|
近期，關于樓市未來走向引發市場高度關注。在《動蕩的世界》第三章中，前美聯儲主席格林斯潘在分析過去十年美國住房價格飆升的原因時，提出了“杰塞爾悖論”。過去相當長時間內，我國住房市場也不乏“杰塞爾”式的風險承擔者。為防范資產價格泡沫風險，應避免未來樓市演化成“杰塞爾悖論”。
在格林斯潘還是十多歲少年時，當時著名喜劇演員員喬治·杰塞爾講了一個故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買入少量交易量很少的低信用公司股票，驚訝地發現價格立刻從10美元漲到11美元。這樣一來，他認為自己已經是位聰明的投資者，于是繼續買入。最終，他一個人的出價把那只股票推到了每股30美元的高價，然后決定套現離場。他給經紀人打電話，要求賣出股票，對方猶豫片刻后反問道：“賣給誰呢？”格林斯潘將這個故事稱為“杰塞爾悖論”。
我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風險承擔者。在過去十多年強烈房價上漲預期的演化過程中，開始懷有疑慮的購房者都逐漸成為堅定的看漲方，并推動房價持續不斷走高。隨著房價日益偏離宏觀經濟基本面、居民收入狀況和住房租金水平，房地產市場上繼續高位接盤的人已日漸稀少。當前我國住房擁有率較高，據2012年浙江大學和清華大學開展的《中國居住小康指數》聯合調查結果顯示，即使是置業困難的一線城市，住房擁有率也高達70%，約為紐約的一倍多。不僅如此，當前熱點城市住房空置率普遍較高，相當多住房銷售后長期無人居住，存在巨大浪費。這種情況在一線城市北京、上海也較為普遍，擁有多套閑置房產的業主大有人在。還有，一線城市租金收益率不到2%，已低于存款基準利率。這些情況充分表明，我國房地產市場向“杰塞爾悖論”演化的風險與日俱增。
為維持當前房價繼續高位上漲，資金供應難度越來越大。2013年末，我國城鎮居民人口達7.3億，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達219億平方米。按照均價5000元每平方米計算，存量住房價值高達109.5萬億元。若2014年住房均價上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房價值將增加10.95萬億元。如此規模存量住房價值，已非穩健貨幣政策所能承擔。目前看，住宅市場拋售意愿也有所增強。據北京市房地產交易管理網數據統計，2013年全市二手房總成交套數環比上漲13.4%，為最近3年高點；而同期新建住宅成交網簽套數則環比下降3.3%；二手房成交套數占比已達57.8%，表明市場空方逐漸增多，繼續維持房價高位上漲將更加困難。
在過去相當長時間里，我國樓市運行幾乎無視風險因素的存在。我國為數眾多的居民雖然缺乏風險決策和自擔能力，但在住房市場上的購房行為表現猶如搶購高收益財富管理產品那樣狂熱，明顯存在非理性色彩。為避免住房價格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當前需要高度警惕樓市運行風險。而在這方面媒體與市場有很大的行為空間，政府的正確引導作用也必不可少。
|