互動中也很多的說到了擠出效應，對將來房價的影響，但是另一方面，很多的關注度都集中在了房產稅跟不動產登記制度的關聯上面，就房產稅的開征和不動產登記制度是否在為房產稅的開征做準備，我們先來看看相關的背景。
解說：不動產登記制度，將“浮出水面”。
媒體援引中城投資總裁路林的觀點，不動產登記首先是財產權利的證明，這是物權法進一步的落實。若制度建立，對中國具有劃時代的意義。在國外，每個城市市政廳的第一間辦公室就是不動產登記部門，可見其重要性。
有分析認為不動產統一登記制度本身是房地產長期管理制度的一部分，并不直接對房地產市場產生影響，但對房產稅向存量征收創造了條件。
專家指出，“房地產調控長效機制”包括三大基礎工作，即：房產稅、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度。
不久前，記者通過大數據調查發現，房地產稅、國五條、限購令，以及不動產登記是大家關注的房地產政策熱點。其中房產稅的關注度居首，占到46.04%。
有關房產稅的訊息，很多人覺得像是霧里看花，進程也是謹慎和穩妥。
2011年1月，上海開展對個人住房征收房產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。
當年1月，重慶啟動房產稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。
此前，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產稅，并要求“加快立法并適時推進改革”。
財政部財政科學研究所所長賈康日前對媒體透露，目前，房地產稅立法還沒有列入全國人大立法工作的計劃，年內也不會有任何動作。即便是草案出來也要經過多次審議，還要征求社會方方面面的意見。”預計到2015年有一個初步的文本，到2016年可能有動作。
主持人：確實不動產登記制度之所以引起這么高的關注度，很多人把它聯系到了將來的房產稅做準備這樣一個層面，兩位你們覺得，現在不動產統一登記制度這樣一個跨越歷史的制度設計，會不會跟房產稅有著相當直接的關系。
劉戈：對，其實設計不動產登記制度不是為了房產稅，但是有了這一項這個制度以后，那么對于房產稅的開征就有了一個前提條件。因為其實全世界各個國家，包括大部分的發達國家和很多的發展中國家，都是把房產稅作為一個重要的稅源。那么包括在美國的大部分城市，他的房產稅都超過地方稅收的50%以上，地方教育的錢，一些公共事業的錢都來自于房產稅。那么你要干這件事它有一個基本的前提，就是說要把房產稅，房產的基本情況，不動產的情況，你得登記上來，你怎么樣收這個稅，所以的話當有了這樣一個，我們這樣一個不動產的登記制度，當它成熟了以后，而且按照規范，那么最后的話，在一個部門可以清晰的查到的話，那么我們就有條件來開征這個稅，到底誰應該收多少稅，應該在是第一套房子收，第二套房子收或者是多少平米減免，所有的這些事的話你才能做，如果沒有這樣一個詳細的登記制度，那么你所有的這些問題的話，就很難解決。
主持人：對，不管是兩年、三年，大家都會覺得房產稅一定是會征收的。而且不動產登記制度就是在為他做準備。
劉戈：對，按現在的指標是2017年。
主持人：那這個時間表，會不會像很多人說的，2017年、2016年還是一個很漫長的過程。
林耘：我覺得房產稅其實在一個地域里頭征收的話，是跟這個不動產登記制度沒有必然的一個聯系，我們看重慶也好，上海也好，都已經開展了這個房地產稅。所以它原來的地方其實掌握的相關數據，就足以根據各地來征收這個房產稅。
那么這次不動產的登記制度推出以后，我覺得它整個涵蓋更加的完整，更加的權威，同時是把不同地方，也就是說一個人在中國境內擁有的這些房產的資料能夠并在一起。那么這個會對階梯征稅有好處，比如說可以減免一部分，可以怎么樣階梯來收，這個數據是要的。
還有的話，有可能對未來房產稅跟土地這種稅收這樣一個合并或者出臺新的東西，要有這個基礎性的一個工作。因為原來像住建部門掌握的是房屋的這種數據，跟土地這塊沒有結合在一起，那么這一次的統一這個登記制度的話，可能會對未來更為權威的，更為合適的稅收政策出臺打基礎，所以這是有用的。
主持人：對，在滿盤這樣一個稅收政策都進行一個大的調整的過程中，房地產稅會在什么背景下出臺，不動產統一制度將會給它們帶來什么樣的一個技術儲備，今天我們也梳理了專家觀點，我們再來看一下。
解說：中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，房地產稅并不是一個稅種，而是一個體系。房地產稅包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等。這次明確提出立法，這就涉及立法和改革結合的問題。從決定看房產稅的立法的步伐會加快。
中國社會科學院研究院財政研究室主任楊志勇(音)表示，大家最關心的是個人自住房房產稅如何征收，技術問題能否解決，大家能不能接受，房產稅征收之后，如何保證公平，這是在征收之前需要解決的問題。
主持人：應該說談了一年多這個不動產登記制度，從征收到一些個技術儲備，似乎大家不再關心它的是非問題，而是關心它的一個技術問題，就是它在出臺之前，我們到底細化到什么樣的程度，各個部門之間到底如何合作才能解決各種各樣的一些瓶頸也好，門檻也好，障礙也好等等等等，很多專家都提到了技術問題，技術問題現在不存在問題嗎?
劉戈：很多國家，你像日本他是在法律部門統一，全國的有自上到下的一個垂直的系統，來進行一個不動產的登記。那在美國不聯網，不聯網的話，就是各個縣然后都是有自己的登記方式、各個城市，但是呢，他把這些所有的信息都是公開的，那么最后他把這些信息匯集到商業網站，那么你任何人在商業網站就可以查到，像絕大部分的州，都可以查到哪一幢房子到底是誰的，或者誰擁有什么房子，那你說商業網站已經就可以完成這個工作，那么全國我們來做這樣一個事情，一定在技術上不存在問題。
主持人：信息分散、重復登記，而且浪費了很多資源，讓我們大數據不能夠很好的使用。那將來這樣的一個統一，會給我們整個房地產市場帶來什么樣的變化，會對我們中國的不動產市場帶來什么樣的變化?稍適休息，繼續回來。
主持人：歡迎各位回到我們今晚的《央視財經評論》，我們關注是不動產統一登記制度開始向全社會進行一個征求意見的過程。那這樣的征求意見，其實被賦予了很多不同的意義，這樣的制度推出也是大家希望能夠調控房價，或者說房產稅征收的一個另外的目標。
那我們也看看今天網友的一個熱烈呼應，大家都提到了房價和房產稅的問題。我們看看第一位網友，他叫簡單，他說不動產統一登記是發展趨勢，是我們早晚都要做的一件事情。一方面有利于監管部門的監管，有效的簡化辦事流程;另一方面有利于保障不動產所有者的權益，能更加清楚的知道自己的權利和義務。確權，另外一位網友叫回憶，他這樣說，他說不動產登記對于那些坐擁多套房產的人群來說，確實有著巨大的沖擊力。畢竟一旦房產稅出臺，他們可能將會面對數額巨大的稅收，因此一方面他們會想方設法分散登記房產信息;另一方面他們會出售手中的房產，這樣市場上的房子就會有所增加。這樣一個擠出效應的概念，我們似乎談了很久。大家都會覺得這樣的擠出效應，會帶來房地產市場的一個調整。也有很多人，比如說老劉你就認為現在已經在經歷這一輪調整的過程，你們覺得這種擠出效應的這樣一個作用，會逐漸的放大嗎?
劉戈：從這個亞洲金融危機之后，從1999年開始，房價就開始上漲。那么韓國政府為了解決這個問題，就是房價快速上漲的這樣一個問題，在2005年的時候，推出來一個叫不動產綜合稅。他原來的話，實際上有一個不動產稅，但是那個稅的話，收的稅率很低，那現在這個不動產綜合稅它主要針對高端房地產，那么就是按照韓元說，是當時6億元以上的，那么通過這樣的一個稅收的推出，那么很快就結束了長達七年的這樣一個房地產快速，房價快速上漲的過程。
主持人：泡沫積累的一個過程。
劉戈：而且的話，這種政策由于它是稅收，它起作用相對比較緩慢的，它是一個過程。所以房價在下跌，也沒有形成像日本那樣一個急跌，是一個泡沫慢慢的破裂的一個過程。
主持人：林耘你覺得這種擠出效應，在未來這種放大的作用，會怎么影響我們的市場。
林耘：我覺得對多數人來講，幾乎就沒有影響，因為擁有，真正擁有多套房子的人還是少，而且可以想象一下一定會有個免稅的，這樣免征的一個額度。那么對于持有多套房子的人來講，其實大家會習慣，就是交房產稅會是一個很常態的事情，中國未來會收，其實在全世界各地收房產稅的地方也非常得多。它不意味著房價一定是會下跌或者大跌，它倒不一定，只是說你在買房子的時候，你在買房子的時候，你要考慮到房產稅的這個負擔，這個是要考慮。房產稅的征收我們也看到它有正能量，它可以比如說社區環境的改善，跟教育等等這些關聯在一起，所以房產稅的征收并不是單純為了打壓房價，這個我覺得要想得比較清楚。
主持人：對，從政策制定的目標一定是綜合考慮，但是這個制度一旦形成，可能我們的整個，大家的交稅習慣，對房地產市場的理解也好，可能都會不一樣。
主持人：不動產登記制度一旦形成市場將會怎樣?兩位?
主持人：登記制度完善了以后，然后可能房產稅出臺了以后，可能交房產稅了以后，那么其他方面的稅收你就要進行調整。也就是說你不能讓我已經交了很多的稅種，然后又多出來一個稅種，而是說把以前那些稅種的話，要合并。這樣的話，就是讓這個稅收制度的話，更多的能夠起到一個調節作用，那么這個我是覺得那就真正起到了我們房地產稅的作用。
林耘：我覺得市場會比較快的找到它的一個均衡點，通過需求的改變，通過價格重新定位，應該說…
《央視財經評論》 20140731 統一不動產登記與房產稅有多大關系? 本期節目主要內容：
昨天國務院召開常務會議討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，并且決定將征求意見稿向社會公開的征求意見。不動產登記制度到底該如何建立?十余個相關部門如何能夠協調統一?統一不動產登記，是不是在為未來的房產稅做準備?本期節目將就此展開評論。
(《央視財經評論》 20140731 統一不動產登記與房產稅有多大關系?)
