6月還公開表示
“始終對銀行不太放心”的萬科，昨日被曝擬以超過30億港元認購徽商銀行在港發行的IPO股份，并有望成為徽商銀行最大單一股東。被業內視為純粹的房地產公司涉足金融行業的里程碑事件。
據《證券時報》快訊，徽商銀行董事長李宏鳴昨日在香港IPO投資者推薦會上表示，萬科作為基石投資者介入對于徽商銀行而言是好消息。同時，他表示此舉也反映出中國大的改革趨勢，不同產業資本開始合作，在城鎮化的大背景下，中部地區為新的亮點，今后兩家會有合作的機會。
多位香港金融界人士在接受記者采訪時表示，萬科擬入股準備上市的商業銀行，投資價值應該為萬科考慮的第一點。此外，也不排除萬科想通過此次入股獲取經驗，為今后自己經營融資平臺做準備的可能性。截至發稿，萬科尚未對這一入股計劃發表評論，但在記者采訪萬科相關人士時，其對上述計劃并未予以否認。
萬科“戰略性入股”
“以前如果有人游說把萬科業務多元化，我會回應‘我死了以后再說’，但現在想法有變，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”這是王石在2012年初說過的一句話。
但現在來看，萬科已經不得不走向“多元化”。從年中提到的“城市運營服務商”到如今即將成為徽商銀行的第一大股東，萬科在釋放“天花板臨近”的信息，而萬科集團總裁郁亮的布局無疑是在對沖未來房地產行業的增長乏力。“這個信號對于行業還是會存在一定影響，三五年之后房地產市場回歸平淡，企業怎么增長？這個問題必須要解決。”蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說道。
萬科此舉真正目的雖然并未作過多披露，僅僅是用了“戰略性入股”這幾個字，但當其將地產獲利的資金投入另一個壟斷行業之后，萬科的觸角已經徹底進入了另一個領域。CRIC研究中心分析師朱一鳴昨日對記者表示，作為一個資金密集型行業，國內房企在房地產業務外形成多元主營業務的比例并不高，較多是在行業內形成縱向一體化的多元經營。“主因還是資金有限，企業無暇他顧。但銀行是例外，因為其具有‘投資小、見效快’的特點。”
該分析師進一步指出，在萬科的案例中，企業僅投資30多億港元就實現了對銀行的控股，這對資產上千億的企業不會造成壓力，而且銀行的利潤非常高。
“萬科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來便利，在當前形勢下，房地產商向銀行借貸需要承擔較高的資金成本，而且房地產本質依然是資金密集型行業，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對記者說，房地產商以股東姿態介入銀行業早已存在，只是并非單一最大股東。
“目前上市房企中實現了對金融機構入股的比例大概是在10%，但大部分入股比例都很小，對象集中在城市商業銀行或農村合作銀行。”宋延慶告訴記者，這類銀行的資本金較少，二三十億就可以成立，“房企也不用耗費多大資金就能成為股東，入股之后優質的銀行會上市，資本金溢價就能翻番，回報率會明顯高于地產投資。”
北京一位房企人士告訴記者，其所接觸到的一家房企此前僅投資四五千萬入股了中石油直屬的一家銀行，短短三四年的時間，目前獲利已經飆漲至4億多。
地產金融化趨勢加速
記者大致梳理了目前上市銀行的持股情況，其中中國泛海控股集團持有民生銀行2.46%的股權；魯能集團持有交通銀行0.77%的股權；2011年9月，綠地集團通過增資控股成為盤錦市商業銀行第一大股東。但這些都沒有成為房地產行業涉足金融行業的“里程碑”事件。
“因為這些企業實行多元化經營，集團旗下其他業務可與房地產業務相匹敵，因此不受國家房市調控的限制。”朱一鳴告訴記者，但對純房企控股銀行，國家監管部門一直嚴防死守。“這也很好理解，因為控制房企的銀行信貸一直都是房市調控的有效手段。”
時過境遷，過去幾年嚴厲的限貸、限購實施效果表明，房價的調控最終要靠“疏導”供應，而非“嚴堵”需求才能實現。“基于這樣一個思路轉變，監管層前段時間才釋放房企上市再融資解禁信號，現在對萬科控股銀行‘開閘放水’。”朱一鳴補充道，一直以來，房企的發展很大程度上取決于與銀行的關系。因為銀行一直為開發商提供貸款用于買地和進行房地產開發，而且也涉及向開發商的客戶提供按揭貸款。“有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業產品的客戶，萬科可以讓其通過徽商銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業銷售的一個核心競爭優勢，同時可以大大提升企業的流動資金。”
在高和投資金融分析師李慧中看來，萬科入股徽商銀行更多反映出地產金融化的趨勢越來越明顯，“此前開發商與銀行的合作是通過按揭貸款，相對來說便捷性會差一些，但如果成為某個銀行的控股大股東，不管是資金來源還是發行理財產品都會更便利，同時銀行授信也會有所傾向。”
李慧中告訴記者，今年以來，房地產行業一大趨勢便是直接融資不斷升高。“比較典型的一個案例就是華潤信托，之前只是做一些固定收益的發債，但現在會直接將資金投入到項目公司進行同權投資，做一些主動性管理。”
或為拓展新融資渠道
根據高和投資的監測，房地產企業融資雖然一直是以銀行貸款為主的間接融資為主，但8年里房企直接融資增長了6.5倍。“這表明房企直接融資已經越來越成為一種趨勢。”李慧中進一步指出，從未來發展看，在傳統的直接融資形式如發行房地產股票、債券(包括在海外發行)基礎上，房地產企業探索和發展新型證券化和類證券化融資形式，還有房地產行業并購、引入戰略投資人等，都將使得直接融資比例繼續提高。
萬科認購徽商銀行的舉動，除被解讀為賺取利潤的投資行為外，更多人傾向于認為，這是萬科拓展新的融資渠道的一種嘗試。
盛富資本CEO黃立沖在接受記者采訪時表示，地產行業有很大的金融性，“這次萬科的認購也是獲取低成本融資的一個方式。目前內地融資還有很多局限，有一個銀行的平臺很方便。”
郁亮今年6月在西安向媒體表示，萬科是行業里現金最多的。根據萬科昨日披露的第三季度報，截至9月底，萬科持有的貨幣資金達370.6億元，與中期基本持平；凈負債率為39.90%，較中期時下降1.58個百分點。但其借款的款項并不低，短期借款和長期借款分別為121.35億元和266.62億元。
“銀行貸款在內地所有的融資渠道中成本算是較低的，如果從其他銀行拿不到貸款，從入股企業更容易拿到低成本融資。萬科每年都要通過發信托和公司債來補充資本，這部分成本較高。”黃立沖表示。
郁亮對外表示，萬科儲備資金是為了融更多的錢。但這些融資渠道的成本差異較大。根據中國指數研究院年初發布的《2012中國房地產企業融資成本專題研究報告》，根據不完全統計，2012年萬科共發行11款房地產信托產品，融資金額達73.29億元，在所有大房地產商中發行數量和融資金額均為最高，信托產品的平均利率達8.56%。
“如果未來民營資本有更多機會進入，萬科通過徽商銀行上市或有機會進入到董事會，會讓萬科積累經驗，對它以后的經營也有利。”香港投資銀行家溫天納認為。
“企業控股保險、銀行等金融機構，一直都是趨勢。從上市公司管制角度講，要考慮公允性，但從實際操作來講，銀行給自己股東貸款肯定會更寬松和容易。”黃立沖對記者表示。