房價真的要跌了么?最近一周，我們看到，跌已經不是新聞了。杭州、無錫、上海等地的房地產市場掀起了一輪的促銷潮，杭州部分樓市降價30%，而無錫、上海樓市也在打折促銷。4月上旬，北京的二手房價格下跌了3.8%，三四線的部分樓盤直降了30萬。2014年房價看跌的勢頭似乎是愈演愈烈，那么，市場上對房價未來的走勢又有如何的判斷?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員國家發改委經濟體制改革研究所產業室主任史煒、著名財經評論員張鴻共同評論。
長期高燒的中國樓市終于開始冷靜，各地樓市降價動作逐漸增多。降價，意味著中國樓市正進入差異化競爭關鍵期，我們現在究竟還能不能買房?
史煒：城鄉結合部地帶在下降 而中心區地帶沒有出現大幅度的下降
(《央視財經評論》特約評論員)
我想糾正一下，房地產是不是下跌的概念，房地產今天更多的是一個回歸到正常市場運行的軌跡的這么個變化，這是我想說明的。另外一點，就是說我們看房地產要看結構，就房價的下調一定要看結構。比如說這些下降的城市是在什么區位下降，比如說去年全國70個城市，下降最顯著的說是溫州。那么大家都以為房價的下降是溫州的房地產破滅了，不是。溫州的房價當年的上漲是以溫州的經濟形態相關的。溫州是一個投資聚集的地方，當年的溫州的外向型經濟，所以大量的熱錢、大量的企業都進入到溫州。我前幾年去調研的時候，最高的時候在溫州市里，一個商戶的房子，或者一個企業用房，每畝的地價是多少?六百萬到七百萬，那么遠遠地超過了當時溫州的出口經濟所能承載的這個土地的成本。那么這兩年由于整個出口結構的變化，溫州很多的企業開始外遷，遷到安徽，遷到江西。當流動性的人口和企業遷出的時候，一個沒有流動性很強的城市，他的土地價格，他的房價一定是下降的。
今天我們要看各個地方房價下調的時候，我們不能簡單地看價格，一定看他是什么樣的原因。像現在很多地方，出現房價下調跟他的經濟形勢的變化，包括產業投資，包括國家這種投資拉動的經濟，從去年三中全會以后，現在在不斷地弱化，然后我們的產能過剩，應該最嚴重的產能過剩正在不斷的盤活存量，在緩解。在這樣過程中，依賴于房地產來拯救其他行業的壓力在逐漸地降低。也就是說，這個時候房地產本身在支撐整體經濟運行的責任，或者他的這個份量在遞減，所以現在整個的房地產漲勢逐步地趨緩，那么在局部出現結構型下降，特別是城鄉結合部地帶，而不是中心區地帶。所以我們看中心城市并沒有出現大幅度的下降，所以我們解讀一定要站在一個結構性的、區域性的，從產業的角度去解讀，而不是簡簡單單的買賣房子的。
張鴻：目前房價上漲乏力 銀行已經在收緊信貸防范風險
(《央視財經評論》評論員)
我們基本上可以判斷分化開始了，這個分化包括不同城市，城市的不同區域，不同開發商。比如說有直降30萬的那種，那可能你不知道哪個開發商的一個別墅項目，一個高建項目，在哪個三四線城市是這樣。但是我們很難統一地說，現在已經出現了一個直接向下的拐點，我們只能嚴格地說，它叫上漲乏力。為什么?無論是一季度的整個的房地產投資。包括史老師說了，這個政府是不是在房地產領域，我們還希望依靠房地產的投資來拉動我們的經濟?現在看來這個意愿不是特別強。
這個不一樣，因為它有經濟的模式，包括杭州其實和溫州有點兒像，這是第一。第二，杭州按照他們發改委的說法是，他們的可售房源處于歷史高位。就是說白了就是房子多。房子多，那可能就會出現這樣的下降。而且杭州過去這些年漲幅確實很高，它雖然不叫一線城市，但是我們可以把他叫做準一線城市。杭州的房價，甚至很多地方要遠高于北京的房價。
從去年下半年，各個銀行已經開始，尤其是中小銀行，他為了避免房地產可能出現的這樣一些危險，金融的風險，防范這樣的風險，所以開始收緊。我們看到一個機構的調查報告，說它監測的35個重點城市里，有25個城市出現了個人房貸停貸的現象，占比超過了70%。停貸銀行當然是中小銀行為主了，然后有一些雖然沒有明確，不好意思說我停貸了，但是你來貸款的話，我會告訴你說，這個可能要等時間長一點兒。還有一個，就是對開發商現在貸款的審批，也是越來越嚴了。所以開發商，我們看到，今年一到三月份房地產開發企業到位資金，同比只增長了6.6%，增速比去年回落多少?回落20.3%。
史煒：房地產的價格上漲 一定要看它的流動性
(《央視財經評論》特約評論員)
杭州的房子怎么漲上來的?不是杭州的本地需求。我認為房地產的價格上漲，一定看它的流動性，就是常住流動人口占本地戶籍人口的比例。那么杭州的房子，大部分是溫州的、臺州、寧波、上海的人拉動的，那么無錫也好，是包括蘇州，整個長三角區域，它大量的其實都是這種類型的投資。而現在整個的投資，這跟我們國家的外貿出口是有關系的，我們外貿出口的結構在發生很大的變化。傳統的沿海的這種結構成本，已經很難以承擔我們現在這種出口形態，所以大量的粗放型的、勞動密集型的出口企業在向內遷。比如像安徽、江西，甚至有些像中部地區，或湖北、湖南去遷，河北、河南，所以在這個遷移的過程當中，它的產業性流動人口急劇下降。
整個沿海地區都存在這種共性，現在沒有共性的只有幾個城市，上海少一些，因為上海的產業本地比較高，大工業。北京沒有，另外還有一個沒有，就跟這個根本不相邊的，天津。天津本來就沒有大的流動人口的產業區進去，所以京津冀一體化以后，他現在希望拉動這個。所以我們看房地產的時候，一定要從產業的角度去看，就產業的流動性跟常住人口的流動性是一致的，而不是簡簡單單。需求很重要，但是需求我們更多的針對是普通老百姓，但是普通老百姓事實上是拉動不了房地產價格的。
張鴻：面粉一直都是夠的 沒有變成面包是把它囤起來了
(《央視財經評論》評論員)
面粉一直都是夠的。之所以沒有變成商品房，沒有變成面包，是因為很多人把它囤起來了，變成了各個開發區什么的。現在問題是，比如說地方政府有沒有那樣強烈的意愿說，我把這個地全都供出去。
我先糾正一下，神話結束了還不一定。我為什么會對地方政府大面積的把土地變成，就是把面粉變成面包的這個事，我不是特別樂觀。因為今年上半年，一季度土地能夠保持土地財政40%的增長靠的是什么?靠的就是我控制著這個節奏，我要大面積的一下把我能賣的土地全賣了的話，那就不可能穩定的增長，這是第一。
第二，我還有存量，就除了增量，我的錢會少，這不影響我干很多事情，除了政績，我還要干很多事情。因為我的土地出讓金里，要有10%蓋保障性住房，10%弄水利，10%弄教育什么的，那也是堂而皇之的理由。然后接下來那些存量怎么辦?我看一個研究機構的數據說，他對23個省市做了一個調查，大概地方性債務里最少有20%是靠土地來抵押的，最高的省份是達到85%。我想說明的是，他也不敢讓土地或者房價下來。這就是為什么我們今天可以看到杭州市的發改委說，說土地溢價在下降，主城區的地價的平均溢價率只有9.3%，但是我們一看9.3%的溢價已經不少了。9.3%比去年百分之二十九點的溢價，那已經少了很多。所以今年他說，我們要對房地產市場的風險積累防范，出現重大市場謠言的時候，第一時間要澄清，要穩定市場的預期。所以我對地方政府和我們希望房價不要那么大幅度上漲，地價不要大幅度上漲的這樣一個預期，我覺得不是特別樂觀。
史煒：如果你現在不是特別需要買房子 我建議當前不要買房
(《央視財經評論》特約評論員)
因為去年地方財政收入當中，賣地收入占了50%多，那么現在在財稅體制大的，包括其他投資體制沒有發生大的變化的時候，這個現象很難解決。特別在中西部地區，中部地區，我最近去調研，非常難解決。但是有一個問題出現了，地方政府像你剛才說今年的賣地還在增加，他賣完地干什么?現在的錢是壓在銀行身上，所以今年我在銀行系統講課，包括我跟銀行調研的時候，大量銀行在收緊，他還不僅僅是給老百姓的貸款在縮，老百姓這一塊兒對銀行不是最大的壓力，加一塊兒沒有多少。更重要的就是由于政府的項目，甚至地方政府的干預，所形成的銀行的類似土地財政，土地的這些貸款，銀行在想辦法收縮。所以我們今天在看房價的時候，如果我們僅僅從簡單的房價，或者簡單的土地的儲備量，我們是找不到答案的。我們一定就說這種投資的還有多大的規模，我們投資有多大規模。
如果我們看一下我們的GDP的構成的話，我們就會發現，我們的GDP當中出口，就進出口，我們的外貿依存度達到最高的時候，達到50%多，我們的出口依賴度達到30%多。也就是如果今天我們撇開我們的國際貿易，我們國內的內需不到50%。那么我們這么大的生產能力，不到50%的內需，我們怎么能讓中國的經濟繼續維系下去，那么維系經濟就需要工廠能夠開工，我們要不斷生產出的設備賣得出來，然后我們能夠保證就業能夠有效地進行，那沒辦法，我沒有別的需求，我就蓋城市。我只要蓋城市，我的磚瓦、灰沙石、鋼鐵什么都，基礎道路、電力我都救活了。這是中國今天經濟的一個，比較難解決的一個大的問題。所以房地產在這個過程當中，他是一個很大的平臺。所以我們要想解決房地產價格的變化的時候，我們一定要知道中國經濟的運行是怎么個現狀。
地方政府需要，比如說現在新地產。其實現在我們談地產的時候，大家的目光僅僅集中在，我們的住宅地產上，包括它的價格的變化。其實新地產，現在商業地產、養老地產、醫療地產、旅游地產、文化地產各種各樣的地產都有。但是地方政府，我去調研的時候，他不知道怎么搞一個文化產業園。我曾經去一個城市，遍地號稱都是中國的傳統符號，但是那城市的市長、書記不知道符號在哪兒?那么我們就想象，有資源誰去把這些資源開發出來。當然這里面跟我們政府、媒體的導向有關系。就我們現在把所有的導向都傾斜在這個住宅上，所以大家以為房地產就是一個住宅的問題。中國的房地產肯定還有很多年的發展，那么發展一定不是今天我們所理解的房價漲不漲的問題，住宅漲不漲的問題，而是房地產性質結構，如何由傳統的房地產向新型的功能化的房地產去轉化，這樣才能把我們的房地產的價格能夠變得更加合理化。
另外，我建議大家，現在如果你不是特別需要買房子，如果僅僅是為了投資，特別是投機，我建議不要買。
史煒：崩盤論毫無依據 房地產產業至少還有十年的發展前景
(《央視財經評論》特約評論員)
關于崩盤論說了好幾年了，第一，崩盤的這個說法沒有任何的依據，就是缺少最基本的經濟常識，更缺少房地產常識。因為中國的房地產，這些年之所以能夠發展起來，一個是中國的投資拉動型的經濟，第二，整個中國的經濟處在工業化的初中期，當然北京很高。那么工業化在初中，包括工業化中期的時候，所有的國家都經歷這么個階段。經濟想要獲得有效的投資拉動，包括城鎮化和工業化的統一，一定是房地產的發展。那么，發達國家到一定階段以后，比如到了工業化后期，那么他的房地產趨于平穩。而我們國家到工業化中后期，我們至少還有十年的時間。所以我們國家的房地產產業，不是住宅，房地產產業至少還有十年的發展的前景。不是價格的問題，這是個大的產業。
另外，可能會取決于我們國家文化理念的變化，那么發達國家，之所以現在房地產相對比較穩定，是說使用權和占有權是分離，我們國家使用權和占有權是一致的，這是我們國家很傳統的一種文化。所以取決于我們未來人的文化理念的變化、引導，所以說根本就不存在房地產崩盤。從現實的操作角度，也不存在，因為支撐房地產的因素是什么?支撐房地產的因素是國家的投資，而國家的投資依賴于的是銀行的資本，而銀行的資本跟房地產是捆綁在一起，整個產業循環體系，包括制造業、鋼鐵、水泥、建材等等，它是一個完整的體系。
張鴻：中國經濟已經被房地產綁架 過于依賴房地產投資
(《央視財經評論》評論員)
不要一下就消化了，因為一下就消化了的話，你是消化不了的。我覺得吳敬璉老先生他當時的那個表情，大家看到其實是擔憂。這個擔憂，第一是過于依賴房地產投資的擔憂，但是我想還有一個擔憂，我們過年來，我們擔心的那個時間已經開始迫近了，我們多年來一直擔心中國經濟被房地產綁架，過于依賴房地產投資。但是今天我們已經被綁架了，那我們就慢慢的來消化這個事情。
我一直說，中國的房地產其實是個政策市，就是無論是中央調控政策，還是地方的各種政策，其實這里面是有地方政府的一些驅動在里面的。所以我們要判斷，它會不會有一個拐點往下?往下以后，我們有沒有子彈，我們有沒有能解救人質的辦法?我想我們會想出這樣一個辦法，會用時間或空間能想出這樣一些辦法，包括中國整個的這樣一個國力在，我覺得它應該不至于突然一下像十幾年前的香港那樣，一下出現那樣一個大幅度。
史煒：中國的房價已經遠遠高于我們的承受能力 泡沫是存在的
(《央視財經評論》特約評論員)
我不建議大家買房的原因是，中國的房價已經確實遠遠高于我們的承受能力，泡沫是存在的，有些人說泡沫不存在，泡沫一定是存在的，只不過我們國家的泡沫有原因。所以我相信，隨著我們今天國家政策的盤活存量，我不同意吳敬璉的說法，吳敬璉的說法是個純市場理性的說法。實際上中國要解決產能過剩，解決這種過度的城市投資，它一定是盤活存量。對我們來說，盤活存量是一個長期的過程，只有盤活存量，在增量上才能優化。在這個背景下，我相信我們存量盤活的過程，也是房地產逐步回歸理性的過程，泡沫能不能擠出去，很難說，但是房地產一定相對的會回歸到一個理性的價格。
張鴻：現在的心理預期在改變 投資者已經“多翻空”
(《央視財經評論》評論員)
現在心理預期在改變，這個改變包括很多種因素，一個是金錢，它其實是個金融問題。一個，我看到王石在一個論壇上說，反腐是最大的調控。所以我們必須承認，有一些人從買房變成了賣房，就是我們說投資的話，就叫多翻空。所以我們要判斷，第一，錢還會不會那么熱?還會不會有那么多錢?金融政策、貨幣政策，包括財政政策的調整，還有就是我們整個的其他的政策……