銀行對房地產業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化。繼不久前多家券商對房地產信托發(fā)出預警信號后，關于銀行業(yè)收緊房貸的傳言正在市場中蔓延。
多家銀行收緊房貸
記者２５日了解到，興業(yè)銀行春節(jié)前下發(fā)相關通知，將部分與房地產貸款有關的業(yè)務暫停至今年３月底，此次業(yè)務窗口指導僅針對地產夾層融資與地產供應鏈融資，個人住房按揭并未受到影響。
記者隨后聯(lián)系招商、交通、民生銀行等股份制銀行，得到答復均是對房地產開發(fā)貸款趨于謹慎。
近年來，開發(fā)貸款、信托、基金等融資方式相互交織，形成了一張“造血網(wǎng)”，源源不斷向房地產市場“輸血”。隨著商業(yè)銀行風險意識的增強，其對房地產開發(fā)貸款已開始收緊。
據(jù)了解，夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權，夾層融資客戶一般都是房地產企業(yè)；房地產供應鏈金融業(yè)務，主要指與地產行業(yè)相關的行業(yè)，如水泥、玻璃、鋼鐵、建材等。兩者均為開發(fā)貸款項下的組成部分。
業(yè)內人士預測，未來銀行對房地產相關貸款將持續(xù)采取謹慎態(tài)度，尤其是對風險較大的二、三線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務將會進行更嚴格的審核，必要時不排除暫停的可能。
瑞銀證券分析師李宗彬認為，由于開發(fā)商財務杠桿較高，如果銀行暫停開發(fā)貸款及按揭貸款，開發(fā)商的現(xiàn)金流可能面臨較大壓力。銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來源，銀行暫停房地產夾層融資和供應鏈貸款對大部分開發(fā)商的資金鏈有一定影響。
地產資金鏈風險驟升
此前，部分三、四線城市出現(xiàn)“空城”，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價促銷，引發(fā)外界對部分開發(fā)商資金鏈驟緊、房地產市場可能轉向的猜測。業(yè)內分析人士認為，出現(xiàn)打折促銷，可能是因為項目開發(fā)商新增土地儲備較多，面臨一定的資金壓力。
“杭州、常州等供給偏大的城市出現(xiàn)的降價銷售現(xiàn)象不會蔓延至整個一、二線城市，但房價漲幅回落將是行業(yè)趨勢。”李宗彬認為。
興業(yè)證券認為，商業(yè)銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。房地產的資金鏈風險將在未來一段時間處于高位。
此外，今年以來，市場資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對市場風險重新定價，可能會放緩配置高風險、高收益資產。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，估算今年將有７９６６只信托產品到期，規(guī)模合計９０７１億元，而風險敞口恰恰集中于房地產和平臺信托，其中房地產信托到期規(guī)模達到２５００億元。
“近年來信托違約事件出現(xiàn)概率最高的是房地產行業(yè)。”廣東金融學院院長陸磊說。
廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華認為，對于開發(fā)貸，銀行依然會采用較為嚴格的名單制和區(qū)域管理手段予以控制。所謂名單制管理是指對名單外的地產企業(yè)不予貸款，權限上收總行，年度增量控制嚴格。僅鼓勵部分舊城改造、棚戶區(qū)建設、廉租房建設貸款；區(qū)域管理是指挑選重點城市、各區(qū)域的龍頭企業(yè)，警惕三、四線城市的房價上漲。
房地產的“黃金年代”或將面臨終結
與銀行業(yè)的擔憂似乎截然相反的情況也同時出現(xiàn)：國內一線城市土地市場價格飆升；一些大型房企在瘋狂拿地的同時，也調高了業(yè)績目標。
“復雜的市場情況可能在表明，畏懼者已經(jīng)開始畏懼，但貪婪者依舊貪婪。”中央財經(jīng)大學銀行研究中心主任郭田勇認為，諸多跡象表明今年房地產市場在流動性風險、融資環(huán)境等方面正面臨很大的不確定性。
“北上廣深等一線城市的剛需較強，二、三線城市則很明顯出現(xiàn)了房地產供給過剩的問題，開發(fā)商經(jīng)營風險在加大。在這種情況下，銀行提供貸款融資的風險正在集聚。”郭田勇說。
受訪的業(yè)內人士表示，在經(jīng)濟放緩、流動性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產投資高增長恐難以為繼。廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華說，從趨勢看，銀行對于開發(fā)貸和按揭貸款的謹慎態(tài)度，在未來幾年內較難改變。
“綜合各項政策和市場因素，房價很難一直漲下去。房地產的‘黃金年代’將面臨終結。”郭田勇說。