摘要：近日，貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投，對旗下一個項目做出表態(tài)稱，當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡，泄漏了房地產(chǎn)企業(yè)的底線。
種種跡象顯示，在經(jīng)歷了多年的政策調(diào)控后，曾經(jīng)“放蕩不羈”的房價，終于要低下了高昂的頭。但是對于房企來說，“降價”依舊是一個非常敏感的字眼，能降多少？這個大家都關(guān)心的問題，卻成了行業(yè)中不能說的秘密。
正因為此，當上市房企中天城投對旗下一個項目做出
“當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡”表態(tài)之時，立刻引起了《每日經(jīng)濟新聞》記者的關(guān)注。
補充公告測算項目盈虧平衡點/
在近期公布的
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強資本市場中小投資者合法權(quán)益保護工作的意見》(以下簡稱“新國九條”)中，強調(diào)了普通投資者權(quán)益保護，而作為落實政策，不少有再融資計劃的上市公司，紛紛結(jié)合自身的情況，對再融資方案進行補充說明。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的中天城投，就是其中之一。
根據(jù)此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發(fā)不超過45380萬股
(控股股東金世旗控股承諾擬認購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數(shù)的10%且不高于35%)。而在融資所得的不超過30億元中，將用于貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目
(以下簡稱金融中心項目)、貴陽市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團
(公租房組團)項目和補充流動資金。其中，預(yù)計總投資74.43億元，計劃使用募集資金24億元的金融中心項目，在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上周末中天城投再次進行了專項說明，其中，對于房價變動對項目效益的測算，引起了《每日經(jīng)濟新聞》記者的關(guān)注。
中天城投稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目可行性研究報告，項目類型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價格為7933.20元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。
考慮到項目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項目最終銷售均價在正負15%范圍內(nèi)變化時，對于項目收益的情況進行了測算。而測算的結(jié)果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。
毫無疑問，面對中天城投的測算結(jié)果，確實令人有些驚訝，因為即使在金融中心項目預(yù)測平均售價(7933.20元/平方米)明顯低于所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r的情況下，依舊有著約30%的銷售均價下調(diào)空間，才會觸及盈虧平衡點。而需要特別提出的是，以上僅是中天城投對于金融中心項目售價的預(yù)測，并不意味著是最終的銷售價格，但是可以反映出公司的預(yù)期，以及項目成本的大致情況。
萊茵置業(yè)自曝“底線”/
實際上，雖然
“新國九條”正式公布時間并不算長，但是中天城投并非唯一一家對項目價格變動進行敏感性分析的上市地產(chǎn)商。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，萊茵置業(yè)也在近日公告稱，為進一步落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強資本市場中小投資者合法權(quán)益保護工作的意見》，保障中小投資者知情權(quán)，維護中小投資者利益，就非公開發(fā)行相關(guān)事項進一步予以補充披露。
萊茵置業(yè)稱，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價格走勢，2014年1～3月的成交價格先降后升，漲跌幅度均有所收窄，說明短時期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格不存在大幅下降的風險。杭州房地產(chǎn)市場近期價格出現(xiàn)波動，從長期看這是市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續(xù)低迷，則市場以價換量可能性將加大，所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價格下降的風險。
依據(jù)萊茵置業(yè)楓郡項目可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預(yù)測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。根據(jù)透明售房網(wǎng)信息，楓郡項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價約為10600元/平方米。測算結(jié)果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現(xiàn)盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。
同時，萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項目的測算情況，項目類型主要為住宅，可行性研究報告所預(yù)測的住宅平均銷售價格為9262元/平方米。萊茵知己項目周邊可比房地產(chǎn)項目在2014年4月的成交均價約為9150元/平方米。當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為2.69%，項目仍可實現(xiàn)盈利。當項目銷售均價下降18.44%時，項目達到盈虧平衡。
業(yè)內(nèi)解讀：“盈虧點”有差異/
從最終的測算結(jié)果來看，中天城投金融中心項目的盈虧平衡點(項目銷售均價下降32.93%)，與萊茵置業(yè)楓郡項目(項目銷售均價下降23.22%)、萊茵知己項目(項目銷售均價下降18.44%時)有著明顯的差異。
對此，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，所謂的項目效益測算，其實是預(yù)計售價變動對利潤的影響，這就涉及兩個方面，成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設(shè)計等方面影響，也會存在差異。比如中天城投的金融中心項目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州，但是萊茵置業(yè)的兩個項目為住宅，位于杭州，項目類型就明顯不同。
對于同類型項目(商業(yè)、住宅)盈虧點與售價空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，很難說所有商業(yè)項目售價下降三成就是房企成本線，而且商業(yè)項目較住宅項目的波動更加大。
另外，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士特別指出，兩家房企對各自項目測算出的“盈虧平衡點”，本身可能也是不太準確的，因為測算還必須考慮項目的銷售情況，銷售周期越長，成本也就越高，甚至可能出現(xiàn)尾盤遲遲未能完成銷售的情況。總的來說，兩家房企對于各自項目的效益測算都是相對樂觀的。
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