“45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅”引發(fā)廣泛討論，25日房地產板塊寬幅震蕩。一時間“土地增值稅”這一專用稅務名詞盡人皆知。雖然眾房企紛紛澄清高喊冤枉，但是中國證券報記者發(fā)現，在合規(guī)計提應交未交稅款的背后，土地增值稅征繳的重重亂象也值得關注。
缺乏常識？
11月24日晚間，央視《每周質量報告》報道稱，2005年至2012年8年間，房地產開發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，其中45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅。該報道一出引發(fā)廣泛關注，眾多房地產人士指出該報道存在常識性出入。
土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
就在央視報道發(fā)布不久，銀河證券分析師侯麗科即發(fā)布研報指出：房企財報年終審計時，會計師從財務審計的基本原則——謹慎性角度出發(fā)，按照權責發(fā)生制的原則，為防止虛增利潤和資產，都會在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅，利潤表在“營業(yè)稅金及附加”科目，資產負債表體現為“應交稅費—應交土地增值稅”科目，但從稅務實務的角度出發(fā)，這時候并不需要清算。只有分期建設的項目全部實現竣工結算，才會向當地稅務部門申請匯算清繳。由于土地增值稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目匯算清繳，實務中在一定程度上延緩了房企繳納稅額的時間。
華遠地產董事長任志強的表態(tài)最為引人注目。任志強稱，“企業(yè)在項目預繳土增稅時就必須預提應交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規(guī)定的結算條件時，可以不交，并不違背稅法，也非拖欠。開發(fā)商敢將應交未交土增稅的數據公開，恰恰說明有其未及時上繳的合法、合理性。符合稅法的結算規(guī)定。”
房企喊冤
多家涉事房企紛紛喊冤，并就此事作出澄清。
11月25日，萬科最先發(fā)出回應。萬科稱：“萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。相關報道應該是源于誤解，是把會計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現時納稅義務”。其實這是完全不同的概念，房地產項目要達到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業(yè)對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。我們相信，通過充分了解和專業(yè)討論，這一誤解完全可以消除。”
另一家涉及房企金地集團則發(fā)布了澄清公告。金地集團在公告中表示，“經本公司核實，公司嚴格按照會計準則的規(guī)定，對土地增值稅進行了合理估計和預提，同時，公司嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征后清算的管理辦法履行納稅義務。截至2012年12月31日，公司計提的土地增值稅余額為25.48億元，并按照會計準則的規(guī)定已反映在利潤表中。該計提部分未達到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，尚未實際產生納稅義務。公司的財務報告公允地反映了公司的財務狀況和經營成果，公司并無欠繳土地增值稅的情況。”
首開股份、金隅股份、華遠地產、濱江集團、中華企業(yè)、北辰實業(yè)等公司也紛紛聲明表示，未欠繳土地增值稅，或已按規(guī)預繳土地增值稅。
某龍頭房企相關人士對中國證券報記者表示，雖然眾多房企一致表示公司并無欠繳土地增值稅的情況，但是滬深交易所依然知會了各當事公司，表示若有必要可出公告。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對中國證券報記者表示，公開披露上市龍頭房企欠土地增值稅巨額“名單”頗為罕見，暗示正式發(fā)出向房企“開刀”的強烈信號。
征繳亂象
而另一方面，即使各房企對于應交未交土地增值稅的會計處理并無瑕疵，但是土地增值稅征繳的本身也并非毫無漏洞。
2012年“兩會”期間，榮盛發(fā)展董事長耿建明就對中國證券報記者表示，“如果房地產行業(yè)存在暴利，土地增值稅就是房地產行業(yè)的‘暴利稅’，對穩(wěn)定房價、增加中小戶型產品的供給意義重大。”但是耿建明認為，目前的土地增值稅并沒有起到應有的作用。他介紹，土地增值稅往往采取預征之后清算的方式，如果開發(fā)商提出賬目不清、成本無法核算等理由，就可以不進行清算，導致開發(fā)商更傾向于開發(fā)高利潤率的高端產品，從而助推房價的上漲。
謝逸楓也指出，如果按四級累進制從嚴清算，土地增值稅會導致房企利潤減少15%-20%。但這一稅種的征繳從未嚴格執(zhí)行，原因可能是地方政府擔心傷及房企拿地的積極性。謝逸楓介紹，自1995年-2010年財政部、國家稅務總局聯合或者財政部、國土資源部、國家稅務總局聯合或單獨共發(fā)出了25個土地增值稅清算通知。2008年10月，財政部發(fā)通知“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”，后又繼續(xù)征收。“土地增值稅是中國房地產稅收體系之中稅法操作最復雜、繳納方式最特殊、征繳最遲滯、避稅最神秘的一個稅種。”
某房地產業(yè)內人士承認，在土地增值稅征繳的過程中，確實存在一定的“操作空間”。該人士稱，與大型上市房地產公司相比，大量中小城市的本土開發(fā)商在土地增值稅的繳納上更加消極。因為這些開發(fā)商的土地往往獲得較早，近年土地增值額較大，加之在當地“根基”深厚，確實存在拖欠和逃避土地增值稅的現象。