房地產停貸傳言驚擾的背后：個貸曲線啟動名單制管理 轉表游戲或將繼續
日前，有關銀行與房地產業“鬧別扭”的傳言甚囂塵上，這對親密伙伴究竟怎么了，本報記者繼續展開銀行與房地產業親密度調查。
“我們銀行對公業務中的開發貸政策沒有變，因為過去就一直按照國家政策進行嚴控，而且我行開發貸款的規模本身就比較小”，某總部位于南方的股份制銀行有關人士對《證券日報》記者表示，“個人房貸也就是住房按揭方面，我們也沒有停貸，但是業務部門確實對于申請貸款者購買的樓盤有所取舍，盡量與品牌和質量有保證的項目進行合作”。
而一位中介機構的有關人士則認為，“即使開發貸的授信更為嚴格，商業銀行的部分資金還是可能通過單一信托渠道從表外繼續流向房地產業，房地產與銀行的緊密合作短期內是不太可能有大的改觀的。”
停貸傳言驚擾銀行和地產
上周一，有關“多家銀行暫停地產開發貸”的傳言在二級市場引發恐慌，地產股領跌大盤，板塊指數跌幅超過5%，格力地產、上實發展、華夏幸福等跌停，保利地產、招商地產大跌逾8%，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%。
銀行方面也不得不紛紛對于傳言進行回應。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發布公告稱，“為進一步優化授信投向，調整資產結構，以更好地服務實體經濟，本行于春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前，本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務，所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響”。
2月25日，招商銀行最先在其官網發布公告稱，招商銀行一貫嚴格執行國家房地產政策，穩健開展房地產相關融資業務，近期未調整房地產信貸政策。民生、交行、建行、中行、農行等網站隨之公告稱，房貸業務一直正常開展，從未停止相關業務。
此外，中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應，表示并未出臺新的房地產貸款調整政策。
商業銀行的集體發聲雖然平息了停貸傳言，但不可否認的是，商業銀行與房地產長期以來的緊密合作已經使得兩個行業的風險一定程度交織在一起。去年中期，銀行業面臨所謂“錢荒”的流動性困局時，地產股遭到波及也是最好的證明。
據本報記者統計(詳見2014年2月18日本報獨家報道《16家上市銀行“涉房貸款”調查》)，截至去年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計余額(均采用集團或合并口徑相關數據)為110593.73億元，較2012年年末的101322.97億元增長了9.15%。上市銀行“涉房貸款”各自的占比(占各行貸款和墊款總額)分別在13%-28%之間。其中，中國銀行對公和對個人相關的房地產貸款合計占比最高，達到27.77%;民生銀行的合計占比最低，僅為中國銀行的一半左右(13.93%)。
此外，截至去年6月末，16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款余額合計33104.41億元，較2012年年底的31532億元增長了4.98%。
區域風險分化或將加深
“對于銀行‘涉房貸款’的風險并不能一概而論，不同區域的差異還是非常大的”，一位總部位于北京的股份制銀行有關人士對記者表示，“未來這種區域分化還可能加深”。
齊魯證券研報也認為，房地產業出現明顯的大范圍降價時點尚未來臨，或僅局限于中小開發商位于庫存偏高區域的郊區樓盤，雖然2014年行業增速下滑概率高，但市場情緒目前過于悲觀。
相對而言，部分主打“一線城市”的商業銀行確實并未急于調整信貸政策。
“我們銀行過去對于涉房貸款的審核一直就比較嚴格，因此目前并沒有明顯變化”，某上市銀行的相關人士在回答記者關于近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時做出上述表述，該行的對公房地產業貸款在其貸款結構中的占比不算低，不過，該行的不良貸款率在同業中并不算高。上述人士也承認，該行的主要業務集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小。
此外，光大銀行也曾在第一時間回應本報記者稱，該行并未停止發放“涉房貸款”。光大銀行2013年上半年前十大貸款客戶中的第二名、第四名、第名七和第八名全部來自于房地產行業，4家公司合計的貸款余額達到了137.53億元，而光大銀行合計的房地產業貸款余額僅為914.82億元。但是截至去年中期，光大銀行對公房地產業不良貸款的占比不足3%，遠低于批發和零售業、制造業、交通運輸、倉儲和郵政業等。
上述總部位于南方的股份制銀行相有關人士也表示，該行對公領域的房貸業務目前確實沒有什么變化，“由于各家銀行的貸款結構并不一致，甚至可以說差別很大，信貸策略和節奏自然也不可能都一樣，因此集體停貸傳言背后的邏輯本身也是站不住腳的”。
個貸業務隱現名單制
雖然“集體停貸”傳言已經被澄清，但是有關房價波動的消息還是令部分商業銀行更為警覺。
對于絕大多數商業銀行來說，房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低于信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現違約并進入不良貸款，商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。
但是，面對2014年以來二、三線城市樓市的波動以及收益率的下降，銀行還是傾向于對于房地產個貸業務進行微調。
多數銀行選擇了“價格調控”的手段。進入2月份以來，不僅過去的8.5折、9折利率難覓蹤影，“原價”都已經成為了奢望。中國房產信息集團(CRIC)研究中心2月27日表示，通過對全國22個城市的69家銀行分支機構調研的結果顯示，全國近九成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%-10%，個別上浮更高。
也有銀行在“價格調控”之外，啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關鍵。一家城商行有關人士對記者表示，該行與上述股份制銀行一樣，盡量與大型開發商的品牌地產項目進行合作發放個人貸款，對于一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。
單一信托或成轉表通道
“目前，信托融資是多數房企的中長期融資的主渠道”，上述中介人士對記者表示，“但是信托融資背后的資金來源并不能排除銀行”。
記者注意到，上市房企的信托融資利率差別很大，10%左右是主流，不過比較低的才剛剛突破6%。在資金成本高企的時候，6%左右的利率甚至接近銀行僅對最優質客戶提供的貸款基礎利率，究竟是誰在充當房企的“活雷鋒”呢?
“集合類信托通常要求高收益，只有單一信托借款才能降到如此低的利率。單一信托借款或者來自信托公司自有資金，或者來自第三方的委托貸款，前者多投放固定收益類產品，要求流動性高，而委托貸款背后的資金方則范圍寬泛，甚至可能包括銀行”，該中介機構人士提醒記者。
他的說法與交通銀行首席經濟學家連平的觀點趨于一致。連平在2月19日發表博文指出，“2013年社會融資需求與貨幣信貸供給之間存在明顯供不應求的狀態。而且這其中還存在明顯的結構性問題，即融資平臺和房地產通過信托和委托貸款等方式獲取了大量的融資，推高了利率水平，更加重了上述供求失衡的狀況。這是2013年市場流動性緊張的基礎性原因”。