近年來，湖北省黃石市融合經濟適用房、棚戶區改造等住房保障政策資源，率先在全國實現公租房制度，實現了住房保障對象全覆蓋。在這一過程中，黃石創設了被拆遷人與他人共同持有房屋產權的“共有產權房”制度，較好化解了“拆遷戶買不起、政府貼不起”的難題，推動全市棚改任務順利按完成。
共有產權：房主與他人共有房屋產權
住在寬敞明亮、剛剛裝修的三居室里，今年40歲的程文軍樂得合不攏嘴。從黃石市最大的棚戶區十三排破舊的房子搬到這個環境優美的小區，他感覺生活一下就好起來了。
程文軍一家五口原先住的棚戶區，房子破舊，配套設施不全，“晴天一身土，雨天一身泥”“垃圾靠風刮，污水靠蒸發”，是黃石有名的“臟亂差”。
程文軍現在的住處在團城山經濟開發區金廣廈項目1號樓。這是黃石市公共租賃住房建試點項目，主要滿足十三排棚戶區和項目原址房屋征收還建需要。小區附近有醫院、學校、超市，幼兒園、菜場等配套設施一應俱全。程文軍自豪地說：“這里配套設施完善，交通便利，在黃石屬高檔小區。”
住進新房前，程文軍曾為“買不起”而犯過愁。他家有五口人，人多，他想要大一點的房子，他相中的戶型面積超過還建面積25.47平方米，需支付近11萬元。
黃石市實施的“共有產權”制度，緩解了他的燃眉之急。他住的房子超過還建面積部分，產權歸市住房保障中心下屬的眾邦房地產公司，屬公共租賃住房，可以租住。他不用支付超面積部分的房款，一樣住進了理想中的大房子。
這種住戶與政府或他人共有產權的公共租賃房，是黃石在全國率先推出的保障性住房新產品。程文軍目前住的這套房子，只需向眾邦房地產公司按市場價格標準，每月支付超面積部分租金180多元即可。
黃石市住房保障中心主任尹強介紹，在棚戶區改造中，被拆遷人還建房中超出應還建面積的部分，由政府持有產權，實行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人經濟壓力，待經濟條件好轉時，可一次或分次購買產權。
程文軍三年內可按原價買回超面積部分產權，三年后則按新市場價格購買。如不愿購買，可與眾邦公司一直共有這套房屋產權，向公司支付租金即可長期租住。
公共租賃房：統一歸并“全覆蓋”的保障房
長期以來，我國保障性住房有廉租房、經濟適用房、棚戶區改造房等多個品種，種類繁多，適用對象、建設標準、資金來源各不相同，一些地方在建設過程中曾出現多種問題，政府整合資金困難，保障對象也不滿意。經濟適用房“連號”丑聞，經濟適用房配套差、空置率高等問題，屢屢引發公眾對住房保障政策的質疑。
黃石是中部地區典型的資源枯竭型城市和老工業基地，人口260萬，有各類棚戶區164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國公共租賃住房制度建設試點城市后，黃石創新思路，把經濟適用房、廉租房等保障性住房統一歸并為公租房。
黃石市房地產管理局副局長、眾邦公司總經理吳金文介紹，黃石的公租房，是指由政府、企業、社會或個人提供，限定保障面積、供應對象，實行準市場租金、分類補貼、租補分離、可租可售、租售結合的辦法，面向城鎮住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
過去的經濟適用房、廉租房，一般只提供給有本地戶口的低收入城鎮居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對象逐步擴大到“新就業職工和有穩定職業并在該市居住一定年限的外來務工人員”，最終實現住房保障全覆蓋。
黃石市房地產管理局局長劉昌猛說，棚戶改造過程中實現的共有產權制度，是公租房制度一個有機組成部分。棚戶區改造過程中，低收入家庭可在取得貨幣補償后，直接選擇租賃公租房。拆遷還建戶的安置房價值大于應還建面積時，可選擇按優惠價格購買，也可實施共有產權制度，租賃超面積部分，統一按公租房模式管理。
共有產權：可租可售好處多
在黃石，共有產權制度解決了棚戶區改造“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的難題，有力地推動了棚戶區改造。共有產權部分可租可售，有利于回籠資金，較好地緩解了住房保障資金困難。
據最新統計，2013至2017年，黃石需改造棚戶區面積約2000萬平方米，涉及13萬戶家庭，總投資高達400億元。而黃石市年財政收入剛剛破百億元，棚改資金壓力大，包袱重。
據了解，共有產權公租房還針對舊城改造拆遷戶。還建房面積大于應原還建面積時，超出面積部分可暫不購買，可向開發商租賃，仍按公租房管理。當拆遷戶經濟條件成熟時，可以一次性或分次購買。這與公租房“可租可售、租售分離”一脈相承。
超出還建面積、納入公租房管理的部分，和全市公租房按統一標準，按地段、房屋質量等不同，分類實施市場化租金。市場化租金大大提高了租金收入水平，可大大緩解發展資金壓力。
據介紹，黃石市此前的廉租房租金，每月每平方米僅0.5元平方米，2009年全市改革后，很快上調至4.4至9.6元。眾邦公司一方面按市場價征收租金，另一方面，根據保障對象經濟困難程度分五個檔次對保障對象分類補貼，經濟困難家庭最高可獲得90%的租金補貼。
公租房采用“市場補貼”機制，還解決住房保障過程中的各種悖論，有效化解了保障房配套不好沒人住，占著公房不愿退等問題。劉昌猛說：“以市場價格支付租金，以市場手段調節供需，政府管房屋的使用效率不高，多占多用的問題得到了解決，騰退公房占用的成效明顯。”
而當被拆遷人經濟條件成熟時，可向政府購買房屋超過還建面積部分的產權。吳金文說：“公租房出售后，回籠部分資金，對實現保障性住房資金的良性循環將起到重要作用。”
此外，黃石市的公租房模式，在發揮政府主導作用的同時，鼓勵社會、企業和個人投資參與建設，根據產權比例取得合理收益，既減輕財政壓力，又拓寬公租房房源，實現房源籌集、資金來源、產權主體多元化，促進了全市住房保障。