“383新政推動公寓搶購潮,準現房搶占投資制高點,六層精裝電梯藝術公寓亦可直接入住”。這是通州宋莊一個新開盤的小產權項目的廣告群發手機短信。
“快告訴我哪兒有小產權?”不少投資者,認為政策出來之后小產權要放開,現在買入是好時機,于是準備“豪賭”一把。也有小產權房開發商試圖借機漲價,到處放風聚集人氣。但《法制晚報》記者在市場調查過程中,卻發現小產權房并未因為新的政策理論而“受惠”,來自各方面的聲音也多不看好這個市場。
同時,對于小產權房轉正的問題,村民身份的業主和市民身份的業主想法截然相反。市民身份的業主希望轉正套利,而村民身份的業主不希望轉正,因為轉正后產權只有70年,不轉正永遠都是村民自己的。
中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文日前在接受采訪時表示,小產權房不合法的根源在于農村集體土地在規劃上,不是用來建商品住宅的,小產權不符合土地規劃利用,違反了土地用途的管制。
探訪 小產權樓盤確有漲價業績慘淡
前幾天,記者收到一條內容為“383新政推動公寓搶購潮,準現房搶占投資制高點,六層精裝電梯藝術公寓亦可直接入住”的小產權房產廣告促銷短信。
早在10月份,由國務院發展研究中心提交的一份改革方案,包含“三位一體改革思路、八個重點改革領域、三個關聯性改革組合”,被坊間稱為“383改革方案”。
該方案最引人關注的內容之一就是對小產權房如何妥善解決,而打著“383”旗號發廣告的,小產權房尤多。在經過電話確認之后,《法制晚報》記者如約在通州宋莊小堡村,找到了案名為“賞石苑”的小產權項目。
記者現場沒有發現任何關于該在售樓盤的典型標識,道旗、橫幅都沒出現“賞石苑”字樣,更沒有“開盤”、“優惠”等醒目的促銷口號。
“聽說方案時,老總就打來電話,要求我們漲價,漲了200元每平!睒I務員小霍跟記者介紹,整個項目有170多套房屋,現在還有150套,其中一棟是精裝修公寓,其他是普通住宅,均價8千多。
記者看到,售樓處里面坐著不到10個人,但是在記者前后幾個小時的到訪時間里,并沒有看到有客戶在看房,也沒有新的看房人入內。
記者在網上搜索到該項目今年5月29日發的帖子,自稱有房源150套,由此可推斷,這幾個月,包括有關小產權房的“利好”政策發布之后,該項目銷售量為零。
“他們賣不動是正常的!”一位多年從事通州小產權房和政策房銷售的經紀人姚女士透露,宋莊的小產權房幾乎是停頓狀態。政府查得緊、客戶弄不懂政策不出手、開發商不敢做推廣。即使有一兩套的“成交”,也是開發商或者銷售公司的“自己人”。
“他們還真敢賣。∑渌椖慷疾桓覄!币ε恐傅氖峭ㄖ菟吻f另外兩個知名項目。房子賣到一半,政府出面干涉,還在已經快封頂的高樓上懸掛條幅,提醒市民小心非法建筑的風險。這兩個項目,一個在“賞石苑”南側,一個在北側,相距不過幾百米,現在已是人去樓空,建設和銷售全面停頓。
分析 此“小產權”非彼小產權
在購房人、投資人心目中,對小產權房都有一個自己的理解,那就是:凡是不發“大產權證”的都叫小產權,或者凡是建筑在農村集體土地上的,都叫“小產權”。但是,這個小產權的“含金量”可有天壤之別。
薛經理是通州區一個專門從事小產權房開發的前期部經理,跑地、簽合同都是他的事兒。在跟記者談起宋莊小產權房的時候,他斷然否定:“那不叫小產權”。
他認為,真正意義上的“小產權房”,指的是購房人跟村委會或基層政府簽訂的“購房合同”、或者使用權協議,這才叫“土地流轉”。而宋莊那幾個項目卻不是,開發商跟村里面簽訂的是《土地租賃協議》,在上面蓋樓,也不管這些土地的使用性質,換句話說是沒有規劃。沒規劃的樓房就是違章建筑,“說不定什么時候就給你拆了!”薛經理說。
“小產權有條件轉正”這句話不管是否能實施,違章建筑總是不能買,因為跟開發商簽訂協議,根本沒找到“本家主人”——村委會。村委會的紅章,沒有蓋在保障你購房權利的合同上,什么時候村里想流轉土地了,增值是村民和開發商的,而購房人不可能有土地收益,根據合同,人家“不認識你”。
這一點,記者在北京市國土局通州分局得到了印證。執法大隊陳隊長對《法制晚報》記者說,“真的連小產權都不是”,開發商用租地蓋房子,這種用地行為就是違法,根本沒有規劃,國土部門已經會同當地政府治理了很多次。宋莊那兩個停工、停售等待處理的項目,現在的狀態是“罰沒”,交給鎮政府處理了。
現狀 有村委會公章項目客戶相對多
在京通快速路和通燕高速連接點——通州區西馬莊,有一處打著明顯標志的小產權項目:永順家園。
售樓處工作人員顯得比其他項目的銷售人員,更加自信和坦率,一位男性經理介紹,該項目有合法的規劃,是通州新城建設村民上樓工程的一部分,上網可以查到規劃許可證文件編號。記者要求看合同范本條款,這位經理很配合地拿來了一份制式合同,簽約的甲方確實是某村委會,并加蓋了公章。
銷售經理告訴記者,之所以有房銷售,是因為解決了村民上樓的問題之后,多余的被拿來給外來戶,小區中村民和非村民的比例是2:1左右。
該小區的看房人明顯比宋莊項目的多,在記者看房前后,不斷有客戶到訪。
聲音 并不是每個業主都想“轉正”
朝陽區著名的小產權項目——東旭花園,位于京哈高速與京通快速之間,東旭花園的主力戶型是獨棟別墅和聯排別墅,一部分住戶是黑莊戶鄉的村民,另一部分是城里過來的“購房者”,其中不乏演藝界名人。
對于小產權轉正問題,村民身份的業主和市民身份的業主想法截然相反。
韓先生是朝陽區城鎮戶籍,15年前買了這里一棟聯排,后來又換成了一個獨棟。韓先生認為,轉正的目的是為了使別墅的產權能合法增值,但是這么多棟別墅,隔三差五地辦手續不現實,而且需要對整體項目進行實測和確權,這個工程太繁雜了。“我想轉正,他們不想轉,我一個人也轉不了!”
韓先生所說的“他們”,是指戶籍在本村的村民,記者在村口,與一位準備回家的村民王先生聊了起來。
“我才不轉呢?轉正要交多少錢我不知道,不轉正我能住一輩子,孩子還能住,交了錢改成國家的,最多住70年,這個賬誰不會算!”
新聞延伸 村主任:“誰再賣土地就對不起鄉親們”
“現在,不僅購房人謹慎,就連村里面都謹慎了”,通州區某村委會負責人楊主任說。
楊主任介紹,保證農民在土地流轉時獲得更大收益,這是大家一致認同的。以前賣小產權房因為財力問題,實屬無奈之舉,只好賣一部分籌集資金,而這部分非村民占用的土地,簽訂合同的時候寫的是“永久”、“長期”。
這個問題在土地迅速增值的時候就會產生矛盾,村民都不愿意他們的土地被別人長期占用,就要找村干部,作為本屆村主任,賣小產權房就會挨罵;作為后任村主任,如果能想辦法清理這些被占用的土地,就會受到村民的擁護。
“不就是撕毀合同嘛,在收回土地的效益,遠遠大于賣小產權房效益的時候,通過自認違約的辦法趕走非村民是可行的”。楊主任列舉了通州農民告畫家的例子,雖然當時官司結案的時候,農民賠了錢,但是讓畫家把房子和宅基地還給了自己,將來土地的長期利益,還是自己的。
“誰再賣土地就是對不起鄉親們,誰能想辦法收回土地就是造福子孫”,楊主任這樣表述村民對村干部的期望。
盡管有明令禁止,且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險,但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢,迎合了不少人的需求。關于小產權的話題由來已久,各種解決方法也在嘗試著進行,從現在的政策走向來看,絕不是放開交易和轉正的時候,在相配套的法律還沒健全的前提下,過度炒作只會誤導投資人,給日后的管理帶來無窮隱患。