摘要：數據顯示，4月北京市存量住宅平均價格為41038元/平方米，環比3月微跌0.32%，其中城六區內除東城區小幅上漲外，其余均呈下降趨勢，下降幅度維持在1%左右。另一方面，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產股。
經參5月9日綜合消息 春風晚，秋意寒。
根據鏈家地產、中原地產等多家機構的統計數據，
剛剛結束的五一小長(5.1-5.3)，北京樓市成交總量僅200套，同比減少85.48%。其中新建商品住宅成交169套，成交面積1.89萬平方米，成交套數、成交面積相比去年五一假期分別降低78%、74%，創下自2008年五一恢復三天假期以來、連續7年的最低值；二手住宅網簽量31套，相比去年同期的172套減少90.03%，創下2009年有網簽記錄以來的歷史新低。
不僅僅是北京市場，其它城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調了32
.5%。其中，一二線城市下調幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下調了40%。
樓市似乎山雨欲來，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產股。基金經理甚至判斷，房地產走勢將成為近期壓制大盤的重要力量。
新房低迷 二手房量跌價松
北京，曾被很多人認為是中國樓市最后的“堡壘”。然而，這一輪的房地產市場調整中，這座看起來堅不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜。
過去7年，五一假期內，北京新建商品住宅成交最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年成交量保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而今年五一，商品住宅僅成交169套，跟去年同期的803套相比大降約八成，相比2008年最低值也還萎縮了6成。
從成交價格看，根據中原地產的統計，五一期間，北京新房成交均價為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調；而亞豪機構統計顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價也出現下行，僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假——清明期間，價格下探幅度高達18%。而且在4月入市的31個項目中，當月銷售超過五成的項目僅7個，“日光盤”則一個也沒有。
鏈家的數據還顯示，通常“五一”假期期間，北京二手房日均成交量與4月相比會下降70%~80%左右，而今年這一降幅達到95.8%。
事實上，今年前4個月，北京二手房市場同樣表現不佳。從鏈家地產所監測到的房價指數看，自1月以來，北京二手房掛牌價持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。就目前來看，整體下降幅度還屬有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，加之其總價高，所以動輒出現上百萬元降價。但學區房價格依舊堅挺。
實際成交價格方面，4月北京主城區存量房也均呈現下降。北京云房數據市場研究部發布的數據顯示，4月北京市存量住宅平均價格為41038元/平方米，環比3月微跌0.32%，其中城六區內除東城區小幅上漲外，其余均呈下降趨勢，下降幅度維持在1%左右。但遠郊區縣漲幅較明顯，其中懷柔漲幅超過了2%。此外，門頭溝區價格下降幅度最大，環比下降1.7%。
業內分析，受到信貸政策收緊和自住型商品房大量入市影響，二手房市場部分剛需客群被分流，或是陷入繼續觀望之中。由此二手房價格開始松動，逐漸向外蔓延。業主議價空間增大，買方獲得更多話語權。
和二手房市場比起來，北京新房市場要“淡定”很多。縱觀今年前4個月數據，我們發現，雖然降價個案有所增加，但整體價格依然相對穩定。不過，開發商的心態正悄然發生變化，盡管在售樓盤的價格變動較小，但即將開盤的新盤價格卻比較“低調”，土地市場也出現了降溫跡象。
亞豪機構市場總監郭毅判斷，北京二手房市場目前情況一定會很快傳導到新房市場，新建住宅價格接下來將會明顯下降。前述五一期間北京新房成交價格也似乎印證了這一判斷。
亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，在經過了4月份的推盤高峰后，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。市場預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤、供應大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。“伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據主導”。
樓市變局 基金集體出走逾四成清倉
市場環境變化，資本市場上，基金開始大幅減持地產股。
統計顯示，一季度超過四成基金清倉地產股。從2014年基金一季報的重倉股行業分布看，房地產行業僅次于金融業，成為基金的第二大凈減持行業，持倉銳減2224萬股。
在統計的625只股票型和混合型基金中，共有258只基金將地產股清倉，持有市值歸零，清倉比例高達41.28%。基金持有的地產股市值也由去年四季度的390.61億元縮減到一季度的311.98億元，三個月之內縮水了78.63億元。
一季度基金十大重倉股中僅剩下萬科A一只地產行業龍頭股，但也同樣遭遇了大幅減持。萬科A2014年一季報顯示，營業收入95.0億元，同比下降32.2%；營業利潤20.2億元，下降15.8%；實現歸屬母公司凈利潤15.3億元，下降5.2%。在149家上市房企中，80家公司一季度收入和利潤同步大幅下滑，其中凈利潤下滑幅度明顯，包括標桿房企招商地產、萬科、金地集團等。而從基金一季度持股比例環比變動幅度來看，招商地產、華僑城和金地集團降幅名列前三。
各大基金公司對地產股避之猶恐不及，如廣發基金去年四季度持有地產股總市值為31.61億元，今年一季度驟降至16.18億元；景順長城基金持股由22.83億元縮水至4.18億元。
同花順數據顯示，最近一個月以來，地產板塊除了4月24日一天呈現3.12億元資金小幅凈流入外，其余交易日一直處于凈流出狀態。“五一”節后的第一個交易日主力凈流出額高達6.66億元，凈占比為－8.19%。
“從數據可以看出，基金對地產股一路看空。”華泰證券基金分析師王樂樂分析，去年二季度基金配置的地產股占所有股票市值的比例是7.09%，三季度是5.20%，四季度是4.04%，今年一季度降至3.94%。
作為業內“死磕”地產股的代表，中歐中小盤2013年四季報顯示，地產行業持股市值占基金凈值比例為75.31%，而今年一季度比例已降至3.38%，去年前十大重倉股全數押寶地產股的局面在一季度改頭換面，轉向投資生物、醫療等領域。
廣發聚富的地產股凈值比例也由去年四季度的20.54%大幅縮水至今年一季度的2.94%。該基金經理祝儉表示，2014年一季度，房地產銷售的同比和環比數據，都非常不理想。從3月份開始，市場開始憧憬宏觀政策對沖的可能性。然而，考慮到社會融資總量繼續加速的難度大，同時全社會利率水平還維持在相對較高的水平，他預計，宏觀政策對沖的幅度可能有限。
“市場擔心房價泡沫的破滅，地產板塊未來很難有大漲機會。”南方基金首席策略師楊德龍表示，雖然多地出現了一些所謂的“救市”調控政策，令地產股價有所企穩，但從基本面來看，高房價回調，樓市轉冷已經得到確證，房企利潤下降已成事實。
博時基金宏觀策略部總經理魏鳳春也認為，近期A股市場還將聚焦到房地產行業的走勢之上，樓市變局將成為市場的重要壓制力量。
救市不易 放松調控暫時無望
雖然各個面情況都不容樂觀，但北京住建委房屋市場管理處的負責人表示會“密切關注”，暫時不會出臺新政。
眼下，全國房地產市場的行情持續低迷。來自中國指數研究院的數據顯示，2014年一季度，全國30個主要城市中有28個城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達55.18%。4月，44個主要城市累計成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。
自4月以來，除了被辟謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山、江蘇無錫、廣西南寧、天津濱海、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息。不過，業內專家均認為，北京短期內不會松綁樓市調控。“現在北京還不具備‘救市’的條件。”中國房地產學會副會長陳國強表示。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也認為，北京樓市具有風向標的示范意義，在房價還沒有明顯下降的情況下，其樓市調控政策在短期內沒有調整的余地。不過，他同時還指出，從長遠來看，北京樓市政策調整是大趨勢。
根據北京市住建委最新公布的數據，截至4月21日，北京新建住宅庫存為67212套，相比2月18日庫存最低點55227套，上漲了超過1萬套。中原地產研究部的數據顯示，2013年北京每平米2萬元左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經逐漸降低到1:2。而隨著自住型商品房的大舉入市，這一項供需比還會繼續上升，并有可能逆轉。
目前北京入市的自住型商品房項目有8個，總供應量為14700套住房。按照規劃，今年下半年還將有四五萬套自住型商品房上市，將會進一步分流剛需人群，屆時市場的壓力才會真正呈現出來。