近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺“限降令”后，東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在市場預期房價下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標尚有較大差距，部分房企選擇降價跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑，這表明部分地方調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發(fā)吃緊。
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| 趙乃育/繪 |
托市 杭州東莞相繼出臺“限降令”
日前，有報道稱，東莞世紀城幸福公館項目，最新一期特價房項目因降價幅度達21%，根據(jù)政府出臺的“超過備案價15%降幅，需重新備案”規(guī)定，該項目被限制網(wǎng)簽。
對此，東莞房管局相關人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，這不是東莞最新出臺的政策，早在2011年該政策就已出臺。
據(jù)了解，2011年，為防止開發(fā)商報價虛高、高報低賣，東莞住建局、房管局、物價部門聯(lián)合出臺《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》，規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價格一經(jīng)備案，其實際成交價不得低于備案價的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動被鎖定。
上述人士表示，當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進行網(wǎng)上簽約程序。
這意味著，彼時為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報高房價誤導消費者的行為，而如今卻成了“限降”工具。
對此，上述人士指出，媒體報道有過度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價敏感的時點，杭州市出臺了類似的“限降令”。
23日，杭州市出臺政策：商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將通過技術手段限制網(wǎng)簽。
據(jù)了解，在政策出臺前一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體為，商品住房銷售價格申報備案后，銷售現(xiàn)場標示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格應保持一致，不得隨意調(diào)整，實際成交價格不得高于申報備案價格。提高銷售價格的，需重新備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價理由不充分的，不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案。
杭州市物價局相關負責人表示，“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案。”
該負責人同時指出，商品房降價和優(yōu)惠促銷時，應做到范圍明確、規(guī)則透明、幅度合理，清晰標示原備案價格、現(xiàn)銷售價格、活動期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價方式或銷售術語。
該負責人還表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設成本及市場供求等情況調(diào)整價格，政府部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價申請及時進行辦理。
有房地產(chǎn)企業(yè)負責人向《經(jīng)濟參考報》記者確認，房企已經(jīng)收到相關通知，如果降價幅度超過備案價的15%，將無法進行網(wǎng)簽，要么取消交易，要么調(diào)整價格重新備案。
吃緊 地方政府財政收入下滑
對于“限降令”的出現(xiàn)原因，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認為，杭州等“限價令”政策的出現(xiàn)，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點，調(diào)控已經(jīng)從防止房價“大漲”轉變到了防“大跌”。
今年2月份以來，由杭州等地掀起的樓市降價潮由長三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑，促使開發(fā)商選擇“以價換量”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月前25天，全國范圍受統(tǒng)計的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調(diào)4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調(diào)了19.4%。
而在成交下滑的影響下，投資、土地數(shù)據(jù)紛紛下降，依靠土地財政的地方政府，財政收支大幅縮減。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個百分點，創(chuàng)16個月以來新低。一直是我國投資重點的房地產(chǎn)投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)形成負拉動。
土地收入方面，在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn)。5月27日，沈陽土地交易中心三塊地參與競拍，但最終，因無競買人報名參與競買，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。
同日，佛山土地市場也經(jīng)歷了無人競拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場一個月內(nèi)出現(xiàn)的第二次土地流拍。
長沙方面，5月27日，據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，長沙一宗商業(yè)用地被長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。
而值得注意的是，這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達到147.5%。
與此同時，根據(jù)財政部此前數(shù)據(jù)，2014年前4個月，受全國商品房銷售額持續(xù)下降影響，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降4.2%;此外，與房地產(chǎn)交易直接相關的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現(xiàn)明顯回落。
隱患 房企負債高企資金鏈緊繃
有業(yè)內(nèi)人士指出，在市場預期房價下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已干涸的資金鏈雪上加霜。
29日中國房地產(chǎn)研究會發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。
報告指出，2013年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出了量價齊升的基本態(tài)勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場向房地產(chǎn)開發(fā)市場傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場對行業(yè)悲觀預期未有方向性變化。
而在負債高企的同時，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降。
張大偉說，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強勢美元因素，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。
“不僅海外融資受阻，為嚴控風險，國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會發(fā)布的《關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產(chǎn)等重點風險領域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處于逐漸關閉狀態(tài)，對市場的影響非常不樂觀。”張大偉說。
“在房企負債高企，融資收緊的同時，房企一旦回款不及時，極有可能造成不可控風險。”一位中小型房企負責人表示，幾十億甚至上百億的資金盤子，有時甚至就是幾億回款不及時，最后一根稻草也能把房企壓垮。
對此，上海易居研究院副院長楊紅旭也表示，“限降令”實際是想控制房企降價的幅度，但政府直接干預企業(yè)降價行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當。
上述房企負責人表示，房企大幅度降價，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個房企也不會大幅度降價，降低利潤。因此，政府應減少對此方面的干預，使房企資金能自由周轉，以免造成更大的不可控風險。
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