專家：應(yīng)將土地市場價格監(jiān)控指導(dǎo)納入調(diào)控范圍
一邊是成交量下降，一邊是“地王”迭起，“樓市冷、地市熱、企業(yè)信心高漲”是2014年初的房地產(chǎn)市場怪相。
業(yè)內(nèi)人士表示，受調(diào)控升級以及年初淡季慣例影響，房地產(chǎn)市場明顯降溫。但從土地市場逆勢升溫、房企信心高漲來看，影響房價上漲的根源沒有得到明顯改善。因此，應(yīng)警惕市場降溫假象致地方放松調(diào)控，在年后醞釀更大幅度的上漲。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，2014年熱錢流向并不確定，因此，房企高價購買土地仍然面臨風(fēng)險。
2014年1月，房地產(chǎn)市場未能延續(xù)2013年的火熱，出現(xiàn)了明顯降溫，市場中房地產(chǎn)泡沫將破言論持續(xù)不斷。中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月前26天，全國54個重點(diǎn)城市新房成交住宅19萬套，環(huán)比2013年12月前26天下跌11%，同比2013年1月前26天下跌15.6%。
其中，北京方面數(shù)據(jù)顯示，截至26日，北京新建住宅、二手房住宅成交均處于低位，二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，相比2013年12月及2013年1月同期，分別下降9.2%和47.7%、33.3%和35%。總成交量14887套，同比2013年初跌幅接近43%。
但與樓市降溫形成鮮明對照的是，土地市場一改過去年初冷清態(tài)勢，自今年1月便進(jìn)入火爆狀態(tài)，土地?zé)岫饶媸猩蠞q。
28日，上海土地市場再現(xiàn)“地王”。出讓地塊為上海閘北區(qū)大寧路地塊，該地塊僅用時28分鐘，154輪競爭，以101億元拍出，溢價率高達(dá)111.5%，折合樓面價每平方米4.76萬元，成為上海住宅地塊總價地王，土地出讓總價亞軍，僅次于去年引起轟動的徐家匯中心項目地塊。
而在此5天前，深圳前海再刷新深圳“地王”記錄，前海商業(yè)用地公開招標(biāo)出讓，美國兆華斯坦開發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國際能源金融中心，以134億元、樓面地價28113元/平方米成功中標(biāo)，再次刷新深圳單價、總價“雙料”地王記錄。在此6天前，杭州誕生單價“地王”，融信投資集團(tuán)以33.84億元奪下去年經(jīng)歷過被暫停出讓和重新調(diào)整規(guī)劃的杭師大地塊，折合樓面地價每平方米2.94萬元。
土地市場的火熱仍在蔓延，北京、上海、廣州、深圳、杭州等地土地市場紛紛爆棚。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至23日，北京1月土地出讓金已達(dá)403.1億元，較2013年同期的176.72億元上漲128%；深圳1月土地出讓金134.1億元，較2013年同期的39.86億元上漲236%；杭州更是較2013年同期的24.58億元上漲1249%，土地出讓金高達(dá)331.48億元。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，雖然自2013年底已有18個城市出臺了調(diào)控收緊政策，在一定程度上抑制了現(xiàn)階段的房價上漲增速，房企惜售又再次降低了成交量。但從2014年1月來看，土地市場價格依然處于高位，這意味著頻繁出現(xiàn)的各地“地王”，將在2014年一季度后陸續(xù)入市，對市場的整體價格將可能帶來提高。
張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。“按照全國主要城市出現(xiàn)的‘地王’，如果房企需求達(dá)到正常的利潤率，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則‘地王’入市的風(fēng)險將非常大。”事實上，眾多房企正大幅調(diào)高2014年度銷售目標(biāo)。近日，綠地集團(tuán)發(fā)布2014年業(yè)績目標(biāo)為銷售額達(dá)到2400億元，較2013年業(yè)績上浮47%。綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，新年的愿望是把萬科從行業(yè)老大的寶座上拉下來。
萬達(dá)董事長王健林在內(nèi)部年會上表示，2014年業(yè)績目標(biāo)是，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到4500億元，收入達(dá)到2400億元，經(jīng)營凈利潤150億元。而2013年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)3800億元，收入1866億元，同比增長31%。這意味著，萬達(dá)2014年目標(biāo)業(yè)績較2013年上漲28.6%。
雅居樂內(nèi)部人員也透露，老板希望2014年銷售額沖刺到700億元，較2013年的403.4億元上漲近74%。
張大偉表示，2013年樓市爆發(fā)，房企銷售均創(chuàng)歷史，萬科、保利、綠地、中海、萬達(dá)、恒大、碧桂園突破千億。而2014年提高目標(biāo)意味著房企對于未來房價和市場運(yùn)行情況的預(yù)期較好。
“從未來預(yù)期看，2014年房地產(chǎn)風(fēng)險增加。”張大偉表示，由于地方財力仍然受力于房地產(chǎn)，因此樓市階段性降溫，為地方放松調(diào)控提供支撐。
事實上，北京近日就放開了自2013年10月開始的4萬元預(yù)售禁令。去年10月，受控于北京房價調(diào)控目標(biāo)壓力，北京市住建委召集40余家開發(fā)商召開座談會，表示預(yù)售均價超過4萬元/平方米的樓盤將可能不被發(fā)放預(yù)售許可證。而日前，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個住宅項目預(yù)售許可證，其中，泰禾北京院子以及紫辰院，取證價格均在60000元/平方米以上，預(yù)示著2013年年底實行的4萬元預(yù)售禁令正式放開。“目前看影響房價上漲的根源沒有得到明顯改善。”張大偉認(rèn)為，面粉決定著面包價格，面粉價格直線上升，面包也會相應(yīng)上漲。因此，應(yīng)警惕數(shù)據(jù)降溫假象，年后房價可能孕育更大漲幅。
但一位業(yè)內(nèi)人士也表示，現(xiàn)在部分一二線城市的土地溢價已經(jīng)過分樂觀，“地王”已經(jīng)嚴(yán)重透支市場未來的價格上漲空間。在2014年熱錢流向并不確定的背景下，房企高價購買土地或?qū)⒚媾R更大風(fēng)險。
因此，上述人士認(rèn)為，監(jiān)管部門應(yīng)在原有限購、限貸調(diào)控的同時，及時對土地市場價格進(jìn)行監(jiān)控指導(dǎo)，并將對土地市場價格監(jiān)控指導(dǎo)納入調(diào)控范圍，避免土地市場價格高企背后帶來的風(fēng)險。