央行的座談會及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時也發出了穩樓市的信號。但靠此一個“窗口指導”，短期內并不能阻止房地產市場的降溫態勢，從房地產短周期規律看，當前市場內部有調整的壓力，但絕非崩盤的節奏。
央行出面糾偏，會給低迷的樓市注入亢奮劑嗎？ 春節過后，隨著杭州拉開降價促銷的序幕，房地產市場步入降溫通道。與此同時，越來越多的地方政府，開始加入放松調控或者救市的陣營，比如無錫、杭州、南寧、銅陵等。而中央層面，一直沒有動靜。終于，央行忍不住了，采取了一點小動作，卻制造了一個大動靜。
5月12日，人民銀行召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，15家商業銀行負責人參加了會議。會議充分肯定近年來商業銀行認真貫徹落實國務院關于房地產市場調控的決策部署、嚴格執行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對進一步改善住房金融服務工作提出以下五點要求：
一是合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。二是科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。四是有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。五是建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。
首先，這五點內容有什么含義？可以說非常明確，就是要求商業銀行更大力度的支持房貸。又可分為三個層面：一是，支持對象非常具體：首次購買自住普通商品住房。也就是說，如果是非普通住宅，即便是首套房，也不會得到照顧。二是，合理確定首套房貸利率水平。按以前的規定，首套房貸利率，最低可打七折，2012年在很多城市打八五折也算常見，但去年下半年以來折扣漸漸失蹤。三是，及時審批和發放。也就是說，嫌商業銀行太磨蹭了。
其次，為何鄭重其事的搞次座談會？主要是在糾偏。近幾年，中央一直強調實行差別化住房信貸政策，即有保有壓：保的是，合理的自住需求；壓的是，投資投機性需求。2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》中提到：健全房地產市場調控長效機制，實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。
這其中，關于二套房中的改善需求(已有房屋人均面積低于所在城市人均住宅面積)的態度有些搖擺不定。三套房貸，2010年4月的國十條，就已叫停，而且年內不會放開。二套房貸，2011年1月的國八條規定：首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，年內放松的可能性也不大。
首套房貸，肯定屬于合理需求，但最合理的就是剛需，也即購買普通商品住宅的需求(普通住宅有相關標準，總之不是高檔房)。“央五條”明確只保護剛需。
問題是，自從去年6月銀行錢荒事件發生后，銀行間市場拆借利率總體抬升了，明顯高于2012年和2013年上半年，更別提2009-2010年了。這既與中央治理影子銀行有關，也與銀根中性偏緊、流動性趨緊有關，去年下半年以來，M1和M2增幅都呈下滑態勢。外加余額寶們搶奪銀行儲戶，居民存款開始大量撤離銀行。
銀行也要做生意，儲戶們跑了，存款少了，不僅可以用放貸的錢少了，而且資金成本也趨于上升。當然，這其中還有利率市場改革的大進程、大背景。
于是乎，作為在商言商的商業銀行，自然瞧不上微利的首套房貸了。當前五年期以上貸款基準利率為6.55%，如果打八五折，即5.57%，而去年四季度和今年一季度，余額寶們和理財產品回報率高達6%左右。如果發放非房貸，則實際利率一般至少上浮20%。銀行們自然不愿意打折發放房貸了，比如招行新發放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信首套利率上浮8%。
另外，銀行發放房貸的流程大幅拉長。銀行們的這一行為，已經與中央所謂的“支持首套貸款需求”背道而馳了。所以，央行才會出面糾偏。
另一個重要原因，是經濟下滑態勢仍在持續。一季度GDP增幅跌破7.5%的心理關口，只有7.4%，4月份開始在幾個領域實行微刺激，但效果仍未顯現。國家統計局新公布數據表明：1-4月，全國固定資產投資增長17.3%，增速比1-3月回落0.3個百分點，其中房地產開發投資增16.4%，回落0.4個百分點。
4月份，社會消費品零售總額同比增長11.9%，回落0.3個百分點。4月份，規模以上工業增加值同比實際增長8.7%，回落0.1個百分點。如果政府不繼續增加刺激力度，則二季度GDP仍可能仍在7.5%以下。
保增長已成為當前政府工作的首要目標。而房地產能拉動幾十個產業，但當前處于降溫中的房地產，對經濟增長是“負貢獻”：1-4月，房地產開發投資增速低于全國固定資產投資增速，全國開發企業土地購置面積和商品房銷售面積畢為負增長。2008年，中央曾明確提出“防止房地產市場大起大落”。
今年不會這么表態了，但從真實情況看，依然需要防范房地產“大落”。所以央行在座談會上明確提出：住房消費貸款本身具有潛在的巨大需求，要充分認識它在未來城市化建設進程、拉動國民經濟增長三駕馬車的重要地位，而不僅僅是為房地產行業。個人住房貸款有經濟增長的穩定功能，事關百姓的切身利益，各商業銀行必須講政治。
分析完原因，再來看效果。老楊想說兩句話：第一句：這是一個大信號。這條座談會新聞，被放在了央行網站的“頭條”位置，說明央行相當重視。更為關鍵的是，在當前房地產市場步入下行通道，少數地方政府忍耐不住放松調控、甚至救市的背景之下，中央部門第一次發出信號：保護剛需、穩定市場。
而且，鑒于房貸政策對于住宅市場的巨大影響力，央行的這個信號稱得上是一個“大信號”。因此，它會影響到行業預期、市場預期，為降溫中的樓市，吹來了一股暖風。
其次，不宜奢望短期效果。這不是一個正式文件，而且沒有任何超出既有政策范疇的新東西，也即它只是重申和強調，屬于“窗口指導”。更為關鍵的是，商業銀行對于商業利潤的追求無可厚非。央行不能以所謂的“道德血液、政治覺悟”去苛求已是上市公司的商業銀行，為了民生、GDP增長，而犧牲商業利益。
不過，在中國當前體制環境下，至少是五大國有銀行，還是會多多少少的落實一些的。有窗口指導，總比沒有強。另外，央行和銀監會可能會出臺一些激勵性的措施，比如定向增加放貸額度，以利益誘導商業銀行去行動。
總而言之，央行的座談會及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時也發出了穩樓市的信號。但靠此一個“窗口指導”，短期內并不能阻止房地產市場的降溫態勢，從房地產短周期規律看，當前市場內部有調整的壓力，但絕非崩盤的節奏。
央行對于商業銀行管理與指導，應考慮到銀行企業的自主經營與“市場在資源配置中的決定性作用”，對于普通民眾首套自住房的貸款支持，理應讓公積金更好更多的發揮作用。從長遠看，國家應盡快改革公積金制度，成立政策性住房銀行，或者類似國外的住房儲蓄銀行，發展有政府支持的住宅金融機構(比如美國的房地美、房利美產)，通過多種形式、多種機構，更好的支持居民的基本購房融資需求。