首套房貸款難、審批長(zhǎng)、利率高的現(xiàn)象引起了央行的注意。
央行昨天表示，5月12日央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。
對(duì)于上述消息，市場(chǎng)反應(yīng)不一。樂(lè)觀(guān)者認(rèn)為，房貸審批流程有望因此縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)將是一大利好。謹(jǐn)慎者則認(rèn)為，目前銀行資本約束緊張，信貸額度有限，逐漸壓縮房貸是商業(yè)銀行面對(duì)利潤(rùn)壓力做出的市場(chǎng)選擇。此番央行窗口指導(dǎo)作用多大，有待觀(guān)察。
停貸現(xiàn)象引央行窗口指導(dǎo)
“申請(qǐng)了好幾個(gè)月，批下來(lái)優(yōu)惠沒(méi)有了，只能基準(zhǔn)利率。”去年在北京買(mǎi)房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。
在線(xiàn)金融搜索平臺(tái)“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報(bào)告顯示，在樣本選取的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市有停貸現(xiàn)象，主要以中小商業(yè)銀行為主。
在北京停貸現(xiàn)象并不那么嚴(yán)重，但是打折是件難事。根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷提供的信息，目前在北京，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部為基準(zhǔn)，而交行、光大等為基準(zhǔn)利率上浮5%，僅有花旗在貸款100萬(wàn)以上可以享受9.5折優(yōu)惠，另外中信銀行跟中介機(jī)構(gòu)合作打9折，如果是個(gè)人去中信銀行申請(qǐng)貸款還是基準(zhǔn)利率。
此外，一些二手房中介反映，現(xiàn)在放款時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，也影響客戶(hù)交易。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)，目前北京等城市，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(zhǎng)一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。
5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，要求銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，在定價(jià)方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。不過(guò)，上述會(huì)議并未提及要加大針對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸款。
曾經(jīng)的“香餑餑”遭拋棄
在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的同時(shí)，銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴(kuò)張，房貸業(yè)務(wù)一度占到個(gè)貸業(yè)務(wù)的90%以上，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的年份，各家銀行爭(zhēng)相打折爭(zhēng)取客戶(hù)。
曾經(jīng)的香餑餑，如今為何遭銀行拋棄？
“利率市場(chǎng)化后，經(jīng)營(yíng)壓力大。”一股份制銀行人士稱(chēng)。去年開(kāi)始，在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購(gòu)房按揭貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)模總量一定的情況下，銀行往往會(huì)將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。
國(guó)泰君安分析師邱冠華表示，利率市場(chǎng)化背景下銀行資金成本上升，按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢(qián)，很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至?xí)和！埓髠シQ(chēng)，目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導(dǎo)致不太可能給購(gòu)房者優(yōu)惠。
從2012年開(kāi)始，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域。“有就做，沒(méi)有也不強(qiáng)求。公司將更多的資源和注意力放到了消費(fèi)抵押貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報(bào)記者。據(jù)了解，目前在該行北京分行的個(gè)貸業(yè)務(wù)中，房貸業(yè)務(wù)比例已經(jīng)低于50%。
以目前5年期以上貸款利率6.55%計(jì)算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到1.5個(gè)點(diǎn)。但消費(fèi)抵押貸款則更為吸引人，消費(fèi)抵押貸款的利率一般要上浮20%以上，這對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)空間更大。
銀行“聽(tīng)話(huà)”還是求利潤(rùn)？
面對(duì)央行的窗口指導(dǎo)，銀行大倒苦水，是選擇“聽(tīng)話(huà)”還是讓位于“追求利潤(rùn)”？
一位銀行人士表示，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營(yíng)利壓力增大的趨勢(shì)下，幾乎沒(méi)人愿意干“賠本賺吆喝”的買(mǎi)賣(mài)。另一位股份制銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。
平安銀行有關(guān)人士昨天對(duì)新京報(bào)表示，目前該行房貸業(yè)務(wù)正常開(kāi)展，會(huì)優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機(jī)性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會(huì)根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策。
事實(shí)上，銀行壓縮房貸的另一個(gè)背景是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下行趨勢(shì)，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。
央行智庫(kù)余永定近期表示，如果2014年中國(guó)經(jīng)歷一場(chǎng)危機(jī)，則這場(chǎng)危機(jī)的觸發(fā)點(diǎn)很可能是房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌沖擊金融體系的第一個(gè)環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)貸款也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
張大偉認(rèn)為，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)將繼續(xù)維持。
不過(guò)，貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷報(bào)告指出，此次央行加強(qiáng)銀行批貸速度的監(jiān)管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現(xiàn)狀。這對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)將是一大利好，將會(huì)刺激目前仍在觀(guān)望的人群逐步入市。
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講述
“選房時(shí)9.5折
簽合同變無(wú)折扣”
講述者：顧先生（公司職員）
顧先生4月中旬選購(gòu)了北京某樓盤(pán)。這是他在北京購(gòu)買(mǎi)的首套住房。已工作三年的他手里有些積蓄，再加上父母朋友的支持，“總算湊了80萬(wàn)元的首付”。
顧先生告訴記者，在選房的時(shí)候，部分銀行貸款利率為9.5折，而上周他辦理的商業(yè)銀行貸款利率已升為基準(zhǔn)利率。
據(jù)介紹，顧先生所購(gòu)樓盤(pán)的商業(yè)貸款銀行選擇與交通銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行三家銀行合作。4月中旬除了交通銀行明確表示首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%之外，農(nóng)行與建行均為9.5折。
今年“五一”之后，顧先生與該樓盤(pán)簽訂正式合同，農(nóng)業(yè)銀行與建設(shè)銀行貸款利率均已上漲為基準(zhǔn)利率。
最終，顧先生選擇了向農(nóng)業(yè)銀行辦理貸款180萬(wàn)元，貸款期限為30年。按照基準(zhǔn)利率下的等額本息方式計(jì)算，其月供將為11436元，30年間的還款總額為411.7萬(wàn)元，支付利息231.7萬(wàn)元。這比9.5折優(yōu)惠時(shí)還款總額多了20余萬(wàn)元。
“去年11月申請(qǐng)
今年4月放貸”
講述者：石先生（媒體從業(yè)者）
去年房地產(chǎn)行情火爆，對(duì)于首套房貸款商業(yè)銀行普遍能給8.5折的優(yōu)惠。去年11月，石先生在農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)首套房（期房）貸款時(shí)的折扣為8.5折。今年4月，銀行放貸時(shí)通知他折扣改為9.5折，理由是“放貸以實(shí)際折扣行情為準(zhǔn)”。
“8.5折變9.5折，30年間的還款總額便增加了幾十萬(wàn)元”。石先生告訴記者，今年春節(jié)后銀行信貸政策明顯收緊。
昨日，多家房屋中介人員告訴記者，相比春節(jié)前的8.5折或8.8折貸款利率折扣，商業(yè)銀行年后普遍取消折扣，恢復(fù)基準(zhǔn)利率。不過(guò)，目前不定時(shí)有個(gè)別銀行推出折扣，但是放貸時(shí)間很慢，同時(shí)，在實(shí)際放貸時(shí)未必有折扣。
“一切要以實(shí)際放貸利率為準(zhǔn)，現(xiàn)在我們都不敢給購(gòu)房者打包票哪家銀行有折扣”。鏈家地產(chǎn)一名中介人員做出上述表示。