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| 趙乃育/繪 |
住宅改成商用房，出租后變身洗腳城，并且打破樓的外墻重新開了一個門，修了臺階，嚴重侵害小區公用資源，擾民數年，樓內業主維權之路卻異常艱難，舉報投訴多年至今未果。這是發生在北京朝陽區一住宅小區的事兒。
《經濟參考報》記者采訪發現，目前我國不少城市建設發展很快，而社區管理和規劃水平卻跟不上，住宅小區內私自將住宅改成商租房的現象并不鮮見。一些洗腳城、洗浴房等違規商戶也借此躋身小區之內，亂象橫生。不僅擾民，而且給小區治安、消防安全等帶來嚴重隱患。
住宅變商用 常年擾民不斷
原本居民樓一樓的兩套普通住宅，卻搖身為臨街門面房，甚至成了熱鬧紅火的洗腳城。房屋用途也已改為“商用”。業主告訴記者，洗腳城常年擾民不斷。
臨近午夜，忙碌了一天的社區逐漸安靜下來，北京朝陽區北苑路加利大廈樓下的“金盆御足”卻到了生意最為紅火的時候，因為位置臨街，加上多年經營，這里的生意一直不錯。
古色古香的大門上掛滿了火紅的燈籠，從門口望進去，里面的服務員不停地來回走動，呈現繁忙景象。嬉笑聊天聲不斷傳來，煞是熱鬧。
讓人奇怪的是，這個紅火的洗腳城其實是加利大廈居民樓一樓的兩戶房屋改建而成。除了內部進行了大面積改造外，還將原本加利大廈外墻結構進行了改建，在原有的一號樓二號樓單元口的中間加建了一個大型門樓門廊，此前殘疾人通道和防火通道已經“面目全非”。
記者從小區物業處獲悉，該房屋的所有人叫王林旭，資料顯示其為中國著名畫家。當時所簽訂合同顯示，王林旭以中華名人研究會會長的身份，在1997年購買了此處房屋并辦理了交割。1999年3月31日，王林旭以書面申請的形式，向當時北辰地產物業管理公司和加利大廈物業管理處提出要求裝修并另開門，理由是協會將在此辦公，協會設在此處將會有較多人員和車輛。其起草的“房屋裝修申請”中，明確說當時北辰房地產銷售公司在銷售房屋時已經承諾其臨街開門，獨立管理。
值得注意的是，2006年王林旭以個人名義將房屋租賃授權委托給了北京億鴻軒物業管理有限責任公司，委托期限為10年，從2006年到2015年12月31日。而該物業公司的法定代表人李林，就是王林旭的妻子。
幾經變化，兩套原本普通的住宅房，成了一處臨近街區的門面房。2006年“金盆御足”和上述物業公司簽訂的房屋租賃合同中，房屋用途已經改成了“商用”。
“我們真的是深受其害。”樓上的業主柳紅對《經濟參考報》記者坦言，這個地方是二十四小時營業，到了深夜客人更多，經常傳來打麻將的喧鬧聲，以及按摩拍打聲，根本沒辦法睡覺，而且他們加蓋出的門樓，擋住了其他業主窗戶的光線。
更加讓她感到擔憂的是，小區人員進出防盜門白天需要用門禁，夜晚，為了方便洗腳房生意，卻大門敞開，小區居民的安全根本沒有保障。“這樣一個明顯違規的營業場所，(經營)成本卻很低。除了租金比商鋪便宜外，他們可以用低廉的價格按照民用水電的標準來繳納水電費。”她告訴記者。
記者從物業了解到，為了方便經營，這家店把水電天然氣管道都進行了線路重改，很多根本不符合規定。物業、社區和有關部門也對他們進行過處罰，但是不解決問題。柳紅也向大屯工商所舉報多次要求糾正其不當經營，卻沒有人來監管。
多方投訴 數年維權無果
據告知，業主們已經連續投訴多年，均無濟于事。很多部門以管理和執法權限受制為由，互相推諉，讓原本可以解決的簡單事情變得非常困難。
“由于擾民，我們已經連續投訴多年，以前是斷斷續續的，去年夏天以來專門進行維權，即使朝陽區區長對此作出批示，安慧東里社區書記、大屯街道主任親自過問、協調相關執法部門，區、市人大、政協委員參與，均無濟于事。”柳紅告訴記者，明確是住宅的樓房，他怎么能改成商鋪出租呢？《物權法》對這個有明文規定啊！房主身為全國政協常委，帶頭違法。起初，物業、社區等各方人士都說連洗腳城房東的面都見不到，我去年10月致函王林旭，直接寄往全國政協，之后才與他夫人李林通上電話。
維權之路異常艱辛。柳紅對《經濟參考報》記者說，因為常年受擾，她向物業反映了數年后都沒有辦法解決，所以從去年開始，她分別聯系、提交材料、走訪了社區所在的安慧東里社區、大屯街道綜合治理管委會，工商朝陽分局、大屯工商所、朝陽稅務局、大屯街道綜合治理辦公室、朝陽區衛生局等各個部門。在她看來，這個拿居民樓改建的洗腳房，本身就存在民宅商用，私搭亂建、亂改水電煤氣、擾民、違規經營麻將等違法違規問題，但實際上，很多部門以管理和執法權限受制為由，互相推諉，讓本來可以解決的簡單事情卻變得非常困難。
就其他業主的投訴和維權活動，李林向《經濟參考報》記者回應表示，在買房時，該房屋處于滯銷狀態，重新開樓門是房地產開發商為了吸引其購買的重要條件之一，而且他們之前在樓面側開獨立門時完全合規，沒有修改、堵塞消防通道等。另一方面，該房屋可以進行商業租賃，不存在違規租房。
“我們根本不知道這個租戶(“金盆御足”)將房屋內部做了這么大的改動，還加蓋了樓門等情況。”李林說。然而記者拿到的一份裝修計劃圖顯示，當時租戶在對房屋進行裝修時，因為涉及改變電路等，報送過李林，李林同意且簽字。
李林表示，在接到業主投訴后，他們很快和租戶聯系并要求解約，但是卻被租戶惡意拒絕，在城管要求下拆除違建樓門時，甚至受到了租戶的抵抗和威脅。李林對記者說，目前已經上訴至法院，要求租戶解約并搬走，停止對小區業主的騷擾，正在等待法院第二次開庭。
朝陽區大屯街道相關負責人在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前已經將“金盆御足“私搭亂建、擾民的情況上報市局，已經進入執法流程。他同時坦言，本來很簡單的事情，現在卻比較復雜，原因主要是業主和物業都表示，在樓面另開門的行為是開發商所為，但是現在卻沒有任何證據來支撐，違規主體不好認定。
權勢和市場結合 侵害公共利益
清華大學社會學系教授郭于華指出，目前業主維權往往被一個權勢和市場相結合形成的惡性力量所限制，他們根本得不到應有的尊重和善待。這不是一個小區的問題，而是一個全局性的問題。
清華大學社會學系教授郭于華在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，不能讓權力成為綁架公共利益的工具。目前出現的越來越多的侵害公共利益的事件，有一個共性，就是這些事件的主體無論是個人還是機構，他們手里都擁有權力和較高的社會地位。業主維權實際上是被一個權勢和市場相結合形成的惡性力量所限制，他們根本得不到應有的尊重和善待。這不是一個小區的問題，而是一個全局性的問題。
中聞律師事務所律師任晨光接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前小區侵害公共資源的行為主要集中在侵占綠地、停車位、物業服務用房、公共場所以及私搭亂建、住改商、侵占公共收益等，盡管投訴很多，但處理效果一般。
“和國外相比，國內業主在維權時遭遇的困境，主要是制度性障礙，同時也有業主一盤散沙的問題，二者相互影響。”任晨光舉例指出，比如，業主個體向法院起訴主張小區業主共有利益受損，很可能遭遇法院不立案的困境，不立案還不給裁定書；同時如果業主聯合起來集體維權，以共同訴訟的方式爭取立案，法院出于某些考慮，可能也同樣不予立案、不給裁定，司法大門緊緊關閉，導致業主維權無門。
任晨光告訴記者，民用住房改成洗腳城，尤其是在房屋外墻重新開門，侵犯了其他業主的合法權益，并且帶來了安全隱患。根據物權法的規定，將住宅改成經營性用房，需要利害關系人同意，未經同意就將住宅改成洗腳城，產生擾民問題，該樓業主可以向有關部門舉報，要求處理，也可以向人民法院起訴，要求恢復住宅功能、賠償損失。至于該業主在外墻開門，私搭亂建，帶來安全隱患，其他業主也可以向有關部門舉報，要求拆違，恢復原狀，或者提起侵權訴訟，要求該業主恢復原狀、賠償損失。
任晨光建議，有關部門應當為業主維權打開綠燈，尤其是司法作為社會公平正義的最后一道防線，不能不發揮作用。因此，人民法院在收到公民提交的立案申請時，必須出具受理手續，如不予立案則必須出具不予立案裁定書；同時，放開有關業主共有權益的共同訴訟和代表人訴訟維權，讓業主以共同訴訟或代表人訴訟的方式來維護業主的共有權益，減少小區矛盾。
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