“預計內地樓市在未來2至4年內會持續調整。”在昨天萬科B轉H股的上市儀式上，萬科董事局主席王石針對內地樓市未來走向做出如此判斷。這已經不是萬科高層今年以來第一次“唱空”內地樓市。作為全球最大的房地產企業，萬科對市場的看法往往引導著行業的真實走向。
2014年上半年的房地產市場，一方面是萬科等龍頭房企看空樓市、積極跑量，而以閩系房企為代表的中型房企仍在高歌猛進、大舉擴張，絲毫沒有加速離場的跡象;一方面是大量城市以各種形式托市，廣東卻反其道而行之，將清算房企土地增值稅提上日程，讓人大呼“看不懂”。業內人士認為，這諸多“看不懂”纏繞之下的樓市，是房地產行業高速發展15年后整體格局的改變，以“分化”為關鍵詞的房地產市場將在市場規律作用下通過自我修復回歸理性。
王石看淡未來2至4年樓市
昨天，王石在香港接受媒體采訪時表示，雖然內地樓市轉弱，但萬科仍按計劃銷售，暫時無意調整全年銷售目標。他強調自己一向擔心內地樓市存在泡沫，認為樓市有必要調整，現時放緩主要是內地經濟轉型所致，政府不應針對樓市推出大規模刺激措施，應讓樓市軟著陸，才能健康發展。他預期，內地樓市在未來兩至四年內會持續調整。
這已不是萬科高層今年第一次“唱空”樓市。今年5月1日，一篇關于萬科副總裁毛大慶在某內部沙龍的發言稿開始在網絡上廣泛流傳，文中用翔實有力的數據論證了三大核心要點：反腐對于高端市場的影響;部分城市的供應過剩;銀行資金面收緊。該萬字發言稿中傳遞的“看空行業、全國房地產將下行”等觀點被輿論快速發酵。一時間，房企老大萬科被視為唱空樓市的領頭羊。
“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產現在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰山了。”許久不談房價的SOHO中國董事局主席潘石屹5月再談房價時曾語出驚人。他認為，目前不光是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。一旦房價下跌20%、30%，將會引發金融問題暴露出來，這將是一個巨大的風險。
部分中型房企大舉拿地
在龍頭房企紛紛唱空的同時，一些中型房企甚至仍在高歌猛進、拿地擴張，希望從地方走向全國，從百億走向千億，絲毫看不出加速離場或是儲糧過冬的跡象。
最為典型的是閩系房企泰禾集團。截至4月底公司已在北京、上海、天津及福建省內共6個城市拿下總計138.465億元的地塊，約占去年全年總拿地金額的七成，其中一線城市的地價就占到總地價的84%，僅北京的地價就占到總地價的73%。泰禾極端兇猛的拿地策略，連不少業內同行都直呼“看不懂”。
事實上，不僅是以野蠻生長著稱的福建房企，向來以穩健形象示人的央資背景的標桿房企中，也不乏在如今這個方向不明的市場上大舉購地者。據記者統計，華潤今年前5月權益購地金額及權益購地可建面積已經接近去年全年水平，招商、中海2家房企今年前5月購地金額已經達到或超過去年的一半。
有業內人士認為，華潤、招商是為規模擴張千億做準備，而中海則是抓住行業下行窗口期低價取地。從過往經歷來看，中海善于在市場低谷期逆周期拿地，這是其保持高利潤率的秘訣之一。但此時大舉拿地，不管出于什么發展目的，對后市依然看好是房企信心的基礎。
內在回調引發多重分化
不僅是房企對后市看法的分化讓人“看不懂”，地方政府對待“救市”的曖昧態度同樣讓人“看不懂”。就在全國多地以松綁限購、買房落戶、公積金放松等各種形式“救市”的同時，廣東省地稅局近日制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，并將于7月1日起正式實施。該規定此時出臺無異于雪上加霜，稅率高達30%至60%的土地增值稅，無疑將成為開發商無法承受之重，尤其在目前樓市低迷、開發商資金緊張之時，甚至有業內人士認為，此舉將令三成以上房企退市。
“就目前46個限購城市來說，今年內全面取消限購的可能性不大，但是市場壓力大的城市馬上會做出相應調整。”克而瑞房地產信息集團總裁丁祖昱認為，當前市場確實在調整過程中，但并沒有出現轉折性的發展態勢。今年市場調整更多是出于自身內因。2013年樓市發展過快、房價上升過猛，導致提前透支了部分需求，大舉賣地客觀上增加了供應，房價上升又降低了購買力，多重因素作用下市場的調整實屬正常。而房地產市場發展至今，走向分化和洗牌已是不可逆轉的大勢所趨。
“2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。”中原集團地產研究董事程澐認為，這爭議的背后，是房地產行業高速發展的15年后整體格局已經發生改變，新房高增長時代已經終結，在向平穩發展的過渡階段中，地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。因此，面對當前內外宏觀經濟的不確定環境，房地產市場必須接受這樣的事實，即2014年將是對透支式爆發的2013年的再次回調。而這次調整將何時達到新的均衡，回歸市場的理性狀態，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復和平衡的力量。