在我國老齡化加劇和房地產(chǎn)熱的雙重作用下，養(yǎng)老地產(chǎn)正受到市場熱捧，不僅在東部，中西部一些地區(qū)也紛紛上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，且一些項目高端化、地產(chǎn)化傾向明顯。
近年來房開商、保險機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金、私募股權(quán)機(jī)構(gòu)等紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)，一線城市尤其受到地產(chǎn)和保險大鱷關(guān)注，萬科、保利、泰康人壽等紛紛在一線城市布局項目，市場大鱷的“養(yǎng)老”熱情持續(xù)升溫。
今年３月民政部副部長竇玉沛回答記者提問時表示，到２０１５年，我國養(yǎng)老床位要達(dá)到每千名老人３０張，城市社區(qū)為老服務(wù)覆蓋率要達(dá)到１００％，農(nóng)村達(dá)到５０％。
從市場需求和國家發(fā)展規(guī)劃來看，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展空間，不僅吸引眾多社會資金進(jìn)入，大量財政補(bǔ)貼也流向各類養(yǎng)老項目。山東省在２０１２年１２月制定出臺《關(guān)于加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》，文件要求，一方面保障土地供應(yīng)；另一方面加大政府投入，各級留成使用的福利彩票公益金用于社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的比例不得低于５０％；其次，鼓勵多元投資，省級財政按照核定床位分別給予每張床位４５００元、５５００元、６５００元的一次性建設(shè)補(bǔ)助，對符合條件的改造用房和租用期５年以上租賃用房分別給予每張床位２０００元、２５００元、３０００元的一次性改造補(bǔ)助，對符合條件的民辦非營利性和公建民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連續(xù)３年給予運(yùn)營補(bǔ)助。而且，可以享受稅費(fèi)減免政策�！�
今年８月２２日，桐鄉(xiāng)官方微博稱，平安養(yǎng)生養(yǎng)老園和烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園雅達(dá)國際醫(yī)療公園２個項目獲得２０１３年省服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)財政專項資金補(bǔ)助（貼息），資金總額達(dá)２７０萬元，為全省各縣（市、區(qū)）最高。其中，平安養(yǎng)生養(yǎng)老園就是中國平安集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
記者日前在上海一場養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展會上看到，對政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃最感興趣的，幾乎都是房地產(chǎn)開發(fā)商。北京一家地產(chǎn)公司表示，其養(yǎng)老地產(chǎn)項目已醞釀三年，社區(qū)以休閑養(yǎng)生為核心，包含居住、娛樂、休閑、醫(yī)護(hù)甚至投資理財?shù)却蠖际欣夏耆俗钚枰姆⻊?wù)。
龐大的市場前景不僅吸引了國內(nèi)市場的關(guān)注，國際不少養(yǎng)老經(jīng)驗豐富的投資主體開始進(jìn)入我國，布局養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。美國、英國、澳大利亞等地的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)看好中國的“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”，推出一系列融合住宅與服務(wù)的高端養(yǎng)老社區(qū)項目。不久前，復(fù)星集團(tuán)和美國運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗豐富的峰堡投資集團(tuán)攜手推出的“星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)”在上海寶山開業(yè)，社區(qū)建有書畫藝術(shù)室、茶吧、中西醫(yī)結(jié)合診所等，還提供代配藥、居家護(hù)理和康復(fù)護(hù)理服務(wù)。
記者采訪了解到，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位高端、進(jìn)入門檻高。如泰康人壽日前向市場推出了國內(nèi)首個保險產(chǎn)品（樂享新生活）與養(yǎng)老社區(qū)（泰康之家）相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計劃。其中“樂享新生活”繳費(fèi)起點(diǎn)為２００萬元，分為一年期躉繳和十年期期繳。此外，還有一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目采取會員制，要求繳納數(shù)十萬元才能成為公司會員，而且房子沒有產(chǎn)權(quán)，無法繼承和轉(zhuǎn)讓。
除北京、上海、廣州等一線城市外，養(yǎng)老地產(chǎn)還向中西部地區(qū)挺進(jìn)。在貴陽，白云區(qū)政府近日與貴州神奇投資有限公司簽約，計劃打造全國一流的老年健康養(yǎng)生中心，預(yù)計建筑面積超過８００萬平米，總投資不低于１６０億元。
地處廣西西北部的巴馬瑤族自治縣有“世界長壽之鄉(xiāng)”之稱，近年來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速，在其帶動下，縣城房價從幾年前的每平米１８００元上漲至如今的每平方米４０００元左右。目前有兩家公司正在開發(fā)高端養(yǎng)老地產(chǎn)酒店式公寓，其中一個項目總規(guī)劃面積３３００畝。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，但是存在高端化傾向�！胺块_商在住宅、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)上經(jīng)驗充足，但對養(yǎng)老項目的營運(yùn)還缺乏了解。不少企業(yè)有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場的意向，但對如何運(yùn)作、如何盈利還沒有找準(zhǔn)方向�！�
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端化不僅收益不確定性大，看上去很美，可一旦進(jìn)入，就會發(fā)現(xiàn)問題不少。由于其項目性質(zhì)、投資手段、運(yùn)作模式、盈利方法等比普通的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜，且在醫(yī)療、餐飲、商超、娛樂等多個行業(yè)投入大，因此不少項目面臨著成本回收的重壓。此外，高端化還可能會造成養(yǎng)老地產(chǎn)市場粗放、無序增長，而粗放增長將會帶來盈利模式、運(yùn)營模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。
養(yǎng)老地產(chǎn)高端化直接造成這一領(lǐng)域“兩極分化”現(xiàn)象的出現(xiàn)。高端養(yǎng)老社區(qū)確能提供一流設(shè)施和服務(wù)，但價格高昂，只有少數(shù)人能夠承受；中低端養(yǎng)老社區(qū)利潤微薄，定價難，市場接受度低，當(dāng)前民營養(yǎng)老院乏人問津的困境，可能在這類養(yǎng)老社區(qū)中重現(xiàn)。巴馬縣長壽研究所所長陳進(jìn)超說，酒店式公寓等高端化養(yǎng)老地產(chǎn)項目過多占據(jù)養(yǎng)老資源，尤其是相對較好的優(yōu)質(zhì)資源大量流向高收入人群，某種程度上講，是窮人在補(bǔ)貼富人，長遠(yuǎn)而言也不利于養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。