10月份房價上漲初顯疲態(tài) 三四線城市樓市供應(yīng)過量?
“我國西部形成了一個樓市風(fēng)險的集中圈”
文章導(dǎo)讀：
房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產(chǎn)市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場。
國家統(tǒng)計局11月18日公布信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。
雖然70個城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個百分點，但依然引起了各方的關(guān)注。此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。
三四線城市拖了全國樓市的“后腿”
10月份全國房價環(huán)比漲幅有所收窄，與三四線城市的房地產(chǎn)市場漲幅趨緩有一定關(guān)聯(lián)。
房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是，北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產(chǎn)市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場。
國家統(tǒng)計局上述數(shù)據(jù)顯示，10月份，三四線城市樓市的變化初步表現(xiàn)出下行趨勢。從環(huán)比來看，10月份有5個城市房價停止了上漲的步伐，分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)，南充、牡丹江、鄭州與上月持平。5個停止上漲的城市中，溫州、秦皇島、南充、牡丹江都是三四線城市。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，初步測算，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個百分點，原因之一就是10月份二三線城市的環(huán)比漲幅比9月份有不同程度的收窄。
而房價同比數(shù)據(jù)的變化進(jìn)一步表明，三四線城市的房價漲幅收窄勢頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出，70個大中城市中同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，如10月份北京新建商品住宅價格同比上漲21.2%;而三四線城市安慶同比上漲5.5%，大理上漲4.9%。
溫州房價則自2011年9月開始，已連續(xù)26個月出現(xiàn)了同比下降，3年來房價下跌近20%。記者走訪了解到，2010年溫州誕生的單價高達(dá)3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風(fēng)險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。
一位地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，另一個三四線城市鄂爾多斯(不在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計之列)，近年來部分項目的房價出現(xiàn)了崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內(nèi)，多家開發(fā)商在鄂爾多斯被深度套牢，有些項目工地不僅遭遇了停工，還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境，可以說，溫州、鄂爾多斯已經(jīng)開始了樓市泡沫破滅的過程。
有人認(rèn)為，四五年內(nèi)，溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場很難復(fù)蘇。
泡沫未破但拐點初現(xiàn)
當(dāng)然，大部分三四線城市的房價依然在上漲。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，包頭市10月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲8.5%;除溫州外，
69個大中城市新建商品住宅價格同比上漲已超過了半年時間。
即便是10月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的秦皇島市，房價也同比上漲了7.6%，記者走訪了解到，位于該市海港區(qū)的世紀(jì)港灣項目價格已高達(dá)23000元/平方米，是秦皇島市均價7000多元/平方米的2倍以上。
不在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計之列的三四線城市房價同樣漲勢迅猛，房價高企。以福建省福鼎市為例，雖然只是個縣級市，但記者了解到，不少項目價格已經(jīng)達(dá)1萬元/平方米左右，如福鼎新天地廣場價格已超過10000元/平方米。另外，湖北省隨州市的部分樓盤，如碧桂園等項目價格接近5000元/平方米。
但是，有地產(chǎn)分析人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，三四線城市的房地產(chǎn)市場雖然保持著一定的交易量和高房價，但是拐點已經(jīng)初步顯示出來了，那就是房價再沒有迅速上漲的空間了，僅從房價收入比來看，很多三四線城市的房價收入比超過了國際通行水平。
以秦皇島為例，2012年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21919元，比上年增長13.1%。這意味著一個三口之家的年均收入只有4萬多元，而買均價7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房價收入比高達(dá)14，而合理的房價收入比的取值范圍為4~6。
上述地產(chǎn)分析人士表示，拐點并不意味著房價泡沫立即破滅，但很顯然，三四線樓市價格上漲的難度，是越來越大了。
任志強(qiáng)：樓市行不行，看人氣
對于三四線城市而言，雖然其房價可能會繼續(xù)高位運(yùn)行，但無疑風(fēng)險在不斷增大。
克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，大多三四線城市外出務(wù)工人員占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，新增住房需求相對冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三四線城市供應(yīng)過量的市場現(xiàn)象雪上加霜，因此大多三四線城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，今年部分城市供應(yīng)達(dá)到峰值，其供求失衡甚至處于臨界點，整體供求風(fēng)險較高，主要表現(xiàn)在，“一是交易量將出現(xiàn)大幅萎縮，二是房價有較大的下滑風(fēng)險。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時對此表示認(rèn)同，他認(rèn)為，“只要人口輸出的城市(樓市)就沒有戲，只要人口輸入的城市就沒事，房子總會賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行，但是只要城市處于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個非常好的城市，但是據(jù)我了解，人口集中度已經(jīng)開始下降了，過去是呼呼地往那里去，現(xiàn)在都往蘇州或者其他一些城市里去了，我們要看到這點，因為住宅一定是跟人的多少有關(guān)的。一個城市(的樓市)是不是會出毛病，就看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問題。”
林波表示，從供求角度來衡量，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強(qiáng)的市場去化能力，其供求風(fēng)險也往往更低。反之，三四線城市供求風(fēng)險更大。
近期，林波和他的團(tuán)隊針對國內(nèi)樓市風(fēng)險進(jìn)行了調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)我國西部地區(qū)形成了一個樓市風(fēng)險的集中圈，“一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，一類是隴南、慶陽、固原等中國最為貧窮、干旱缺水地區(qū);還有，西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中，云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風(fēng)險。”