凈資產182億元的融創，終于吞下了凈資產320億元的綠城。
日前，綠城和融創同時發布公告，宣布融創以約為63億港元的代價收購綠城24.313%股份。收購完成后，融創將與九龍倉并列成為綠城最大股東。至此，這宗被稱為2014年來房地產界最大的一宗并購案暫告段落。
在樓市走向日趨微妙的大背景下，面對并購后的種種磨合難題，在業內看來，這不僅僅只是雙方所說的“優勢互補”那么簡單。
營銷高手如何消化綠城
根據公告，綠城董事會主席宋衛平將改任董事會聯席主席，并繼續持有10.473%的綠城股份；融創董事會主席孫宏斌將擔任綠城非執行董事、董事會聯席主席和提名委員會主席；此外，自2015年3月1日起，孫宏斌將擔任綠城董事會主席。
孫宏斌并不諱言接手綠城是一個巨大挑戰，無論是經營品牌、產品還是未來面對客戶、政府關系，對融創而言都將非常困難。
事實上，北京等地針對融創等中高端產品一直采取嚴厲的價格管控措施，即“限價令”，而杭州方面則剛剛出臺針對需要快速去化實現資金回籠的綠城等剛需產品的“限降令”。因此，接手綠城后，對高負債高增長快速擴張的融創而言，不僅面臨更大的財務壓力，也意味著融創要同時在“限價令”和“限降令”之間艱難生存。
外界對這宗并購的前景也存疑頗多。德意志銀行表示，融創中國宣布入股綠城中國24.3%股權，雖然有利于擴大公司規模，但憂慮其負債比率上升，故將目標價由5.57元，下調5.4%至5.27元。
此外，融創還面臨著與綠城方面在產品、團隊、理念等諸多方面相互磨合的系列問題。
2014年，受樓市下行因素影響，杭州、寧波等城市部分房地產項目率先開始降價。接著，降價范圍進一步蔓延到長三角多個城市。在此之前，這些城市大多因為樓市庫存高企，市場陷入萎靡。
在融創接手綠城的發布會上，宋衛平透露，市場受限、成交下滑、庫存去化不力，最終成為綠城出售股份的主要原因。
5月23日，據巴克萊資本報告引述融創收購綠城分析員會議內容，融創未來將加快出售綠城非核心城市中銷售較慢的項目。融創方面還表示，綠城于浙江省部分項目已減價，相信融創加入后會改善銷售。
幾乎同時，杭州傳出“限降令”消息，對房地產項目的降幅進行限制。這也意味著，在“限降令”面前，即使以營銷著稱的融創團隊要在短期內，僅僅依靠營銷策略幫助綠城實現轉機，將尤為艱難。
一位業內人士分析認為，如果說綠城是受到市場環境的束縛和限制不得不出售股份，那么在長三角這些當前房地產庫存最高、去化最慢、市場形勢并未好轉的地方，融創將如何繼續上演銷售奇跡？
高負債難阻拿地擴張步伐
2013年，融創凈負債率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在這種局面之下，仍難掩融創拿地擴張熱情。資料顯示，2013年融創先后在北京、天津、上海、重慶、杭州等地競得19幅地塊，增加土地儲備957萬平方米。
值得注意的是，2013年是土地市場整體火爆，“地王”頻出的一年。尤其一二線核心城市土地市場競爭激烈，土地價格節節攀升。
公開資料顯示，融創在2013年拿下的19宗地塊，大部分位于土地價格高企的一二線城市，合計耗資達450億元左右，平均每宗地塊的總價約23.6億元。
此外，在融創所獲得的19宗地塊中還有多個“地王”，北京農展館地塊是“全國單價地王”，天津南開區天拖板塊的津南紅地塊是“全國總價地王”，北京亦莊地塊是“區域單價地王”，上海盛世濱江項目是“上海總價地王”。
其中，對于市場頗為關注的北京農展館項目，融創方面曾表示，該項目會在今年10月份亮相，2015年正式入市，未來定價將在15萬元/平方米左右。
一位同樣專注高端產品的業內人士告訴《經濟參考報》記者，“農展館那塊地其實很難做，容積率、限高和周邊配套都是難題。”
另一方面，北京等地針對中高端產品的價格管控措施并未明顯放松，類似農展館這樣的項目在未來仍存變數。
高增長模式抬升財務壓力
融創方面最新的數據顯示，截至2014年4月底，公司實現合約銷售金額為184.6億元(其中，合同銷售金額為142.4億元，預訂銷售金額為42.2億元)，同比增長27%，合約銷售面積約74.7萬平方米，合約銷售均價約24730元/平方米。
2014年4月，公司實現新增預訂銷售金額52.4億元，合同銷售金額49.2億元(同比增長50%，環比增長20%)，合同銷售面積約21.9萬平方米，合同銷售均價約22460元/平方米。在前4個月，融創銷售額同比增長均超過20%。
融創去年的財報顯示，公司2013年實現合約銷售金額547億元，超額完成全年450億元的目標。同時，融創計劃在2014年實現合約銷售目標為650億元，較上年增長19%。收入方面，2013年融創實現營收308億元。在2010至2013四年中，公司營收同比增長分別為32.4%、49.1%、37.2%、27.9%。
不過，與之相對應的是，四年中融創的毛利率卻在逐年下降。使得業內有分析認為，接手綠城后，融創未來可能面臨更大的財務壓力。5月19日，在兩家公司發布擬收購股份公告之后，穆迪投資者服務公司便分析表示，擬收購事宜對融創方面具有負面信用影響。
其中，融創對綠城的投資將導致前者面臨更大的財務壓力，包括如果綠城開發大項目或其規模擴大，融創可能會需要追加資本。另外，若未來12-18個月融創取代九龍倉，成為綠城的大股東，這將不利于融創的評級。
對雙方而言，接手綠城后如果不能實現雙贏，不僅達不到救活綠城的目的，也將令融創當前高速增長的擴張模式自我終結。
面對外界的質疑，融創高層似乎信心滿滿。融創執行董事汪孟德表示，此次收購不會影響公司的管理和負債率控制，一切都在計劃的預算范圍之內。