房產稅或先征新房 稅率約0.8%-1%
下月，十八屆三中全會將要召開，近日公布的383改革方案提出：“建立與現代社會發(fā)展相適應的土地財產稅制度。將土地稅收計征重點從流轉環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié)，實施從價計征。”這給房地產新政指明了路線。
近日，廈門大學管理學院副院長、知名的房地產研究專家戴亦一教授表示，土地財政是目前房地產泡沫的幕后推手，取消地方政府的土地財政，取而代之以按年征收的房產稅勢在必行，具體方案可能既不是重慶和上海模式，也不是根據套數差別征收的劫富濟貧方式，更不會是一刀切的美國模式，估計在全國推行的房產稅方案，很可能采取平穩(wěn)切換的雙軌制過渡模式：新老劃斷，先對新房征收房產稅，舊房暫不征，等滿70年后再按年征收房產稅。稅率不會像美國那樣高達3%，估計可能在0.8%~1%。
“中國樓市泡沫是中國經濟潛在的一個炸彈，必須盡早拆除。”近日，廈門大學管理學院副院長、知名的房地產研究專家戴亦一教授在廣州舉行的廈門大學EMBA公開課上如此表示。戴亦一表示，取消地方政府的土地財政，取而代之以按年征收的房產稅勢在必行。
取消土地財政是關鍵
“中國樓市有泡沫”，戴亦一肯定地說，目前北、上、廣、深的樓價收入比大概是30～60，是國際的8到10倍。這個泡沫目前仍在加速膨脹，自去年年中以來，個別地方的房價漲了50%以上。
戴亦一表示，與高房價并行的必然是高租金、高工資、高物流成本，這給實體經濟帶來了巨大的包袱。更令人擔憂的是，房地產市場與中國的宏觀經濟和金融系統安全密切相連，如果任由樓市泡沫繼續(xù)膨脹，很快就會爆炸崩盤，將中國經濟帶入泥潭。
“拆樓市泡沫這個潛在的炸彈，并保證經濟短期內不會硬著陸，關鍵在于土地財政的改革。”戴亦一表示，目前，政府在大力打擊貪腐，整頓吏治，就是為了削減政府開支，為土地財政改革做準備。
3-5年內樓市不會崩盤
如何在終結土地財政的同時，防止房價崩盤并不引爆地方債務這枚炸彈，戴亦一認為目前是有辦法解決的。城鎮(zhèn)化是第一張王牌。中國居民儲蓄存款超過了40萬億元，城鎮(zhèn)常住人口卻僅50％左右，大家都想進城，這為我們提供了城鎮(zhèn)化的機會。對于房子，老百姓仍然存在較大的需求。有趣的是，實體經濟不行時，政府要靠房地產來救經濟，這時是買房的好時機，“當儲蓄不夠時，樓市才會崩盤。”
政府手中的第二張王牌，就是目前中央政府債務較低，可以通過發(fā)行國債來進行公共設施的投資。
第三，迫不得已時，中央政府還可以適度放松銀根。
這些王牌可確保短期內樓市不會崩盤。戴亦一表示，只要不亂拆彈，例如不出臺劫富濟貧式的懲罰性房產稅，中國經濟短期內要保7%以上的增長率是不難的，短期內經濟不會硬著陸，樓市3到5年內也不會崩盤。
焦點關注
新房、舊房雙軌制
切換過渡可能性大
戴亦一說，樓價泡沫歸根結底是土地財政作祟。取消地方政府的土地財政收入，必須減輕地方政府的財政負擔和支出缺口，這是解決土地財政的關鍵所在，否則容易引發(fā)地方債務危機和金融系統的危機。
在房地產稅的具體方案上，“我預期將參考美國模式改革中國目前的土地財政，變一次性的賣地收入為每年分期付款型的房產稅。”
383改革方案精確提出：“建立與現代社會發(fā)展相適應的土地財產稅制度。建立土地價值評估體系。將土地稅收計征重點從流轉環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié)，實施從價計征。”
三大房產稅模式均不可
關于房產稅的征收模式，目前市場流傳三個版本：一種是重慶和上海模式，在持有環(huán)節(jié)征收，而且是針對部分高端住宅征收；一種是美國模式，在保有環(huán)節(jié)一刀切征收，對所有房產按照價值征收一定比率的房地產稅；第三種模式是在保有環(huán)節(jié)劫富濟貧的差別征收：第一套不征，第二套輕征，對第三套以上住房則重稅。
戴亦一分析稱，以上模式都不可能。因為上海和重慶模式既不能降低房價，又不能解決地方政府的稅收問題；美國模式能有效解決稅收問題，但是新舊一起征不公平，因為舊房都已經一次性將70年的土地出讓金繳交給政府了，而且也會影響低收入人群，導致社會不穩(wěn)定；劫富濟貧的模式恐怕也是一廂情愿，因為如果對第三套以上住房征收重稅，則富人會大量拋售三套以上住房，樓市可能崩盤，而且會導致富人將資產轉移海外。這一模式推崇者最多，也最為危險。
或采取雙軌制過渡模式
戴亦一表示，其預期中國將采取的征收房產稅的模式，將是平穩(wěn)切換的雙軌制過渡模式：在取消土地財政的基礎上，新房子直接切換到按年征收的房地產稅；舊房子暫不征收，待70年滿了以后，再切換到按年征房產稅。對于低標準的自住房，可盡量降低稅率。這種模式會導致新房降價，從而倒逼地價下降，帶動整個房價下調，但又不會導致舊樓價格大跌，因為這些房子在屆滿70年之前不用繳納房產稅。在出臺房地產稅征收后，目前的限購和限貸等行政性干預手段一定會同步取消。
2-3年內激進舉措難出臺
不過，由于地方政府的土地財政由一次性賣地變?yōu)榉制谡魇眨斦欢〞貏e緊，地方政府怎么渡過未來5～10年的難關呢？關鍵是要削減地方政府的財政支出負擔，中央政府上收部分事權。開征房產稅，一定要各項配套措施準備好了才能推出，因此預期2~3年內不可能有很激進的舉措出臺。
股市：
房地產股持有半年以上必有行情
若出臺房產稅，房價將如何走？房企業(yè)績將受怎樣的影響呢？
戴亦一認為，新房子交稅，新拍土地上開發(fā)的房子價格將有所下跌；對舊房價格影響不會太大，最終市場會在新房和舊房之間達成平衡。對于目前沒買房的剛性需求者，戴亦一表示，有錢的人可放心買，入了手的房子價格不會跌；沒錢的也別急，可等政策出臺后新房價格下跌了再入手。
對于房地產企業(yè)的業(yè)績，戴亦一認為房產稅出臺是利好，因為以前房地產商賺的錢大部分都用來買地了，土地財政取消后，樓價會有所下跌，但是土地成本也會下跌，房地產商的利潤未必會受擠壓。而且，如果政策明朗了，樓市崩盤危險解除，利空出盡了，有利于房地產業(yè)和中國經濟的長遠健康發(fā)展。戴亦一甚至表示：“地產股持有半年以上，必有大行情！”
精彩發(fā)言
“中國樓市泡沫是中國經濟潛在的一個炸彈，必須盡早拆除。如何拆解這個炸彈，又保證經濟短期內不會硬著陸，將是十八屆三中全會的主旨之一。”
“拆除房地產市場的泡沫需要緩沖時間，就像飛機在飛行過程中發(fā)現幾個大問題，但是要慢慢修，首先得保證飛機不會掉下來。”
“2008年李嘉誠也將上海北京的許多物業(yè)賣了，現在來看，賣錯了時點；李嘉誠此次撤離，以后也一定會后悔的。”