摘要：盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開表態，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調控”的背景下，地方政府或將取代中央政府成為今后房地產的調控主體。
5月23日，媒體報道稱杭州開始實施樓市限降令——如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網簽。除杭州外，各地政府的救市舉措也紛紛出臺。
據媒體披露，從4月底開始，天津陸續有濱海新區差別化限購和天津放開三套住房限購的傳聞傳出。根據中原地產研究部統計數據顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞將出臺救市措施的城市超過10個，其中明確出臺救市措施的城市包括南寧、無錫、寧波、溫州、徐州等。
盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開表態，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調控”的背景下，地方政府或將取代中央政府成為今后房地產的調控主體。
房價“滯漲”，各地救市
5月下旬，在寧波舉辦的2014年杭州灣論壇上，瑞銀證券中國證券研究主管侯延琨表示，中國的房價不會大幅下跌，但他認為目前的狀態非常糟糕。“現在中國的房地產庫存和銷售量比已經到了2008年以來最糟糕的階段，”他談道，“最根本的問題是新開工面積下滑。假如這一數據無法恢復的話，(受此拖累)明年GDP增速跌破5%是非常有可能的。”
據國家統計局公布的數據，今年一季度，房屋新開工面積2.9億平方米，同比下降25.2
%。《中國經濟周刊》記者查閱各地統計局數據發現，一季度廣東此數據同比下降35.0%；前4個月云南同比下降41.0%；而在河南平頂山市，今年1—4月份，商品房開工面積同比減少60.9%。
各地新開工面積的急劇下滑，顯示出開發商的擔憂，而房地產行業的低迷直接體現在房價上——5月18日國家統計局公布的4月70個大中城市房價指數顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市為44個，較3月減少12個，創下2012年11月至今的最低值。從環比漲幅中位數看，新建商品住宅價格環比漲幅為0.1%，房價已經進入“滯漲”狀態。
在土地市場，也同樣表現出低迷狀態。21世紀不動產向《中國經濟周刊》提供的一份資料顯示，截至5月26日，隨著浦東新場商住用地和寶山羅店商業用地出讓時間延后，上海5月經營性土地市場交易已經落下帷幕，整月僅有兩塊經營性土地出讓，創2012年3月至今的最低值，合計出讓面積3.5萬平方米、出讓金額32.4億元，環比分別下滑90.2%和50.9%，同比則分別下滑91.9%和81%。
“5月土地市場遇冷的主要原因在于近期上海土地供應收縮，開發商顯得更為謹慎理性。”21世紀不動產上海區域市場研究部副總監黃河滔分析稱。
在經濟下行的壓力下，市場傳聞的地方政府救市政策出臺，不難理解。5月下旬，數家媒體引述住建部人士非正式表態稱：“除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。”住建部傳達的調控方向是，希望市場能自我調整。但在房產稅、遺產稅等經濟手段沒有出臺之前，一些中心城市的部分行政調控手段不能退出。
至本文截稿時，住建部尚未對上述消息做出正式回應。“如果上述消息屬實，意味著非一線城市或將全面松綁限購政策。”黃河滔認為，“近期二三線城市紛紛出臺救市政策，其中不乏或明或暗松綁限購政策，如果中央政府不喊停，限購政策或將分城、分階段逐級淡出。”
政府是否該救市？輿論現分歧
面對樓價的下跌，各地政府是否應該救市？
在2014年杭州灣論壇上，2013年諾獎得主、耶魯大學教授羅伯特·席勒(Robert
Shiller)給出了肯定的答案。他認為“盡管中國房地產市場目前處于大幅的波動，但是這并不代表世界末日，只要政府讓市場盡可能地穩定，在合理的干預下能夠保證市場穩定就沒有問題”。
在同一場合與席勒對話時，侯延琨認為，“各地政府最近出臺救市措施，是一個非常合適的時機，但政府的刺激是不是能夠有效托底，卻讓人懷疑。”
房地產專家韓世同也認為政府此時該救市，他說，如需要救市，應該先做基本判斷：現在是否已經有房價暴跌甚至崩盤的危險，從而影響經濟、金融安危？一種答案是肯定的，一種答案是否定的，如果認為未來不可能出現崩盤、泡沫破碎的危機，就不需做任何動作。“這個基本判斷中，我傾向于前者，(政府)現在就必然要采取措施。”他對《中國經濟周刊》記者說。
在接受《中國經濟周刊》專訪時，上海財經大學陳杰教授的觀點卻截然相反。他認為地方政府不僅不應該救市，而且目前救市的時機也完全不當。他認為目前經濟還沒有惡化到需要救市的程度，政府應該給市場一個長期的穩定預期，如果政府都是隨行就市，市場參與者難有長遠預期，經濟就難以穩定發展。
“政府人為地用短期化的手段去調節市場，其實像打激素。政府不應當改變市場機制，而應該讓市場自我調整。”陳杰說，“應該順應市場本身的規律，不管投資者是個人也好，開發商也好，如果決策失誤，就應該受到市場的懲罰。”
“雙向調控”促地方政府成調控主體
對于房地產調控，政府將如何作為？今年“兩會”期間，住建部部長姜偉新在回答記者提問時拋出了“雙向調控”的理念，這與“分類調控”一起成為今年地產界的熱詞。
此后，住建部副部長齊驥就“雙向調控”做出了解釋：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構。
此番各地政府的救市之舉似乎正回應了上述兩個熱詞。黃河滔認為，在此政策背景下，中央和地方在調控中所扮演的角色也正在發生轉換。
“在‘雙向調控’的背景下，中央政策主要職責或將集中在兩方面，其一，建立、完善保障房體系；其二，推進土地、財稅、金融等多領域改革，將房地產調控置于宏觀經濟調控之中，通過構建長效機制，將樓市運行維持在穩定區間。綜合而言，中央層面或將逐漸淡化行政調控，房地產調控的大趨勢是要因地制宜，分城施策，地方政府將取代中央政府成為調控主體。”黃河滔說。
對中央和地方在房地產調控角色轉換中可能出現的一些問題，接受本刊采訪的業內人士給出了三條建議：首先，限購放松應不涉及北上廣深等一線城市，因為這些中心城市房價上漲壓力相對較小；其次，中央需通過收緊信貸控制市場熱度及需求釋放；最后，不動產統一登記等長效機制應加緊推進，將房地產行業納入整體宏觀經濟調控之中。
