經過近兩年的迅猛發展，房地產私募基金行業在樓市周期性回調的大背景下，也將向理性發展回歸。“2014年起市場上有超過1000只的房地產基金將陸續進入兌付高峰期，但隨著房地產市場調整的到來，整個市場銷售遲滯，回款不及預期，基金兌付風險將隨之出現。我們判斷，今明兩年將是房地產私募基金兌付風險的高發期，將會有一大批實力薄弱、風控能力欠佳的私募基金管理企業被淘汰出局。”長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國日前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，市場細分和服務優化將是國內房地產私募基金未來發展的主要方向。
長富匯銀專注于房地產領域的投資。從事投資多年，具有豐富的實務經驗，張保國對中國房地產市場也有著自己的理解。他告訴記者，中國房地產行業將從黃金十年過渡到白銀十年，輕松賺錢時代已經結束，當前市場已經感受到調整的寒意。“在宏觀調控之下，除了超大牌的開發商外，眾多開發企業融資渠道已受到限制。作為資金密集型行業，融資渠道收縮對房地產行業影響巨大。”張保國說。
針對目前房價調整的現象，眾多機構和學者紛紛看空中國的房地產市場，甚至拿中國和此前已發生過泡沫破裂危機的日本、中國香港地區相提并論。對此，張保國堅定地告訴記者，“目前中國的房地產業不至于崩盤。從行業發展的支撐因素看，支撐樓市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不斷提高以及通脹和人民幣匯率升值)在短期內難以改變，這就使得此前行業的歷次調控都未能對樓市造成傷筋動骨的影響。中長期來看，市場仍有較大的成長空間，房地產業不會崩盤。”他指出，“1985年日本的城市化率已經達到了76.7%，城市化進程已經接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為50%左右，城市化進程仍處于加速階段；目前，中國累計將有3.3億人口處于成家立業購房階段，適齡購房需求仍存；另外，我國房地產市場的需求仍然會是比較穩健的。在居民資產-負債結構未出現突變的情況下，房價不容易出現崩潰性的下跌。”
“目前，中國的房地產企業面臨的更多的是短期流動性風險。受限貸、限購等政策影響，大多數房企將無法從傳統的融資渠道獲得足量的資金。行業的調整，使整個市場銷售遲滯，回款緩慢，對于眾多房企而言，資金流也相對趨于緊張”張保國說。也正是在這樣的背景下，今明兩年，疏于風險防范和實力不濟的地產私募基金兌付危機案例還將頻發，2014年注定將成為房企兌付風險高發元年。
“我們自身已經非常謹慎，公司的戰略也在進行調整。公司層面去年提出了“攜手未來領袖”的口號，今年我們重點關注一、二線城市實力雄厚的開發企業，這些企業的抗風險能力相對較強。另外，除了我們一直強調的慎選交易對手和精選投資項目外，在產品周期設計方面，我們也在積極、主動謀求轉型，側重于兩年期以上的項目和產品，以規避產品兌付時遭遇行業調整的低迷周期。”張保國表示。
從歷史數據來看，房地產私募基金的募投情況同房地產市場走勢具有較強的一致性，因此，此次房地產市場的調整情況很大程度上會影響到基金的募投趨勢。作為房地產私募行業的參與者和觀察者，張保國坦言，“此前，房地產私募基金行業進入門檻低，基金管理公司的水平良莠不齊，導致項目后期管理及兌付清算的不確定因素很多。未來，房地產基金將向專業基金管理方式轉型。優秀的房地產基金需要具備經驗豐富的管理團隊、優良的項目資源、嚴謹的風控措施和卓越的投后管理能力。在經過今明兩年私募基金行業兌付風險得以釋放之后，私募基金行業的集中度，勢必會得到提升。標桿型私募基金管理企業將逐步脫穎而出，并起到行業領跑者的作用。”
有數據表明，2013年房地產私募基金的募資規模為106.67億美元，投資規模為63.16億美元。當前中國房地產私募基金的運作模式主要是股債結合方式，僅少數為純股權類投資。截至去年9月，國內的房地產私募基金的收益率平均為20.0%。
“無需對當前的行業調整過于悲觀，行業結構性調整期也蘊藏著新的投資機會。我們認為，基金管理企業應具有跨周期的膽略，抓住當前順周期的市場機會。未來的房地產私募基金將會發生這樣的變化，就是過渡到不再單單提供資金，而是成為提供各類其他附加服務的綜合提供商。”張保國說，一家房地產私募基金的核心價值就體現在其資金運作的能力以及對項目本身價值的判斷上。“基金管理企業應逐步轉變以住宅地產機會型為主的投資策略，而加快向增值型、核心增益型轉變，逐步實現多元化配置。”
