徽商銀行香港上市在即。房地產巨頭萬科日前斥資4億多美元參與認購徽商銀行H股，一石激起千層浪。目前，地產商僅靠自身業務增值，發展路徑越來越窄，因此，已有多家大型房企在謀求房地產金融化的布局，并以金融為紐帶進行轉型，由此獲得更多利潤，萬科也不例外。
不過，有知情人士透露，對于萬科而言，銀行只是一個平臺，布局金融的最終目的是盤活手頭上的以商鋪為主的商業地產，不過，入股徽商銀行是否能如萬科所愿還有待觀望。
突破 萬科參股徽商銀行謀求轉變
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趙乃育 繪 |
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在國際配售期間，徽商銀行獲得了3倍認購，包括萬科、周大福、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與，認購金額達45.1億元，約相當于集資額的一半。其中，地產巨頭萬科的出手，讓業內揣測紛紛。
萬科前不久發布公告稱，預計公司旗下子公司認購徽商銀行H股股份數不超過88398.6萬股，金額達4.19億美元，交易完成后萬科將持有徽商銀行近8%的股權，成為最大單一大股東。
對于首次大手筆投資房地產以外的領域，且首次大規模認購新股，萬科董秘譚華杰公開表示，“認購徽商銀行的投資規模不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。”
直觀來看，萬科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優勢。與此同時，目前萬科有包括建材供應商及承包商在內的約8000家合作企業，其中5000家為中小型企業，今后，徽商銀行也能夠為這些合作的小企業提供更為便捷的融資通道，且可降低成本，這客觀上也有利于萬科在與這些企業談合作時，降低采購方面的資金成本。
此外，有分析人士認為，萬科自身貸款融資并不十分困難，只不過，目前的地產商僅靠自身業務增值，發展路徑越來越窄，接下來萬科很可能將謀求地產業金融化，并以金融為紐帶進行轉型，由此獲得更多利潤。
實際上，萬科管理層早有建立一個金融平臺的打算。萬科集團總裁郁亮曾表示，“中國房產市場已經進入‘下半場’，告別暴利時代。當游戲規則發生了變化，房地產企業都必須重新檢視自己存在的方式和策略，萬科將從產品供應商轉型城市配套服務商的新定位。”萬科入股商業銀行，一方面是為其管理的社區提供金融服務，另一方面則是通過這一金融平臺向其他產業延伸，實現與自身可控的金融平臺的良性對接。
對徽商銀行而言，該行的房地產行業信貸投放政策與大多數銀行無異，都是以“控風險”、“有保有壓”為主基調，但在徽商銀行高層看來，萬科作為優質的地產商，參股后雙方都能借助城鎮化的發展和中部地區經濟崛起的背景開展業務合作。
“目前，房地產行業投資依然是帶動我國經濟增長的重要力量，因此，大多數銀行的房地產貸款占比都不低，萬科介入后，其合作的上千家企業都有可能給徽商銀行帶來融資或其他方面的業務，徽商銀行能夠在地產供應鏈中尋找業務擴張的機會。”一位銀行業分析人士對《經濟參考報》記者說。
壓力 倒逼資產證券化盤活商業地產
目前，房地產金融化已是業內共識。房地產行業在經過了五六年高利潤增長之后，隨著價格泡沫的集聚，不少大型房企早已開始在金融領域布局，包括保利、泛海、綠地等在內的房企，已先于萬科入股了商業銀行。
業內普遍認為，房地產行業的融資正在越來越多地由間接融資向直接融資轉變，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺，房企需要把握時機占領在金融領域布局的窗口和資源。
隨著銀行資產證券化二次試點的臨近，外加啟動房地產信托投資基金呼聲四起，業內猜想，對于萬科而言，從銀行起步，未來不排除在基金、證券等領域都有所滲透。
一位接近萬科的知情人士對《經濟參考報》記者透露，在金融布局方面，萬科打算借鑒香港房地產市場的做法，未來試圖撬開房地產信托投資基金這一渠道，推動房地產資產證券化，以盤活名下以商鋪為主的商業地產等固定資產。“賣房子只是一錘子買賣，如何將手里買房的客戶資源、供應商資源等充分利用，升華品牌和再次掘金，也許是眼下房企巨頭正在思考和實踐的事情。”該人士分析稱。
早在2005年11月，香港房屋委員會分拆出售名下180個商場和停車場成立了領匯房地產投資信托基金，在香港聯交所主板上市，以19億港元基金單位，籌資200億港元之巨。萬科副總裁毛大慶指出，“香港的領匯模式，將社會服務、基礎配套、群眾滿意度、生活幸福指數最終過渡到金融產品，是非常好的啟發。領匯基金并非涵蓋大體量的房地產綜合體，而是一堆社區小商鋪，打包這些社區商業資產并上市，開創了成功的社區商業盈利模式，這是萬科商業的追求目標，也是萬科目前主推的商業形態。”
“萬科的地產項目非常多，而其中商業儲備用地就高達700萬平方米。并且，這些商業商鋪大多是萬科自己持有。然而，萬科非常清楚地認識到，單一房地產業態發展黃金期即將過去，如果這些資產最終打包上市，可以形成相當可觀的利潤，而這些也屬于房地產的優質資產。”上述知情人士表示。
挑戰 徽商銀行政府控股地位或難撼動
不過，徽商銀行作為一家城商行，金融牌照并不齊全，未來是否能如愿作為萬科進軍金融領域的“跳板”，業內普遍持觀望態度。
回顧徽商銀行的“成長史”，2005年，在時任安徽銀監局局長楊家才的一手支持下，安徽境內6家城市商業銀行和7家城市信用社整合成為“徽商銀行”，開創了中國城商行和城信社聯合重組的“徽商模式”。不過，在8年的發展期間，徽商銀行并沒有淡化地方政府股權，反而強化了地方政府的控股地位。
公開資料顯示，2006年，徽商銀行國有股占比為48%，到2012年末，這一數字已上升至62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團有限公司、安徽省信用擔保集團有限公司、安徽國元控股有限責任公司、安徽省高速公路控股集團有限公司四家省屬國企雄踞前四位，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權。
日前，徽商銀行H股發行價敲定為3.53港元/股，按發行26.1億股新股計算，徽商銀行H股上市后，目前持股第一的安徽省能源集團的持股比例將被攤薄至7.57%，因此，萬科的持股比例有望超過安徽省能源集團，成為徽商銀行最大股東。不過，有業內分析人士猜測，根據以往經驗，一旦地方政府仍想擁有控股權，那么，不排除這些排名靠前的大股東會通過簽署一份有關共同持股的一致行動人協議，以保證政府控股地位。
業內普遍判斷，中資銀行估值水平處于低位，H股上市后短期內恐怕也很難獲得投資者廣泛認可，股價在很長一段時間內都不會太高。“徽商銀行的隱患也是地方融資平臺債務問題。隨著境內銀行利潤增速放緩和未來面臨利率市場化的沖擊，銀行利差還將繼續縮窄，并面臨不良率上升和轉型的壓力。”德勤會計師事務所一位分析人士對《經濟參考報》記者表示。
“作為徽商銀行H股的基石投資者，前期基本很難估計其增值空間，但如果基于長遠布局的話，面對徽商銀行長久以來的政府控股背景，萬科能否順利實現自身的金融布局，也很難說。不過，基于徽商銀行政府融資平臺的背景，借城鎮化背景，萬科在前期可能會與徽商銀行開展一些合作。”申銀萬國一位銀行行業分析師對《經濟參考報》記者說。