海南省省長蔣定之日前接受《經濟參考報》記者采訪時表示，海南正在加快房地產結構調整，將逐步降低普通商品住房開發比例，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現在的超過84%下降到70%左右。
對此，一些業內人士認為，度假村、產權式酒店等經營性地產的開發建設將在今后五年內迎來發展契機，但相關監管和配套政策，還需盡早完善和明確。
低端商品房過多 住宅地產占比過大
海南省省長蔣定之表示，結構不合理，是當前海南省房地產業最突出的問題，主要表現為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。單一模式、低端開發，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費，也不利于房地產業的持續發展。
據統計，2005年至2012年，海南省房地產開發投資累計完成2729.65億元，年均增長43.47%，約占全社會固定資產投資總額的33.92%，連續保持兩位數增長態勢。2013年，海南房地產開發投資完成1196.76億元，同比增長35%，高于全國同期平均水平15.2個百分點。
目前，海南省房地產的開發仍是住宅地產占絕對主導，與旅游度假相關的度假酒店、酒店式公寓等經營性地產項目產品較少，商業、辦公房地產規模更小。海南省住建廳統計，2013年，海南商品房住宅投資占全省房地產開發投資的83.1%，比全國同期平均水平高出14.6個百分點，旅游房地產等經營性房地產投資所占比例較低。
與此同時，海南房地產業的結構性不合理問題日愈凸顯。“以商品住宅占絕對主導地位的單一產品結構，不利于海南房地產業的健康持續發展。”海南省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長陳武表示，房地產業是一個關聯性極強的產業，也是一種消費性產業，需要綜合發展環境的支撐，其良性發展必須以綜合發展為前提。
對此，蔣定之表示，一方面，旅游業與房地產業并非水火不容。世界旅游經濟發展的規律表明，旅游業和房地產業具有很強的關聯性，是一個相互依托、互促并進的關系。另一方面，一個地方的發展，如果過分依賴某個行業、產業，甚至“一業獨大”，一旦外部發展環境發生變化，就會影響經濟的穩定性、可持續性，所以要注重調整和優化。
蔣定之說，從市場需求看，在當前許多地方出現嚴重霧霾的情況下，海南的生態、氣候資源更加稀缺，房地產市場需求將進一步擴大。2014年春節期間，海南房地產簽約面積就超過2.6萬平方米，總成交金額6.5億元。
普通商品房比例下降 房價會不會繼續上漲
海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環境越來越得到國內外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經成為一種時尚的模式。
三亞市政府統計顯示，三亞房地產項目85%由島外人士購買，內地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢。因此，島外購房需求的持續旺盛推高了海南的房價，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求，尤其是三亞均價兩萬元的樓價，直逼北上廣的樓市，本地人買房難的問題十分突出。
普通商品住房的開發比例降下來了，也就意味著商品房供給數量減少了，那么海南房價會不會繼續上漲，本地人買房的負擔會不會更重？
對此，海南現代管理研究院院長、海大教授王毅武認為，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開發比例后，會激發出市場活力，調動這些“沉睡”的空置房再次投入市場，可以抵消因降低普通商品房開發比例所帶來的影響。
王毅武說，從長遠來看，必須要把高端旅游房地產和民生保障房地產分開，不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問題，旅游房地產解決游客問題。
蔣定之也表示，要積極構建多元化的產品體系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發比例，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現在的超過84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、產權式酒店等經營性地產的開發建設。三是“保”，以中低收入群體為重點，加大保障房供應力度，力爭到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現在的28%提升到38%左右，這是海南房地產業持續健康發展的應有之義。
經營性房地產開發 還需政策“扶上馬送一程”
蔣定之說，海南房地產業也確實存在結構不合理的問題，“房地產一遇冷，全省就要著涼”，這雖然是個比喻，不一定準確，但也說明我們海南調整產業結構、推進產業升級確實任重道遠。
為此，去年海南專門出臺《關于促進房地產業持續健康發展的若干意見》，對加快房地產結構調整作出安排。提出要構建多元化的房地產產品體系。積極發展與旅游業、當地特色產業及產業園區結合度高的度假酒店、療養、康體養生等經營性房地產；適度發展酒店式公寓等規劃建設標準高、生態環境好的高端旅居型產品；努力培育和發展產權式酒店、分時度假酒店等各種特色經營投資型房地產。
近年來，海南省在經營性房地產方面進行了許多積極探索，但由于缺乏相關的法律法規和誠信體系約束，酒店經營者和業主的糾紛問題時有發生。
一些業內人士告訴記者，社會誠信體系的缺失嚴重制約了海南省經營性房地產項目的發展。現在許多產權式酒店的經營比較穩定，是建立在整個房地產行業整體利好的基礎上的。一旦經濟發展出現停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發。
三亞一家產權式酒店開發企業的策劃部經理認為，產權式酒店是一項投資產品，一般利潤在4%左右，回效慢。所以他們只賣了一部分產權，剩下產權自持，這樣雙方利益就連在了一起。他坦承，目前最大的問題是沒有具體的法律規范。對于房產稅、物業稅、租賃費等方面都沒有一個參考標準，因此，相關法律文件盡快出臺十分有必要。
王毅武表示，海南發展經營性房地產項目，還必須考慮政策導向問題。開發商都是趨利的，房地產投資大，比起經營性房地產，普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快，經營風險更小，如果沒有相關優惠政策刺激，同等條件下開發商當然不愿意涉足經營性房地產領域。“政府如果是一次性收取土地出讓金，卻要求開發商搞經營性房地產，用10年甚至更長時間收回成本，這無疑不太現實。”
因此，不少業內人士認為，海南應盡快建立起經營性房地產的概念，高端并不一定就是豪宅，適價低碳的房地產同樣不會造成資源的浪費。