19日晚間，上市房企中茵股份、天保基建發(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。在資金投向方面，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項(xiàng)目。這就意味著，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。
前兩月我國房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速明顯“縮水”，受制于房企資金鏈，開發(fā)投資增速也出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱，在此背景下，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁意在為房企“解渴”。融資環(huán)境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌，加劇行業(yè)競爭和分化。
房企再融資及重組正式開閘
據(jù)中茵股份公告，其最新預(yù)案為：公司擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場項(xiàng)目”的開發(fā)與營運(yùn)。
天保基建則擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股，募集資金15.5億建設(shè)三個房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動資金，且此三個項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目。
2010年4月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。近4年來，證監(jiān)會始終未對房企再融資和資產(chǎn)重組放行。
今年1月24日，海印股份以“專業(yè)市場”項(xiàng)目身份、有條件的獲得了再融資資格，成為2010年以來第一家再融資獲證監(jiān)會審核通過的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日，上市公司金豐投資宣布，擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團(tuán)100%股權(quán)。
據(jù)金豐投資公告，此次重組預(yù)案分為兩個部分。首先，金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價值的股權(quán)進(jìn)行置換，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或其指定的第三方主體承接，擬置出資產(chǎn)的預(yù)估值為23億元。
隨后，金豐投資向綠地集團(tuán)全體股東非公開發(fā)行A股股票購買其持有的綠地集團(tuán)股權(quán)。經(jīng)預(yù)估，擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為655億元。為此，金豐投資擬以每股5.58元的價格，非公開發(fā)行合計113.26億股用于支付上述對價。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東認(rèn)為，金豐投資重組方案交易完成后，綠地預(yù)計登陸A股市場，這預(yù)示著房企上市、地產(chǎn)重組將放開；中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。
房企“荷包”縮水 開發(fā)商找錢“八仙過海”
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個百分點(diǎn)。
近日，浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。
標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)布報告稱，多數(shù)房企融資渠道有限，主要還是依賴銀行貸款。而對于中小型開發(fā)商來說，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，“小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉(zhuǎn)向信托融資。”
標(biāo)普信用分析師符蓓表示，“這只是陷入困境的許多中國小型開發(fā)商中的一個例子，對于較弱的房企而言，融資將更加有限，成本也將更高。加上小型開發(fā)商所面臨的艱難運(yùn)營環(huán)境，2014年可能會有更多違約事件發(fā)生。”
鑒于此，宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁意在為房企“解渴”。
實(shí)際上，多數(shù)未上市的小型開發(fā)商在資本市場的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過去三四年，隨著國內(nèi)銀行提高風(fēng)險管理水平，小型開發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時還面臨再融資風(fēng)險。
小型開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信托融資，以替代銀行貸款。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會，2013年新發(fā)放的信托貸款中超過10%投放于房地產(chǎn)業(yè)；其中大部分流向小型開發(fā)商，因?yàn)樗鼈儧]有其他可行的融資渠道。信托融資的成本通常高于銀行貸款。
而大型開發(fā)商則著力打造“A+H雙上市平臺”。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線”登陸A股資本市場的“捷徑”。但在此之前，綠地已完成登陸港股市場計劃。綠地控股集團(tuán)曾于去年8月27日宣布，其通過全資子公司認(rèn)購盛高置地(香港聯(lián)交所股票編號：337)擴(kuò)大股本后的60%交易正式完成，這標(biāo)志著綠地集團(tuán)成功登陸香港資本市場。
謀求“雙上市平臺”戰(zhàn)略已成為品牌房企搭建融資平臺、業(yè)務(wù)平臺的趨勢。2012年以來，已經(jīng)有包括萬科、招商、金地等在內(nèi)的國內(nèi)房企走上了到港股借殼上市的道路，借殼完成之后，這幾個房企率先實(shí)現(xiàn)在內(nèi)地及香港市場“雙平臺”戰(zhàn)略。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在國外美國QE逐步退出，在國內(nèi)“錢荒”導(dǎo)致的銀行信貸緊縮的市場背景下，市場“流動性”階段性趨緊的特征不可避免，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素。突破當(dāng)前傳統(tǒng)融資模式的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。
行業(yè)洗牌將加速 龍頭之爭白熱化
鑒于近期的信用事件將擴(kuò)大強(qiáng)弱公司之間的信用分化，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為今年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的整合將加速。國內(nèi)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款時，通常青睞大型的、多元化的、擁有品牌知名度的開發(fā)商。這些較強(qiáng)的開發(fā)商通常為上市公司，其中一些甚至擁有海外資本市場融資渠道。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大型開發(fā)商可能會搶購境況不佳的小型開發(fā)商。“盡管運(yùn)營和融資狀況充滿挑戰(zhàn)，但我們預(yù)期多數(shù)評級的開發(fā)商能夠度過當(dāng)前市場動蕩。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，多數(shù)我們評級的開發(fā)商按國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于中型至大型開發(fā)商。這些開發(fā)商通常為上市公司，且擁有不錯的銀行關(guān)系和資本市場地位。”符蓓表示，“在應(yīng)對由政策導(dǎo)致的市場波動方面，地域分布多元化的開發(fā)商相比項(xiàng)目集中于一個地區(qū)的小型開發(fā)商，也具有明顯的優(yōu)勢。”
“可以預(yù)見，將來仍會有部分小型房企，因?yàn)槿狈Ρ匾娘L(fēng)險管控機(jī)制，將會陸續(xù)重蹈興潤置業(yè)的覆轍。但這類房企的倒閉，并不意味著整個行業(yè)乃至金融體系存在系統(tǒng)性風(fēng)險。無論是內(nèi)地還是香港的上市房企，其目前的資金狀況是近兩年最好的，也就是說占整個市場份額近半企業(yè)的資金狀況幾乎是沒有問題的，因此整個行業(yè)的資金鏈風(fēng)險可控。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究員朱一鳴表示。
一位房企高管告訴記者，部分企業(yè)的退出有利于行業(yè)的洗牌。由于房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)沒有辦法生存，或倒閉或被收購。部分中小企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，競爭存活下來的房產(chǎn)開發(fā)商擁有更大的規(guī)模和更強(qiáng)的建設(shè)和發(fā)展能力。市場規(guī)律決定行業(yè)洗牌是大勢所趨，強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰也成為房地產(chǎn)市場的不二法則。可以預(yù)計，隨著行業(yè)洗牌的加劇，行業(yè)集中度仍然將持續(xù)提升。
申銀萬國認(rèn)為，再融資重啟將對上市房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。
張化東也認(rèn)為，地產(chǎn)重組方案交易完成后，將加劇房地產(chǎn)行業(yè)“龍爭虎斗”，市場競爭將更加激烈。未來萬科和綠地的“龍頭”之間的競爭更加激烈，2013年綠地銷售金額已達(dá)1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。