日前，北京首個進行搖號的自住型商品房項目開始搖號，從12.76萬戶符合條件的申購家庭中選出1882套住房的購買資格，中簽率約為68：1。那么，自住房入市，對樓市影響幾何?今年前五個月，中國的住宅銷售額較2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅價格也較4月份出現(xiàn)下跌，未來房價的大幅調(diào)整真的要開始了嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
自住房入市，樓市影響幾何?房價大幅調(diào)整的序幕即將拉開?
據(jù)了解，目前北京市已經(jīng)有11個自住房項目正在進行或者已經(jīng)完成了網(wǎng)上申購，預(yù)計能夠提供1.8萬套自住房。按照北京市規(guī)劃，今年還將推出5萬套。截止目前北京年內(nèi)期房住宅供應(yīng)比在大漲，核心供應(yīng)住宅套數(shù)達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%。
7月份，北京還將有36個項目入市，并且這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應(yīng)的住宅數(shù)量超過了1萬套，預(yù)計北京住宅的庫存量也會進一步的提升。
向松祚：自住型商品房應(yīng)該永遠滿足中低入階層者的需要 而不是變成一個炒作的工具或者是一種投資的手段
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房，對很多人來說可能是一個比較新的名詞。這個名詞的關(guān)鍵就是自住，就是說這個房子只是滿足中低收入購房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一個新鮮的東西，成功的有新加坡、德國以及歐洲很多國家都有過成功的經(jīng)驗。大約十年前，我記得就有人在國內(nèi)提出過，說中國很多城市應(yīng)該大力推廣自住型商品房。為什么說它會是一個非常好的經(jīng)驗，北京市做這個事，我相信對中國房地產(chǎn)來說是一個標志性的事件。
所謂自住型商品房，就是說政府把相當?shù)囊徊糠滞恋兀@部分土地只能用來建設(shè)自住型的住房。符合條件的，關(guān)鍵的就是中低收入階層，你買這個房只能自住，原則上是不能賣和出租的，只能是如果說未來這個房你不想住了，或者說未來你的收入增加了，想換一個很高檔的房子，這個時候政府出價錢把這個房子回購，而你不能再賣到市場上去。所以這種房子實際上在某種程度上是封閉運行，封閉運行的目的是希望這些房地產(chǎn)永遠滿足中低入階層者的需要，而不是變成一個炒作的工具，或者是一個投資的手段，這才是我們自住型商品房的一個核心的，或者說一個關(guān)鍵的條件。
劉戈：自住型商品房在現(xiàn)在看來 這個砝碼是加在讓房價下行這一邊。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實在北京相對于兩限房，相對于經(jīng)濟適用房，自住型商品房現(xiàn)在的限制還是比較少的。如果你在北京沒有商品房，同時又符合在北京買房的這些條件，都可以買這個房子，它本質(zhì)上還是一個商品房，但它有一個限定詞，就是共有產(chǎn)權(quán)，這個其實是它的核心概念。也就是說這個房子是一個商品房，但購房人不是拿到的完全的產(chǎn)權(quán)，有一部分產(chǎn)權(quán)是相當于政府對土地出讓金的一個讓步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，現(xiàn)在按北京市的規(guī)定是30%要返還給政府。
我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12萬套。如果今年達到計劃的4萬套，那么按照去年的這個數(shù)值，那可能就達到20%。如果每4個人里面有一個人有可能通過這樣的一種方式獲得住房，那么對大家的心理會產(chǎn)生影響，所以這個砝碼在現(xiàn)在看來，是會加在讓房價下行的這一邊的。在當時看來是一個急救章的政策，那么現(xiàn)在它對房價影響的重要性，可能超出了我們當時的預(yù)期。
建設(shè)部在4月份開過一個會議，現(xiàn)在就是自住型商品房的試點，除了北京以外，在上海、深圳、成都，還有兩個小城市黃石和淮安，那么是不是通過試點，如果覺得這個效果很好，而且我們進一步把現(xiàn)在的這一些政策可能產(chǎn)生的一些被別人利用的漏洞，都設(shè)計好了以后，那下一步會不會它變成基本的住房制度的一種方向。
向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房價的預(yù)期 對一百平方米以下戶型的房價有很大的抑制作用。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房從惠民生，從實現(xiàn)居者有其屋來說，絕對是一個非常好的政策，但是這個政策成功的細節(jié)需要進一步的完善。過去為什么很多老百姓把幾代人的錢，甚至兩家人的錢都集中起來買房，因為他擔心房價越上漲，他越買不起房，房價上漲的速度永遠超過他收入增長的幅度。如果北京市自住型商品房政策能夠持續(xù)下去，那它會變成影響房價的非常關(guān)鍵的力量。原因很簡單，它會使很多中低收入階層的人愿意等，過去是不能等，等不了，變成現(xiàn)在可以等。
今年其實北京有好多人就已經(jīng)把自住型商品房搖號作為他們的一件大事，天天在看這個政策，準備來抽。如果他覺得有希望就會等，哪怕等一兩年，他也不愿意花那個大錢，所以這會在很大程度上，打消中低收入階層追漲房價的預(yù)期，而且會對一百平方米以下戶型的房價，有很大的抑制作用。現(xiàn)在北京有些地產(chǎn)商說了，可能現(xiàn)在北京一百平米以下的房子很難賣了。為什么現(xiàn)在北京的二手房的價格銷售量、成交量下降得比較明顯，這其實是它的一個連鎖反應(yīng)，就是人們的預(yù)期改變以后，它會影響一連串的連鎖反應(yīng)，所以二手房市場，新住房的市場，它都會在成交量、成交金額上有所下降。
關(guān)鍵是考驗我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財政，還有一個就是說，實際上我們到全國很多地方去看過，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最根本的問題是現(xiàn)在房子太多，已經(jīng)供給過剩。其實有很多地方政府如果愿意，可以拿錢，可以把現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品住房買過來，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起來。我覺得這個政策從全國來推廣，第一是完全有必要，第二是完全有條件。
向松祚：部分供給過剩的城市 房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在其實已經(jīng)不混沌，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的前景應(yīng)該非常明朗。這個明朗就是兩句話，第一句話，全國范圍之內(nèi)，它會出現(xiàn)一個調(diào)整，一個緩，我相信還是比較平穩(wěn)的調(diào)整，就是向下調(diào)整。第二句話，就是某一些城市，特別是嚴重出現(xiàn)供給過剩的城市，房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào)。因為我們看到有很多地方的房子蓋得實在是太多，消費能力已經(jīng)嚴重透支了，所謂的人口紅利已經(jīng)嚴重透支了，甚至在某種意義上，它的土地資源也就透支了。
我們最近看來，從二手房，從新房，無論從成交金額還是成交面積，還是從很多城市的庫存和消化來看，都需要相當長時間的調(diào)整，所以我覺得這是非常明確的。那么現(xiàn)在我們所需要做的是什么?需要做的是防止價格出現(xiàn)急劇的下調(diào)。
劉戈：呼和浩特成為第一個吃螃蟹的城市 接下來會出現(xiàn)傳導效應(yīng)。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
比如說呼和浩特這樣一個案例，按說它一直以來，在房地產(chǎn)市場里，沒有太多的人去關(guān)注這樣一個城市，大家可能更多的是關(guān)注像溫州，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個吃螃蟹的人，第一個取消限購?
一個解釋是比較老實，因為我知道很多城市實際上已經(jīng)悄悄的放開了，但沒下文件，但是在具體的過程當中，已經(jīng)不再審核你是不是符合條件了，只要你去買都可以買了，已經(jīng)悄悄的取消了。而呼和浩特的房價雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒那么多，整體上來說，周邊人口也沒那么多，那么這樣一些城市，它可能率先這種信號就出來了。那么接下來可能還會傳導，進一步，一些沿海的城市也可能會出現(xiàn)類似于這樣的一個狀況。
向松祚：以自住型商品房為突破口 研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
其實我想說一句，房地產(chǎn)的政策，必須要有一個長期的政策，必須要有一個穩(wěn)定的政策，讓購房者、投資者有一個穩(wěn)定的預(yù)期。比如取消限購、取消價格管制等等這些措施，這些措施不僅不有助于房價上漲，它反而會加速房價的下降，這是很奇怪的一個現(xiàn)象。有經(jīng)濟學家者的研究，這個市場里有時這個預(yù)期，政策往往是反著走的，比如說股市是這樣，房價也是這樣。過去我們拼命限購，老百姓說房子肯定還要再漲，所以現(xiàn)在千方百計的，哪怕絞盡腦汁，鉆空子、想辦法，托人托關(guān)系這樣拼命地買，現(xiàn)在再取消限購限貸等等政策。老百姓卻說房子完了，房子馬上要下降，我們先等等，等它降了再買。
北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以這為契機，作為一個突破口，很好的研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋。舉個例子，新加坡的國土面積只相當于北京的一個海淀區(qū)，非常小，但他的居住人口相當龐大，也是一個國際大都市，他就做得非常好。