從去年開始，在銀行資本緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力也逐漸降低。“嫌貧愛富”的銀行受利益驅(qū)使，往往會將資產(chǎn)投放到收益率較高、風(fēng)險(xiǎn)可控的業(yè)務(wù)品種。這使得有剛性需求個人房貸的消費(fèi)者獲得按揭的難度加大，貸款利率下浮的空間縮小。
會議資料透露，劉士余在會議上提出了5點(diǎn)指導(dǎo)意見，其中第一條就明確表示，各大銀行要在現(xiàn)有資源情況下，根據(jù)市場需求，要優(yōu)先確保住房消費(fèi)貸款的資源配置。“住房消費(fèi)貸款本身市場具有潛在的巨大需求，要充分認(rèn)識在未來城市化建設(shè)進(jìn)程、拉動國民經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車的重要地位，不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)。”劉士余說，“個人住房貸款有經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定功能，是黨中央、國務(wù)院民生工作的重要組成部分，金融系統(tǒng)一端連著民生，一端連著黨中央國務(wù)院，只能加強(qiáng)、改善，不能改變和絲毫動搖。”
其次，他要求商業(yè)銀行的利率合理定價(jià)，要有社會責(zé)任，能保證保本、微利的財(cái)務(wù)可持續(xù)發(fā)展就好，不要過分盲目追求商業(yè)利益。同時，他還指出，商業(yè)銀行要提升改善個人房貸效率。“壓單要控制，接單、審批后就要盡快放款。規(guī)模不應(yīng)該是主要原因，如果有這方面的訴求，可以找人行幫助協(xié)調(diào)各行際間的規(guī)模調(diào)節(jié)”。
最后劉士余提醒，還要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行的整體不良率上升，要關(guān)注棄房的現(xiàn)象。值得注意的是，他還鼓勵銀行創(chuàng)新，可以“嘗試個貸資產(chǎn)證券化的渠道”。
個人房貸有經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定功能
此次央行的會議指導(dǎo)目前只停留在“喊話”階段，尚未形成文件，雖然對于商業(yè)銀行的個人房貸市場的業(yè)務(wù)開展有指導(dǎo)作用，但業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，此舉將有助于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，但究竟能救市到何種程度仍待觀察。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇稱，個人住房貸款有經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定功能，央行此時關(guān)注住房信貸問題可緩解我國經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，有助于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。郭田勇認(rèn)為，目前我們經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減速，房價(jià)也出現(xiàn)了一定程度上的回調(diào)，這有利于房地產(chǎn)擠出一些泡沫，對我國經(jīng)濟(jì)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有好處。但他同時表示，如果未來房地產(chǎn)調(diào)整過深，會讓我們經(jīng)濟(jì)下滑過大，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的負(fù)面影響。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者、央視特約財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為此舉會在一定程度上救市，但能救到什么程度恐怕要探討，“期待像2008年之后房地產(chǎn)飆漲不現(xiàn)實(shí)”。
首套房貸上浮是主流 優(yōu)惠將成歷史
各商業(yè)銀行在會議上提出，目前銀行遇到了一些問題，主要就是房貸利率提高，導(dǎo)致發(fā)放貸款放慢。原文指出，“受市場需求和資金成本上升的影響，銀行按揭貸款的定價(jià)有所提高。其中，工商銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率，上浮較少。招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信和建行今年新增個人貸款40%是房貸，中信首套利率上浮8%。”
“房貸荒”從2013年下半年延續(xù)至今，且依然沒有放松的跡象。根據(jù)融360《中國房貸市場4月度分析報(bào)告》，4月以來全國首套房9折以下利率優(yōu)惠絕跡，個別銀行最高上浮40%。放款方面，銀行壓貸、緩貸的現(xiàn)象呈普遍現(xiàn)象，部分銀行出現(xiàn)半年放不出款的情況。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來銀行首套房貸市場利率上浮5%-10%將是主流，優(yōu)惠利率或?qū)⒊蔀闅v史。