在過去2013年，全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù)，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房價同比的漲幅幾乎都超過了20%。“漲”，成為了2013年房地產(chǎn)市場的主題。那么，隨著新的一年的到來，房價上漲的勢頭是不是還會繼續(xù)?還會繼續(xù)多久?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
2013，賣地收入超三萬億;2014，房價還會漲多久?
證券日報報道，截至2013年的12月29日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市合計的土地出讓收入5127億元，同比增長156%。
據(jù)中國指數(shù)研究院2014年1月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)：2013年，全國300個城市土地出讓金總額達(dá)到了31304.5億元，大幅超過上一年度，同比增加50%。賣地收入排在最前面的十個城市為上海、北京、杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、廣州和蘇州，這十個城市的土地出讓金就超過了1萬億元，占300個城市賣地收入的三分之一還多。
進入2014年，第一條關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的消息來自地方政府。1月2日，北京市國土局在一個會議上透露：今年將安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%，用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)。而60%的商品房用地中，還將有一半用于建設(shè)自住型商品住房。
回顧2013年，10月，北京、深圳先后出臺“京七條”“深八條”;11月，廣州和上海的“穗六條”和“滬七條”出爐。隨后， 11月22日，武漢率先出臺“漢七條”，接著，南昌、廈門、沈陽、烏魯木齊、桂林等城市迅速跟進。在年底短短兩個月的時間里，數(shù)十個城市先后發(fā)布了各自的新版調(diào)控政策。但這并沒有阻擋住房價繼續(xù)上漲的步伐。截止2013年的11月份，70個大中城市，仍然有66個在上漲。
按照2013年11月，國務(wù)院常務(wù)會議的決定，在2014年6月底前，將整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這有將給2014年的房價，帶來怎樣的影響?
張鴻：12月份房價漲幅的收窄其實是被收窄
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
12月份房價的下降，除了季節(jié)性因素、貨幣因素，還有政策的因素，所以說漲幅收窄其實是被收窄。其實從十八屆三中全會以前，我們看到各地已經(jīng)開始要求說，地方不能太出地王了，然后北京已經(jīng)開始高價房不批了，所以這里面就有被收窄的含義。還有一個，在這個時候其實大家都在等。
我們已經(jīng)關(guān)注這么長時間的房價了，接下來往哪兒去?大家都在撓頭，開發(fā)商在撓頭，地方政府也在撓頭，買房的人最近也說，我也休息一下，看著不像原來跑得那么猛了。北京現(xiàn)在里邊的供應(yīng)量現(xiàn)在已經(jīng)開始限制了，所以周邊開始特別熱。然后再加上我們決定出來以后說，這個又要發(fā)展，大家要有信心，要到北京周邊來，河北的附近，就是連著北京的周邊比如燕郊等等這些地方，我看有報道說，最近七千多漲到一萬多。
另外，買房的人其實也是一樣，我們原來一直說剛性需求，其實經(jīng)濟學(xué)里面沒有剛性需求這個事。就是所有的剛性都可能因為價格。因為時間，它變得有彈性起來。
馬光遠(yuǎn)：如果明年貨幣收緊 房價不可能再像2013年那么漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上中國人對房價的判斷遠(yuǎn)沒有我們想象的那么堅決。你看12月，當(dāng)二手房市場出現(xiàn)微調(diào)的時候，所有人又開始緊張了。以前那個死去的空投又活來了。因為今年冬天好像是一個暖冬，大家冬眠時間好像不是很長。11月份以前，我們討論房地產(chǎn)時候，我講空投死光了，結(jié)果12月份立即活來了。而且預(yù)期大家變化非常快，比如我覺得股市5000點的時候，那個時候大家預(yù)期肯定會到6000點，當(dāng)從6000點掉到5000點的時候，有絕大多數(shù)的人撲進去抄底。
我們現(xiàn)在看到房地產(chǎn)整個12月份，當(dāng)二手房市場出現(xiàn)回調(diào)的時候，所有人開始低估了，說明年的市場怎么樣。明年的市場取決于什么?幾個因素很重要，第一個是貨幣的因素，美聯(lián)儲收貨幣對我們被動收貨幣的影響很大。明年2014年整個錢會非常緊，而且是一個全年的緊，常態(tài)的緊，房地產(chǎn)市場的一架引擎可能會熄火。第二個是需求，2013年如果有剛性需求的話，剛性需求已經(jīng)滿足得差不多了。而且整體的供應(yīng)來看，11月份的數(shù)據(jù)事實上非常不錯，11月份數(shù)據(jù)第一個是目前的開工量，差不多居住的差不多50億平，50億平意味著什么呢?差不多得五年的時間去消化這個量，再一個我們看到這個房地產(chǎn)的整個融資也很高，超過10萬億。
也就是說，整個對房地產(chǎn)市場的判斷，我們應(yīng)該實事求是。市場永遠(yuǎn)是對的，我一直堅信這個真理。2014年，我的一個最真實的判斷是什么?如果貨幣收緊，如果需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么旺盛，如果說整個房地產(chǎn)的供應(yīng)還不錯的話，房價再像2013年那么漲，這種可能性應(yīng)該是很小的。
聶梅生：2014年 一二線城市的上漲走勢將會繼續(xù)持續(xù)
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬幸會繼續(xù)持續(xù)，因為它這個市場的走勢不會一下子就停止的。房價漲得比較快的一線城市北上廣深等等，它和前期2011年和2012年，對房價的控制和限購、限售一些都有關(guān)系，和限貸形成了全方位供給不足的這么一個態(tài)勢。現(xiàn)在如果說改變這個供給的話，也不是一天就能改變得了的，所以它會持續(xù)一段時間。但是我個人認(rèn)為被壓制的一些購買力釋放了一些，所以這個形式會趨緩。
馬光遠(yuǎn)：土地供應(yīng)是否充足對整個房價的影響非常大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
地，應(yīng)該是最關(guān)鍵的一個因素，也就說土地供應(yīng)充足不充足對整個房價的影響是非常大的。那么2013年第一個是地位得很好，因為價格很好，第二個是因為供應(yīng)量很大，因為多年以來，可以講2011年、2012年是經(jīng)歷了一個低谷期，2013年是把它補上了。而且我們看到很多地方政府把以前存的很多好地，毫不吝嗇地拿出來做成地王，然后繼續(xù)往前推。從這個角度來講，意味著2014年整個土地供應(yīng)即使收緊，面粉還是夠的，對整個房價應(yīng)該說平抑的作用比較大。
我們今年看到政策層面事實一直在講，說特大城市要增加土地供應(yīng)，特別在結(jié)構(gòu)上要增加住宅的土地供應(yīng)。我們今年的銷售額之所以很大，是因為推出了很多好地。像北京的農(nóng)展館那個地，你推出了以后，肯定它這個價格要上去，上海徐家匯那塊地也肯定會推上去。在這種情況下，我個人認(rèn)為整個供應(yīng)的面積，一線城市、特大城市，應(yīng)該還是增加，也就是說面粉的供應(yīng)量比以前要大。當(dāng)然這個價格上去以后，開發(fā)商會不會賺錢，我覺得取決于他的形勢。并不是說你拿到地王以后，你肯定會賺錢，你肯定賣出一個好價錢，當(dāng)然房地產(chǎn)市場非常火爆，當(dāng)然可以，但是如果進行調(diào)整了，你可能賠著錢也得賣。
張鴻：明年商品房的供地面積可能不如2013 供需矛盾不一定能緩解
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
它是兩個問題，一個是面粉的價格漲了。我們知道土地價格，你要光算價錢的話，是漲了50%以上;一個是面積的漲幅沒有那么大，同樣你看指數(shù)研究院的數(shù)字，推出面積是同比增長7%。就是說單價貴了，其實面粉的供應(yīng)量的增幅沒有這個價格漲幅那么大，那增幅里面還有一大塊要被切掉，比如說地方政府會說70%、80%歸保障性住房或者什么。在結(jié)構(gòu)上會有問題，所以我們單純來看商品房，商品房這一塊兒很可能它的供地面積還不如原來。除了價格以外，再從供需的角度來說，它的供應(yīng)和需求的矛盾可能還不一定被緩解。
張鴻：去年年底這一輪調(diào)控其實是地方政府被動的主動調(diào)控
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實去年年底這一輪是地方政府被動的主動調(diào)控，而且很多是瞄著數(shù)字在調(diào)控。就是他一年當(dāng)中其實基本上沒怎么干這個事，就是在滿足城市的開發(fā)商土豪的欲望，在這上面狂奔，然后到年底了，覺得我在數(shù)字上得完成一點兒，所以開始在價格上，在統(tǒng)計面積上，這個把分紅給它做大等等，用這些辦法。
這個拖市其實是那些不確定性以外的一個唯一的確定性，就是地方政府對土地和對因為土地房地產(chǎn)帶來的稅收收入的依賴，這個確定性沒有被改變。為什么這倆我要分開說?因為土地收入現(xiàn)在占比，純收入，據(jù)說因為拆遷等等成本現(xiàn)在上升，所以賣土地帶來的純收入，其實它占他的財政份額在減少，但是相關(guān)的稅收，因為體量大了，所以相關(guān)的稅收。比如說土地本身就有稅，然后房地產(chǎn)又帶來了那么多稅，這些稅收的比例其實現(xiàn)在已經(jīng)超過了土地帶來的純收入，這是兩個。還有一個就是玩金融，因為我們現(xiàn)在看到的就是，審計署已經(jīng)說了，說地方政府，地方債里邊38%是地方政府拿土地來抵押，你上網(wǎng)只要一查各種信托，著名信托公司，看他的產(chǎn)品，然后你再回去看，回過頭來你一倒推回去一看，是地方政府的某一個地方的一塊地。
馬光遠(yuǎn)：去年年底地方政府的調(diào)控不是調(diào)控 而是赤裸裸的拖市
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
地方政府自己主動的來調(diào)控，而且基本上就是做的比較赤裸裸。我覺得，就是他直接就沖著那個溫度計去了，把那個溫度計水銀柱往下按。比如說某一個一線城市，他當(dāng)時統(tǒng)計的時候，為了把11月份的數(shù)據(jù)壓下來，他就基本上參照系都是郊區(qū)的，我現(xiàn)在不統(tǒng)計市內(nèi)的了，我統(tǒng)計郊區(qū)的，那么跟國家統(tǒng)計局的完全不一樣。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計它漲幅超過20%，但是他自己統(tǒng)計環(huán)比下降了20%，為什么?因為參照系不一樣了，他選擇郊區(qū)的那當(dāng)然會下降。
還有的城市是什么呢?四萬塊錢以上的不讓你賣了，那不讓你賣了，明年還得賣，所以這是給地方兩會一個交代，這是主要目的。所以那不叫調(diào)控，那就是直接沖著溫度計去。我們覺得這種手段的目的就是為明年打好一個基礎(chǔ)，為2014年的整個房價。明年我再把大盤放出來，你看又漲價了，嚇得大家又去買。所以我覺得這種調(diào)控本身不是調(diào)控，而是拖市，而是赤裸裸的拖市。
如果說真正的調(diào)控是什么?我們住建部在年底的時候曾經(jīng)講，說我們的調(diào)控應(yīng)該說分類來進行調(diào)控，一線城市、特大城市要嚴(yán)厲，但是三、四線城市要維持房價的穩(wěn)定。事實上給未來整個調(diào)控，如果是真的調(diào)控，一個真實的思路是什么?按照市場的情況分門別類，一、二線城市可能還需要，但是三、四線城市這種行政式的調(diào)控已經(jīng)不需要了。應(yīng)該做信息的公開、聯(lián)網(wǎng)，以及統(tǒng)一登記，還有進一步推房產(chǎn)稅的試點，包括推土地改革，我覺得這些工作才叫真正的調(diào)控，才是真正的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
張鴻：我們更應(yīng)該關(guān)注的是制度建設(shè)本身
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得邏輯上不要直接帶來房價的下降，其實我們關(guān)注制度建設(shè)本身，就是關(guān)注房地產(chǎn)市場的良性的一個循環(huán)。就是過去我們的制度，包括我們公眾的眼光更多的瞄準(zhǔn)的是什么?是房價，到底是漲還是跌?現(xiàn)在我們的所有的制度已經(jīng)不再，起碼未來我們的方向是不再盯著房價，我們盯著的是我們基礎(chǔ)的這些信息，制度、稅收等等這些制度的建設(shè)，這些制度建設(shè)完善了，房價是漲是跌可能和你就沒有太大的關(guān)系了。
馬光遠(yuǎn)：一旦房價真的往下走 我們一定要有風(fēng)險防范機制
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上，我們現(xiàn)在這種長效機制的建設(shè)，就2014年來講，我覺得真的是一個非常好的時間窗口。第一個是改革初始之年，這個長效機制本身很多都是改革的一個舉措。還有一個很重要的是，大家現(xiàn)在都在期盼房價跌，但事實上我們在制度建設(shè)里面恰好缺一塊，也就是說我們這么多年一直在調(diào)控房價，把房價往下拉，但事實上一旦房價真的往下走的話，這個風(fēng)險防范機制我們有沒有，這是我最擔(dān)心的。所以2014年，如果說我們在長效機制上搞得好一點，那么事實上為未來整個房價的平穩(wěn)，我們構(gòu)建了一個比較好的制度體系……
《央視財經(jīng)評論》 20140103 2014：房價還會繼續(xù)漲?
本期節(jié)目主要內(nèi)容：在過去2013年，全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù)，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房價同比的漲幅幾乎都超過了20%。“漲”，成為了2013年房地產(chǎn)市場的主題。那么，隨著新的一年的到來，房價上漲的勢頭是不是還會繼續(xù)，又還會繼續(xù)多久?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。