小產(chǎn)權(quán)房問題怎么解決，一直都是個(gè)老大難的問題。近期，深圳市宣布正式開始試點(diǎn)處理“歷史遺留的違法建筑”，一小批被部分媒體稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的住宅將迎來改變的機(jī)會(huì)。那么，對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房問題，我們到底有哪些辦法可以采用?小產(chǎn)權(quán)房涉及眾多的利益群體，適度的政策性調(diào)整應(yīng)該如何進(jìn)行?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
深圳在全國(guó)先行一步，歷史遺留違規(guī)建筑分類處理，能夠帶來樓市變局?深圳做法能否帶來新氣象?
昨天，一則“深圳試定給部分小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)頒證”的新聞引發(fā)了人們的關(guān)注。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，深圳認(rèn)為深圳不存在小產(chǎn)權(quán)房概念，此次只是試點(diǎn)處理深圳市歷史遺留違法建筑，根據(jù)不同的情況采用不同處理辦法。其中，原村民符合一戶一棟原則的住宅類歷史遺留違法建筑，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)低價(jià)的百分之十，即可轉(zhuǎn)為商品房。一戶一棟之外，多棟中的兩棟補(bǔ)繳25%的地價(jià)和不同罰款后，可以登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。第三棟即其以上棟數(shù)部分則不為處理確認(rèn)，對(duì)非原村民所建部分也不予處理確認(rèn)。
賀承軍(原深圳市原規(guī)劃局規(guī)劃處副處長(zhǎng))：這個(gè)松口應(yīng)該是比較穩(wěn)定，也是應(yīng)該的，因?yàn)樽屚恋刭Y產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)更明確化，符合一個(gè)理性的方向，處理這種分類，從不同的層次，有一個(gè)穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)，并且不是太冒進(jìn)。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，向社會(huì)公眾租售的房屋。而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)村集體土地全部移轉(zhuǎn)為國(guó)有。深圳市土地監(jiān)察局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳市2009年6月2日以前產(chǎn)生的各類歷史遺留違法建筑總計(jì)37.94萬棟，占全市建筑物總量的半數(shù)以上。這也是深圳與其他城市的不同之處，正是深圳此次試點(diǎn)之所以推行的關(guān)鍵。
韓世同(廣州房地產(chǎn)專家)：像北京、上海有可能有所不同，像省會(huì)城市有可能有所不同，三四線的城市又有可能有所不同，可能還需要更多的一些試點(diǎn)、嘗試和探索，從中總結(jié)出一系列的改革、探索。
這次探索性的小步開放，對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中低端商品房，以及房租租賃市場(chǎng)，將產(chǎn)生重大影響。
張鴻：這些房子不可能都能拿到正式的商品房證件
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
不可能拿到，首先它不都是商品房，不都是住宅;其次它說的是分類，分類里邊其實(shí)有限轉(zhuǎn)，就我們限購(gòu)買房，這個(gè)轉(zhuǎn)正其實(shí)叫限轉(zhuǎn)，限轉(zhuǎn)什么呢?它其實(shí)延續(xù)了過去我們?cè)诩w土地上的這樣一個(gè)政策。雖然深圳說，說我這個(gè)是國(guó)有土地，但還是原村民，就原來這塊土地的原村民，原來這個(gè)叫集體土地的時(shí)候你住的這些人，大概我算了一下，一人兩到三套。就是你第一棟，你只需要補(bǔ)很少的錢，就可以轉(zhuǎn)正，這是居住性需求。第二棟、第三棟，可能你需要繳納的相對(duì)來說高一點(diǎn)兒的這個(gè)，然后才能轉(zhuǎn)正。像老馬在那兒買，那就沒有轉(zhuǎn)正協(xié)議。他不是原村民，所以這個(gè)量是很小的，而且住宅本身就很小。
當(dāng)然是先試點(diǎn)了，試點(diǎn)然后他看到最后整個(gè)的影響，包括對(duì)土地市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、市政等等的影響，然后來決定到底要不要放開?我為什么剛才說要小點(diǎn)兒聲，咱不要把它和小產(chǎn)權(quán)房掛上，因?yàn)槲遗掳焉钲谑性賴樦Ｒ驗(yàn)榍皟赡暌呀?jīng)嚇過好幾回了，就深圳市一直強(qiáng)調(diào)說我們就是歷史遺留的違法建筑，不是小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)槟阋宦牭绞切‘a(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)，哪個(gè)城市都受不了。南京也曾經(jīng)有過，還沒解決呢，媒體說這小產(chǎn)權(quán)房要試點(diǎn)了、要開始了，然后馬上辟謠說我們不是小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。所以今天我們就小點(diǎn)兒聲說，這個(gè)事因?yàn)槟莻�(gè)涉及到集體土地的問題，就是小產(chǎn)權(quán)房的問題，它不是上邊的房子問題，而涉及到底下的地的問題。
馬光遠(yuǎn)：深圳這一次的力度比較大 尤其是非住宅更加寬松
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
深圳情況很特殊，因?yàn)樗诮?jīng)過兩次的這么一個(gè)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換以后，絕大部分的土地是國(guó)有性質(zhì)的。我們一般說的小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上的那個(gè)建筑，叫小產(chǎn)權(quán)房。深圳的這個(gè)叫非典型小產(chǎn)權(quán)房，反正都是沒有大產(chǎn)權(quán)，但是這一次，這個(gè)力度還是非常大的。這個(gè)力度大跟以前最不一樣的地方在什么地方?就是經(jīng)過這么一次分類處理以后，有相當(dāng)一部分的是完全可以拿到真正的商品房的產(chǎn)權(quán)，這跟以前不一樣。以前我們探討是什么，說把它轉(zhuǎn)成保障房，轉(zhuǎn)成別的一些房，但是它拿不到拿不到商品房，因?yàn)樯唐贩靠梢越灰住?/P>
用深圳當(dāng)?shù)厝说脑捴v，以前我們拿到的都是綠本，這個(gè)綠本就自住、出租是可以，但是不能買賣，不能上市交易。但是這一次住宅這一部分，雖然這個(gè)范圍小，只限于本地的村民，而且本地村民里邊也劃了13個(gè)區(qū)域，深圳現(xiàn)在真正的這種所謂的違法建筑有多少，差不多超過40萬棟。也就是說現(xiàn)在只有2萬棟，只有二十分之一才有可能轉(zhuǎn)正。但即使如此，那么這一次轉(zhuǎn)正以后，你可以拿到紅本，紅本是什么?就可以上市交易。所以來講，第一個(gè)住宅，這個(gè)力度比較大。第二，非住宅更加寬松了，非住宅就是第一就是沒有限制當(dāng)?shù)卮迕瘢褪撬械模灰阗I了這個(gè)東西就可以。
馬光遠(yuǎn)：深圳此舉是土地權(quán)屬的一個(gè)變化 是很大的突破
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
應(yīng)該說第一個(gè)是土地權(quán)屬的一個(gè)變化，深圳以前是個(gè)漁村，它的地都是集體的地，后來又變成國(guó)有的地。我想在變成國(guó)有土地之前，一定也是有小產(chǎn)權(quán)房的。那么再加上建的很多，你到深圳去，特別是在關(guān)外，你如果去看小產(chǎn)權(quán)房，真的是巍巍壯觀，非常漂亮。有些小區(qū)除了那個(gè)名字，可能你沒有拿到大產(chǎn)權(quán)以外，那么剩下的跟正規(guī)小區(qū)沒有任何區(qū)別，而且從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上交易的人也非常多，當(dāng)然價(jià)格也很便宜。
大家經(jīng)過多年的等待，等到這一步。我認(rèn)為這一步非常好，也就是說你不管它叫違法建筑，還是叫什么東西，至少在現(xiàn)有的體系下，做了一個(gè)很大的突破。比如說住宅這一塊，第一棟你交的錢可能就二、三十塊錢，那么剩下的兩棟，比如說補(bǔ)交罰款，再一個(gè)土地出讓金還有點(diǎn)兒，補(bǔ)一點(diǎn)兒稅，就一平米可能就補(bǔ)個(gè)兩、三百塊錢以后變成紅本，這對(duì)所有人來講，成本應(yīng)該說不算太高。所以這給很多人給了一個(gè)很大的希望，所以我認(rèn)為這是一個(gè)非常好的事。
張鴻：對(duì)住宅會(huì)有一些影響 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響會(huì)更大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
你這種預(yù)期對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)一定是雪上加霜，就是包括成交量。因?yàn)槲覀兘裉煺f的這些叫無產(chǎn)權(quán)吧，不管它叫什么，就是沒有產(chǎn)權(quán)的這些房子。雖然今天要解決的可能轉(zhuǎn)正的，里面包括，主要是住宅，我們關(guān)心的是住宅。住宅可能占的比很小，必須得是原住民。但是問題是它整個(gè)這種無產(chǎn)權(quán)的房子在深圳的比例特別大，我們不說民間各種機(jī)構(gòu)說的60%、70%，就是深圳自己各種監(jiān)測(cè)隊(duì)他們給出的數(shù)據(jù)，這幾年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。
所以說，那個(gè)地方的房子，將近一半是無產(chǎn)權(quán)的房子。那么你這個(gè)心理預(yù)期一形成，可能就會(huì)對(duì)他，因?yàn)楸緛硭F(xiàn)在的成交量，大家購(gòu)買的意愿不是特別強(qiáng)，都在看說是不是到頂什么的等等，所以我覺得會(huì)可能會(huì)有一些影響。但是我覺得除了住宅以外，其實(shí)商業(yè)的，他們轉(zhuǎn)起來，連原住民的限制都沒有，我猜可能會(huì)影響更大一點(diǎn)兒。
馬光遠(yuǎn)：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正 有沒有產(chǎn)權(quán)大家都在買
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
深圳為什么特殊?除了住宅也有小產(chǎn)權(quán)，商業(yè)等等非住宅的也有。同時(shí)在深圳，住房的供應(yīng)一直是雙軌制，一方面是無產(chǎn)權(quán)的供應(yīng)，量很大，占一半，那半壁江山是他們的，另一半主流的那些商品房。
我個(gè)人倒覺得轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正，房子就在那里，有產(chǎn)權(quán)沒產(chǎn)權(quán)大家都在買。那么最后形成兩個(gè)價(jià)格不一樣的市場(chǎng)，那么一個(gè)是這種沒有產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)價(jià)格可能最低的，相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的四分之一，高一點(diǎn)兒的相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的二分之一，差不多這么一個(gè)情況。一旦轉(zhuǎn)正以后，我個(gè)人認(rèn)為這一部分價(jià)格可能會(huì)起來，有就是說轉(zhuǎn)正完的這一部分，那你可以交易，他們價(jià)錢可能會(huì)補(bǔ)漲。至于說商品房這一塊會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大的一個(gè)沖擊，要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，如果是向上的預(yù)期，沖擊不會(huì)太大，有沖擊這是肯定的，因?yàn)楣⿷?yīng)多了，但是如果運(yùn)氣不好的話，可能會(huì)有問題。
在目前情況下，我個(gè)人認(rèn)為，就是房子的總量，深圳人都是很清楚的。就是我們買的房子究竟是小產(chǎn)權(quán)的、無產(chǎn)權(quán)的，還是大產(chǎn)權(quán)，他心里非常清楚。而且有多少量，深圳人也很清楚。所以我們現(xiàn)在很奇怪的是，就這么一個(gè)非常好的城市，而且是四個(gè)一線城市之一，居然有一半的建筑是非法建筑，是歷史遺留問題，而且要解決。我覺得，我們多年來一直講說房地產(chǎn)要增加供應(yīng)，這不增加供應(yīng)了嘛?這個(gè)供應(yīng)增加上去，我們看這個(gè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)健康。在目前的整個(gè)的無產(chǎn)權(quán)的改革試點(diǎn)之外，我倒覺得還有一個(gè)試點(diǎn)，就是當(dāng)我們?cè)黾庸⿷?yīng)以后，我們的住房市場(chǎng)究竟會(huì)怎么樣?這可能是深圳試點(diǎn)的另外一個(gè)意義。
張鴻：要把這些房子合法的盤活了 別總讓它待在灰色地帶里
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
到底集體土地上蓋的房子是不是能賣給非本村的人，本村集體的人?就我這個(gè)村的房子能不能賣給馬光遠(yuǎn)?能不能賣給你?這個(gè)問題解決不了。因?yàn)榘凑铡锻恋胤ā返脑挘墙鉀Q不了這個(gè)問題的。
現(xiàn)在很多地方其實(shí)在嘗試什么?在嘗試它本身可能解決了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些辦法，讓它干脆就解決保障性住房。比如說北京其實(shí)前兩年有一些試點(diǎn)，就是公租房，政府等于不管是買過來還是租過來，還是什么其他公有產(chǎn)權(quán)之類了，就不管用什么具體的辦法，就讓這些房子合法的盤活了，別讓它總是在灰色的、非法的那樣一個(gè)地帶里，是那樣的一個(gè)存在。大家圖便宜，買了以后，在一個(gè)非法的建筑里面住著，可能這種感覺也不是特別好。
我們要讓人來試點(diǎn)，我們也不知道怎么分，除了光有勇氣是不夠的。你光天天喊說我拆了2007年12月30以后，以后的我全拆。可能嗎?不可能。你只能偶爾抓一個(gè)典型案例。以后就別喊這種口號(hào)，咱們就像老馬說的，咱們找到大智慧。
馬光遠(yuǎn)：我們能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)勇氣和魄力 把小產(chǎn)權(quán)房問題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們看到的是現(xiàn)有的法律，還更應(yīng)該展望一下未來。未來在這個(gè)問題上，如果說不能在法律問題上有所突破，這個(gè)問題本身是無解的。我一直強(qiáng)調(diào)一定要大智慧，小產(chǎn)權(quán)需要大智慧，這個(gè)大智慧是什么?一方面我們一定要考慮歷史，為什么會(huì)形成小產(chǎn)權(quán)這么一個(gè)畸形的，大量的人又趨之若鶩的一個(gè)東西，我們要反思為什么?同時(shí)要照顧現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榇罅康娜嗽诶锩孀 Ｄ敲催@個(gè)問題本身你不可能一拆了之，也不可能一下子去清理就了之，所以我覺得應(yīng)該一分為二。第三個(gè)應(yīng)該有前瞻性。未來這個(gè)問題我們肯定要解決，而且我們的解決辦法里肯定要排除，就靠拆來解決，我們應(yīng)該試點(diǎn)。
老百姓之間有膠著，因?yàn)橛行┤嘶ù髢r(jià)錢買了商品房，有些人是花了很小的錢買的小產(chǎn)權(quán)房，這是一種。第二個(gè)是政府利益，以前我們把那個(gè)地很便宜弄過來，然后高價(jià)給開發(fā)商來建房子，這一塊兒利益沒了。第三個(gè)膠著是什么?就是我們以后的處理肯定是分類處理，也就是買了小產(chǎn)權(quán)房的人的待遇也是不一樣的。那有些可能真的會(huì)被拆掉，比如說占了耕地的，不符合規(guī)劃的，有安全隱患的。我是堅(jiān)決要求拆掉的。但是蓋的非常不錯(cuò)，跟花園一樣，老百姓住的也感覺不錯(cuò)，物業(yè)、水電、煤氣供應(yīng)甚至比商品房還好。到目前為止，我沒有聽說小產(chǎn)權(quán)房有倒了的、危了的。那么這一部分符合規(guī)劃，老百姓住的很好，又沒有占耕地的，為什么不趕快想辦法把它解決呢?
我們老在強(qiáng)調(diào)說，改革要有勇氣和魄力。我們先能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)的勇氣和魄力，把小產(chǎn)權(quán)房問題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步，這是很多人都期待的。
馬光遠(yuǎn)：事實(shí)上改革能夠往前走 是基于大家能往后稍微退一步
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得大家往前走一步，就每個(gè)人都讓一下，事實(shí)上改革能夠往前走，不是基于大家都往前，而是往后稍微退一步。退一步，你會(huì)發(fā)現(xiàn)天地來了。所以我覺得解決小產(chǎn)權(quán)，最終對(duì)社會(huì)來講有益處，那么我們就往前走。如果說最終對(duì)社會(huì)是……