雖然當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)倍受市場熱捧，但業(yè)內(nèi)人士始終擔(dān)憂養(yǎng)老地產(chǎn)被“概念化”，成為房地產(chǎn)又一輪開發(fā)熱潮的幌子，“養(yǎng)老味兒”沒有體現(xiàn)。受訪的業(yè)內(nèi)人士等建議，推動養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展需從多個方面破題，在有序引導(dǎo)地產(chǎn)資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的同時，應(yīng)側(cè)重讓養(yǎng)老地產(chǎn)回歸養(yǎng)老本身。
堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，平衡高端與中低端市場。廣西壯族自治區(qū)巴馬瑤族自治縣長壽研究所所長陳進(jìn)超說，養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊，是有待穩(wěn)妥開發(fā)的“藍(lán)海”。長遠(yuǎn)而言，企業(yè)不能只盯著政府的相關(guān)補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，而應(yīng)在瞄準(zhǔn)高端人群、開發(fā)高端產(chǎn)品的同時，注意不同檔次市場之間的平衡，形成梯隊(duì)發(fā)展模式。就當(dāng)下而言，適宜以高端市場拓展為旗幟，發(fā)揮帶動作用，引領(lǐng)養(yǎng)老地產(chǎn)整體水平發(fā)展和提升，同時夯實(shí)中低端市場基礎(chǔ)，拓展養(yǎng)老地產(chǎn)的市場空間，獲得社會認(rèn)同和市場效益雙重效果。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的確存在高端化傾向，但畢竟處于起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)投入大、回本慢，與普通商業(yè)地產(chǎn)相比，存在一定投資風(fēng)險，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)盈利難免要走高端路線，政府可通過政策引導(dǎo)使其向中低端市場傾斜，在土地、稅費(fèi)上給予優(yōu)惠，逐步走向全面鋪開。
防范房開商將養(yǎng)老地產(chǎn)“概念化”，異化為拿地模式。一些基層國土部門工作人員認(rèn)為，應(yīng)規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)用地，實(shí)行統(tǒng)一的招拍掛程序。考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)的部分公益性質(zhì)，對部分出讓金可適當(dāng)減免，但住宅部分必須繳納正常的土地出讓金。尤其是要結(jié)合我國實(shí)際情況，在規(guī)劃、補(bǔ)貼、稅收等環(huán)節(jié)更多地向“平民養(yǎng)老”傾斜，防止有限的土地和財(cái)政資金流入市場化的“高端養(yǎng)老”領(lǐng)域。
部分工作人員認(rèn)為，在對養(yǎng)老地產(chǎn)推行適當(dāng)優(yōu)惠和扶持之外，尤其應(yīng)當(dāng)重視監(jiān)管體系的完善。對以養(yǎng)老地產(chǎn)為名目進(jìn)行的土地開發(fā)、產(chǎn)品銷售乃至日常經(jīng)營活動進(jìn)行全方位監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)經(jīng)營范圍，明確獎懲措施，避免企業(yè)借助養(yǎng)老概念進(jìn)行變相房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。
避免短期內(nèi)“趕鴨子上架湊數(shù)”，脫離市場需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重在配套服務(wù)和持續(xù)經(jīng)營，在養(yǎng)老概念下進(jìn)行簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而不注重配套設(shè)施建設(shè)和長久運(yùn)營思維，就脫離了養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，養(yǎng)老地產(chǎn)市場最需要的是醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而不是隨便在一個地段、隨便一個項(xiàng)目就“拉郎配”，新建、配建或改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，短期內(nèi)趕鴨子上架湊數(shù)，快速增加養(yǎng)老床位僅僅供老人居住。
“養(yǎng)老地產(chǎn)難在專業(yè)化，目前國內(nèi)一些項(xiàng)目的開發(fā)和管理是完全分開的。雖然在開發(fā)階段有經(jīng)驗(yàn)，但與后期管理的銜接難度大，最佳組合應(yīng)是開發(fā)、物業(yè)、營運(yùn)三位一體，保障養(yǎng)老服務(wù)的長期質(zhì)量。”蔡穗聲說。
與推動新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)能夠帶動巨額社會資本投入，相關(guān)部門在制定具體措施進(jìn)行引導(dǎo)扶持時，宜與當(dāng)前的新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，成為推動新型城鎮(zhèn)化的有力輔助手段，同時避免養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過度集中在一線城市。
國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會常務(wù)副主任、旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成認(rèn)為，他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模有望從2010年的近1萬億元，提升到2020年的8萬億元，到2030年達(dá)到22萬億元的規(guī)模，將是城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)業(yè)支持的重要選項(xiàng)之一。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，利用異地生態(tài)養(yǎng)老和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的方式，既能推動了相對落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問題。
對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行土地、資金、稅費(fèi)政策的配套支持。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)委員會常務(wù)副主任黃毅文說，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及民政、國土、住建、規(guī)劃等多個部門，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要政策扶持。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)需要長期資金的支持，但金融體制改革拖了后腿，如果把養(yǎng)老地產(chǎn)證券化，就可以不單靠銀行借款，也能解決資金問題。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重。巴馬瑤族自治縣常務(wù)副縣長譚忠敏說，房地產(chǎn)開發(fā)往往會對所在地的生態(tài)環(huán)境造成一定影響，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對環(huán)境條件的要求更加苛刻，很多項(xiàng)目選在遠(yuǎn)離大城市且風(fēng)景較好的地區(qū)。所以，應(yīng)堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)并重，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的良性發(fā)展。
引進(jìn)海外先進(jìn)養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)與國內(nèi)地產(chǎn)商合作，逐漸形成國內(nèi)特有的養(yǎng)老地產(chǎn)營運(yùn)模式。蔡穗聲說，國內(nèi)開發(fā)商在地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)上經(jīng)驗(yàn)成熟，但對養(yǎng)老項(xiàng)目的營運(yùn)還缺乏了解，不少地產(chǎn)商都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場的意向，但對養(yǎng)老地產(chǎn)如何運(yùn)作、如何盈利還沒有找準(zhǔn)方向。地產(chǎn)商不能代替專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，在澳大利亞這樣的機(jī)構(gòu)有５０年的歷史，在國內(nèi)卻基本上找不到。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單的開發(fā)商建好了房子給老人住，還要提供滿足老人生活需求、精神需求的配套服務(wù)。換言之，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，營運(yùn)比開發(fā)更為重要。