2013年，房價(jià)從持續(xù)“高燒”到初步降溫，每個(gè)月的走勢(shì)都牽動(dòng)人心。從年初“國五條”，到地方樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，時(shí)至年末，一線城市樓市終于初現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。不過，依目前的市場情況判斷房價(jià)拐點(diǎn)為時(shí)尚早，對(duì)于明年房價(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)截然不同的兩極化預(yù)判。
漲漲漲 房價(jià)一路飆升
2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再出重拳，出臺(tái)五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。
會(huì)議指出，近年來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署，取得積極成效，投機(jī)投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場形勢(shì)逐步平穩(wěn)。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對(duì)合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖升溫的大背景下，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場和決心，五條極具針對(duì)性的政策指向?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)市場調(diào)控定調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然這次出臺(tái)的五條政策沒有超出既有的調(diào)控框架，但中央明確釋放出的調(diào)控信號(hào)和堅(jiān)定不移的調(diào)控決心對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期將起到重要作用。
3月25日，首個(gè)地方版“國五條”細(xì)則正式落地。“國五條”中要求對(duì)部分房價(jià)上漲過快的重點(diǎn)城市實(shí)施價(jià)格限制，而廣州、深圳的限價(jià)相當(dāng)于落實(shí)了政策的要求。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市數(shù)據(jù)顯示，今年年初，北上廣深領(lǐng)漲全國，1月深圳上漲2.2%，北京上漲2.1%，廣州上漲2%，而2月漲幅更甚，北京、廣州上漲幅度高達(dá)3.1%，上海上漲2.3%，深圳與上月持平，上漲2.2%。
3、4月份，多地“國五條”細(xì)則落地實(shí)施，市場成交量初現(xiàn)降溫。中指院的分析指出，從4月份數(shù)據(jù)來看，主要城市新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價(jià)環(huán)比漲幅縮小，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)略有增加。在一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市，部分開發(fā)商開始調(diào)整開盤時(shí)間和定價(jià)策略，如延遲推盤、高開低走、取消精裝修或用“精裝分拆”降低合同價(jià)等。
而樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”卻依舊漲勢(shì)不減。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有2個(gè)，持平的有3個(gè)，上漲的有65個(gè);除溫州外，其它69個(gè)城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。“金九”房價(jià)漲勢(shì)明顯。
“銀十”也延續(xù)了“金九”的上漲勢(shì)頭。中國指數(shù)研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，10月份，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。
“金九已表現(xiàn)明顯，銀十樓市再爆發(fā)。”
受供不應(yīng)求因素的影響，一二線城市房價(jià)居高不下;三四線城市則“不溫不火”，出現(xiàn)供應(yīng)過剩及泡沫隱憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購限貸的情況下，房價(jià)漲幅依然驚人;不改變看漲的預(yù)期，需求依然爆棚。
地方調(diào)控逐步趨緊
早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20周歲的人員在市限購區(qū)域購房。9月30日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布通知表示，深圳將加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。10月11日，深圳市召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出嚴(yán)格執(zhí)行限貸限購政策、加大土地供應(yīng)等八項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房貸款業(yè)務(wù)首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既定的限購等政策措施，并繼續(xù)加大普通商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的供應(yīng)量。
此外，廣東省國土資源廳召開全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)指出，廣東省各地要以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅用地供應(yīng)量顯著增加，保持土地市場供應(yīng)總體穩(wěn)定。并強(qiáng)調(diào)廣州、深圳等一線城市年底必須實(shí)現(xiàn)10%至30%的增幅，確保未來半年內(nèi)不再出現(xiàn)新“地王”。
在地方收緊信號(hào)漸強(qiáng)的同時(shí)，相關(guān)部委也頻繁發(fā)聲，釋放預(yù)期。8月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，并指出，各地應(yīng)采取措施保證年度房價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。9月下旬，國土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國土資源部門負(fù)責(zé)人表示，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”，影響預(yù)期。金融政策方面，央行于10月16日表示，將繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民家庭首套自住購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析表示，9月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個(gè)城市新建住宅價(jià)格上漲同比超過10%，還有24個(gè)城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。因此，在完成控房價(jià)目標(biāo)壓力下，收緊調(diào)控并不突然。
臨近年底 一線城市量價(jià)現(xiàn)下降跡象
調(diào)控高壓之下，一直是房價(jià)領(lǐng)漲者的一線城市，出現(xiàn)一絲下降跡象。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季成色十足，大多數(shù)城市在9、10月份成交量創(chuàng)近年來新高，南京金九銀十成交181萬平方米，較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬平方米，同比上漲12.9%，創(chuàng)2010年以來新高。
但是，此前一路高歌的一線城市卻出現(xiàn)下降跡象。數(shù)據(jù)顯示，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%;深圳雖有增長，但相對(duì)于2012年僅增長3.7萬平方米。
價(jià)格方面同現(xiàn)下降，北京房協(xié)根據(jù)市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月單月北京新建住房簽約價(jià)為1.94萬元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。
鏈家地產(chǎn)市場研究中心研究員張旭表示，北京政府對(duì)于新房的調(diào)控政策嚴(yán)格，推盤難度增大，對(duì)后市產(chǎn)生觀望，是出現(xiàn)下降跡象的重要原因。此外，近期地王等現(xiàn)象減弱，土地市場漸疲也進(jìn)一步影響了消費(fèi)者預(yù)期。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月全國53個(gè)重點(diǎn)城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%。從成交規(guī)模看，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個(gè)城市成交建筑面積同比去年有所上漲，三四線城市同比均有所下降。
對(duì)此，CRIC研究中心楊晨青表示，一方面是三季度以來市場熱度過高，引起了企業(yè)的警惕，對(duì)于競買熱點(diǎn)地塊更加謹(jǐn)慎，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計(jì)劃上做出了一定調(diào)整，盡可能少推出“準(zhǔn)地王”地塊。
漲?跌?明年房價(jià)走勢(shì)待考
今年四季度，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和武漢、南京等二線城市在內(nèi)，全國已有17個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政。多個(gè)城市從提高二套房首付比例、提高購房門檻等方面，升級(jí)了樓市調(diào)控。
12月初，任志強(qiáng)在發(fā)表演講時(shí)表示，這些城市出臺(tái)新的調(diào)控舉措，是“按照‘國五條’簽訂的(控制)房價(jià)上漲任務(wù)指標(biāo)采取的行動(dòng)”，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龆籍a(chǎn)生了一些不良影響，“如果這些政策繼續(xù)的話，明年就會(huì)暴漲”。
任志強(qiáng)還在微博上表示，以限制價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控必然形成漲價(jià)的結(jié)果，調(diào)控政策必須改為以平衡供求關(guān)系為主，讓市場決定資源配置與價(jià)格。任志強(qiáng)預(yù)言，“非市場化的調(diào)控政策一定會(huì)改變。”
“不要在短期之內(nèi)頻繁出臺(tái)政策，這也取得了共識(shí)。”任志強(qiáng)說，房地產(chǎn)是一個(gè)長周期的行業(yè)，如果沒有形成一個(gè)長周期調(diào)控的話，就會(huì)造成情況惡化。“比如說養(yǎng)豬，需要幾個(gè)月養(yǎng)，如果豬沒養(yǎng)成，就給豬肉調(diào)控，最后老百姓就把豬殺了。”
而在今年8、9月份，香港首富李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易煲粚懽謽呛蛷V州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。此舉引起地產(chǎn)大佬王石的關(guān)注，他發(fā)微博說“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了!”
王石的話“一石激起千層浪”，李嘉誠的行為加上王石的點(diǎn)評(píng)，到底給地產(chǎn)市場帶來哪些啟示和暗示?一線城市的房價(jià)居高不下，有人說這是地產(chǎn)商回歸一線城市、地王頻出的直接原因。
很多業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，在經(jīng)歷過兩年高速上漲之后，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)在短期內(nèi)的盤整不可避免。由于絕大多數(shù)三四線城市房價(jià)及樓市相對(duì)穩(wěn)定，明年全國房價(jià)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從整體上看可能不會(huì)下跌，但一二線熱點(diǎn)城市到在明年年底前將會(huì)率先出現(xiàn)下行調(diào)整。
而到2015年，全國數(shù)據(jù)很可能會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。今兩年各地“地王”頻現(xiàn)，但土地的大量出讓，反而會(huì)造成供給量爆棚，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生抑制作用;金融改革的推進(jìn)又會(huì)增加銀行存貸款成本，對(duì)房企銷售產(chǎn)生壓力，兩方面作用下2014年的樓市可能出現(xiàn)小幅下跌。但考慮到成本利潤比，這個(gè)幅度不會(huì)高于10%。