摘要：市場判斷，由于大型開發企業往往對資金的周轉率有較高要求，因此很可能東壩地區將打開北京樓市的缺口，成為房價的泄洪區。
日前，國家統計局公布70大中城市房地產價格指數，僅有6個城市維持上漲態勢的結果，正在應驗“房地產市場逐步進入調整期”的判斷。作為全國房價風向標的北京樓市走勢，又一次成為各方關注的焦點。
北京樓市的調整很可能從東壩地區開始。記者獲悉，位于東壩的首開香溪郡項目已經準備以2萬元/平方米的價格入市開盤銷售，這個價格甚至低過部分自住型商品房項目售價。而在此之前，首開常青藤項目也曾以直降1萬元/平方米的方式促銷。
東壩地區一線大型開發企業匯聚，未來區域競爭壓力驟升。目前，已經有首開、金隅、恒大、泰禾等企業相繼布局東壩，市場判斷，由于大型開發企業往往對資金的周轉率有較高要求，因此很可能東壩地區將打開北京樓市的缺口，成為房價的泄洪區。
壓力驟升的東壩
自去年以來，東壩區域就在不斷升溫，最高地價超過5萬元/平方米。首開、金隅、泰禾、恒大等諸多開發商相繼布局東壩。“東壩地王頻出，這在一定程度上也說明品牌房企對區域的看好。”業內人士認為。從2003年的奧林匹克花園到近兩年的金隅、城建、首開、恒大等品牌開發商都陸續進入了東壩，使得區域內的競爭格局越加復雜，壓力驟升。
與此同時，不同的地塊也將呈現出不同的產品形態。很顯然的是，隨著區域內產品形態的日漸豐富，東壩未來不僅會出現“奔10萬元/平方米”的豪宅，同時也有面對改善型人群的品質改善型住宅。
業內分析認為，不同層級的產品促使區域產生不同的置業人群，也將催生多極消費業態，未來東壩區域價值將面臨再次升級，不僅高端產品對區域將起到一定的拉升作用，剛需和改善型產品也將使區域更具人氣。
在過去的半年多時間里，曾經被炒得幾乎沸騰的東壩區域正在逐步降溫。日前記者采訪東壩附近二手房門店發現，相比去年底時該區域內奧林匹克花園的二手房正在經歷大幅跳水。
記者看到，奧林匹克花園四期141平方米的大三居報價470萬元，不要家電450萬元，單價3.2萬元/平方米，而且價格還可以商量。奧林匹克花園三期126平方米大三居報價395萬元，單價3.1萬元/平方米，價格還能優惠。“當初不少企業在此拿地，對于未來售價全是奔著7萬元/平方米以上去的，現在來看很難做到，估計這些項目全會推遲入市，或是提高設計標準。”一位業內人士向記者表示。
低價入市攪局
近日，隨著市場的持續下探，不少品牌房企開發的項目選擇了“低開”策略。最近備受關注的東壩區域也不例外。記者從首開內部人士處了解到，首開位于東壩生活圈的低密度花園洋房項目首開香溪郡，目前市場定價在2萬元/平方米的市場水平。而該項目周邊高端別墅格拉斯小鎮、融科千章墅、旭輝御錦售價都已經超過3萬元甚至直奔4萬元/平方米以上。
據記者走訪了解到，盡管該項目低價入市，但卻并沒有犧牲品質。項目定位為“輕墅”的形態，推出迎合城市最中堅、精銳購房人群的“輕改善”型產品，打造了別墅區內難得的花園洋房。據了解，該社區為低密度純質4-8層花園洋房社區，一梯兩戶，戶戶通透。戶型格局方正，采用短進深、大面寬設計。
首期將推出以融合托斯卡納浪漫風情的“輕改善”三-四居，戶型面積最低90平方米，總價僅為180萬元左右。
業內人士認為，如此高品質，若是在市場好的時候，售價至少在3萬元/平方米以上。此次低價入市，使得購房者可以低于自住房的價格買來高于剛需品質的改善型花園洋房，這說明，首開在堅持品質的同時更能迎合大勢所趨，隨著市場下探趨勢的持續，用品質贏得市場，做出引領行業的判斷。
“在2013年出現的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市。”北京中原地產市場部研究總監張大偉表示，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙變化。在信貸收緊、自住房供應等多方因素的沖擊下，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局悄然生變。
區域未來看好
盡管首開連續兩個項目在東壩區域打出超低價格，但是未來區域的升值潛力還是不容低估。
作為北京東部極具發展的潛力區域，東壩未來還能形成新興的城市功能區。去年，北京市規劃委通過了“東壩國際商貿中心”的規劃審查。據朝陽區東壩國際商貿中心區管委會相關負責人介紹，“東壩國際商貿中心區”是以高端產業為主、居住功能為輔的功能布局。其中，公建建筑規模達550萬平方米，占總建筑規模的68%，形成以產業為主的新興功能區，按照規劃該區域總常住人口約7.2萬人。“之所以會下調常住人口比例，將產業比例大大上調，就是希望通過減少住宅體量以便降低這一區域人口聚集的壓力。”這位負責人解釋說。
據了解，未來這里將匯聚國際商品交易中心、國際會展中心、世界文化交流中心和高品質國際社區等高端產業，同時，將包括一條專門吸引國際奢侈品牌設立地區總部的街區，該街區緊鄰規劃中的第四使館區。
未來東壩還將途經3條地鐵線，預計將有6條對外聯系通道，連接望京、首都機場等重要節點。此外，“東壩國際商貿中心”還將同步引進國際化醫院、學校以及體育等公共設施，建設高品質國際化社區。其中，醫療衛生用地約7.34公頃，未來將建設一座國際化醫院。此外，規劃中還包括小學用地2處，總用地約4.3公頃；中學用地2處，總用地約15公頃。
由此可見，未來東壩地區不僅將成為多種居住產品聚集的高端居住區，還將成為多條軌道交通縱橫的商貿產業區，區域前景可觀，而隨著配套和規劃的落實，東壩也將成為北京新的經濟增長點。
