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住房問題是當前中國老百姓最為關注的問題之一。在此間舉辦的中國發(fā)展高層論壇2014年會上，無論行業(yè)領袖還是專家學者們都越來越清晰地認識到，曾經“一人感冒，全家吃藥”的一刀切調控方式正發(fā)生改變，2014年房地產市場分類調控、因地制宜的新思路已然清晰可見。
“中央提出要雙向調控，我覺得是很正確的。對房地產市場，要區(qū)別情況來進行引導，未來的房地產市場，整體來看還是有很大的市場空間。”綠地集團董事長張玉良說。
十二屆全國人大二次會議閉幕后回答記者提問時，國務院總理李克強就表示，對房地產市場要因城因地分類進行調控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示，房地產將實行雙向調控。
事實上，房地產市場因地制宜進行調控正是當前市場發(fā)展的要求。目前，我國房地產市場的區(qū)域分化程度正進一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線城市房價暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現(xiàn)。
“與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示。
華潤集團董事長宋林認為，未來房地產市場的區(qū)域分化仍將繼續(xù)。“一線城市房價上漲的動力與其他三四線城市不一樣，未來還有繼續(xù)上漲的空間。至于三四線城市房價，我想已經進入調整期。”他說。
房地產市場嚴重分化的背后是供求關系的不平衡。“一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。”任興洲表示。
在非熱點的二線、以及相當數(shù)量的三四線城市，當前房地產市場卻面臨著持續(xù)增大的去庫存壓力。
任興洲認為，防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點防范的主要風險。她提醒，要特別注意避免在房地產投資增速規(guī)律性回落的時候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會加劇供給過剩，增加房地產泡沫風險。
事實上，今年年初，住建部在安排全年房地產調控工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預售許可審批進度。對此，業(yè)界紛紛評論認為，2014年的房地產調控思路更符合不同城市嚴重分化的現(xiàn)實。
除了針對不同地區(qū)采取不同的調控政策，房地產調控其他方面似乎也在發(fā)生變化。繼萬科B轉H股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天保基建再融資預案也于日前獲批，受到市場高度關注。人們紛紛猜測，管理層對房地產行業(yè)的調控思路正從抑制開發(fā)商資金向增加供應進行全面切換。
黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用”。顯然，在未來的房地產市場調控中，市場手段的作用將越來越突出。
國泰君安證券[微博]近日發(fā)布的一份研究報告就指出，房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調控可能逐漸淡化。一方面，通過增加住宅土地供應、優(yōu)質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。
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