樓市這是怎么了?與以往的“漲聲”不同，這兩天從長三角傳出來的則是降價聲。
杭州的一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰，直降數千元，以13800元/平方米的均價應戰。在杭州樓市打響降價第一槍的同時，江蘇常州的一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。
其中杭州一家打折的開發商透露，資金吃緊和此前產品定位存在問題是這波打折的重要原因，對他們來說，想趁機用時間換空間。另有接近常州雅居樂星河灣項目開發商的知情人士告訴本報記者，由于該樓盤的戶型過大且定價偏高，首次開盤并沒有得到市場的充分認可。“開發商對外宣稱賣出50套房源，但實際上真正簽約的只有10套左右。”
樓市的風吹草動，也讓資金供給方更趨謹慎。昨日，興業銀行被曝開始停止房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務，另有多家銀行內部人士對《第一財經日報》記者稱，今年銀行對房地產業的貸款肯定會有所收緊。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，大范圍的“降價潮”不會到來，因為目前老百姓的購買力還是比較強，但是過時的產品和城市郊區大盤等兩類產品可能會降價。“在經過一輪初步調整之后，一些過于激進的企業將面臨洗牌。”
杭州：“高處不勝寒”
馬年的第一波降價，誰也沒想到會發生在杭州。
一份降價名單在網上流傳開來，不只是上述兩家開發商，就連萬科在杭州的樓盤都在路邊赤裸裸地打出了一個廣告，從濱江一個樓盤來萬科的客戶，就可以得到禮品。
“吃相這么難看，打得這么兇猛。”這在杭州歷史上是非常少見的，杭州的一個國企開發商對記者表示，這背后，是開發商資金吃緊，對后市判斷不足，只能拼命拋盤的現實。
透明售房網的數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套，達到120476套。這個數字，遠遠超過北上廣，杭州的存量房比想象中更多。
不僅如此，一組數據顯示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面積934.4萬平方米;而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面積890.6萬平方米。即便按照前兩年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大約一年半才能消化。
盡管杭州樓市庫存高企，但土地市場熱情不減。2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。2014年1月杭州土地成交金額高達339.56億元，創單月成交金額最高紀錄。
“杭州的供需一直都不健康。”一家開發商對記者透露，成交量急劇下降，成交價格下跌，這才是樓市下行的兩大信號。他們還是試圖進入杭州樓市，并且認為局部市場有機會。
二三線城市的這種風險苗頭在土地市場也有所印證。“地價就像打了雞血一樣往上跑。”一家來自福建的開發商表示，從恒大、陽光城、泰禾等這些閩系開發商2013年的拿地經歷可以看到，大家紛紛回歸一線城市，就是為了最大限度地回避風險。
常州：個案還是普遍?
“雅居樂星河灣”樓盤是由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造的，主要由雅居樂操盤，于2月21日下午正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，面積為166~427平方米，最低價5380元/平方米。
在這部分房源中，精裝均價13000元/平方米，毛坯均價7000元/平方米，而此前毛坯房源均價為12000元/平方米。這意味著，開發商已是“六折甩貨”。
公開資料顯示，該個項目所在地塊由雅居樂于2009年11月斥資9.4億元競得，項目總建筑面積約55.98萬平方米，折合樓板價1679元/平方米。此后，雅居樂引入星河灣一起合作開發這一項目。然而，截至2012年年中，該樓盤卻一直沒有動工，有媒體就此質疑開發商有囤地之嫌。
2月23日下午兩點半左右，本報記者以購房者身份致電該樓盤售樓處，一位售樓人員告訴記者：“目前，此次優惠的各種戶型都還有，價格優惠也不變。”
一位在常州有項目的開發商告訴記者，常州雅居樂星河灣所處的是常州新區的核心地段，這個位置如果現在推出土地，樓板價至少在3500元/平方米左右。雖然開發商拿地的樓板價較低，但由于開發商在拿地四年后才開盤，其間沉淀了大量的資金成本，故雅居樂星河灣目前的售價已經是貼成本在銷售，而5380元/平方米的最低價已經是虧本在賣。
值得一提的是，常州當地的房管部門對雅居樂星河灣的降價行為感到不滿。據報道，常州市住房保障和房產管理局的一位負責人認為，雅居樂星河灣大幅度降價只是個案，是企業調整經營策略的過程。“該樓盤開發的不是常州市場主流產品，對常州房產市場不會造成長久影響。常州房價沒有下跌空間，目前在常州開發的房地產企業都是微利狀態，價格基本接近開發成本，不可能大幅度下跌。”
不過，上述在常州有項目的開發商向記者坦言：“近期，我們項目的住宅部分，價格和成交量跌了10%~20%，商業部分則幾乎賣不動。”目前，困擾這位開發商的問題是，是否要跟進降價，特別是商業物業。
一家大型開發商向本報記者提供的內部資料顯示，若按照常州約460萬的總人口計算，近四年來，常州的人均新增建筑面積達到20平方米，這一數值在國內所有城市中排名前列。該開發商向記者強調：“在460萬的總人口中，只有約三分之一擁有實際購買力，這意味著，常州的實際新增建筑面積達到60平方米/人，這是一個很恐怖的數字。”
一位不愿透露姓名的地產分析師對記者表示，常州這個城市一直都存在供應過大的問題。如果除去武進區，常州的市區面積是比較小的，核心區域與非核心區域的距離很近，這導致不同區域的房價水平相差很小，如果整體供應很大，房價就更上不去了。
薛建雄認為，常州這樣的城市存在的問題是，工業正在外移，但現在服務業又還沒起來，加上新增人口有限，同時樓市供應量大，這些因素加起來，就會導致一些能力不強的開發商的產品滯銷，局部降價也成為一種必然。