“新七條”攪動(dòng)樓市 剛畢業(yè)的 要換房的
想投資的 …… 都動(dòng)了心思
賣(mài)了名下的房能買(mǎi)“七折房”嗎
“北京推出的‘自住型’商品房，你能買(mǎi)嗎？趕緊打聽(tīng)打聽(tīng)。”昨天上午，無(wú)房戶(hù)小穎收到了母親從江蘇老家打來(lái)的電話。被稱(chēng)為北京樓市“新七條”的調(diào)控措施出臺(tái)后，比周邊便宜30%的自住型商品房，成為最受關(guān)注的話題。“七折房”誰(shuí)能買(mǎi)？怎么買(mǎi)？“日光”頻現(xiàn)的新盤(pán)市場(chǎng)能否被控制？房?jī)r(jià)能降嗎？購(gòu)房人給出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。
提問(wèn)
“我本科畢業(yè)，工作一年，今年24歲，為什么不能成為‘自住型商品房’的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友吶喊，自己又被“代表”了。
25歲購(gòu)房門(mén)檻合理嗎？
對(duì)于“七折房”的購(gòu)買(mǎi)資格，本市規(guī)定，在本市具有購(gòu)房資格的家庭，無(wú)論是京籍還是非京籍，均可購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。本市戶(hù)籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，且單身人士須年滿(mǎn)25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭，可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。
為什么單身人士必須年滿(mǎn)25歲？對(duì)于這一年齡門(mén)檻，北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，主要是考慮到組建家庭時(shí)的住房需求，25周歲是當(dāng)前通常的適婚年齡，也是社會(huì)鼓勵(lì)的晚婚年齡。而剛畢業(yè)的年輕人還是鼓勵(lì)先租房然后再改善。
來(lái)自新浪樂(lè)居的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，已參與調(diào)查的四千位網(wǎng)友中，七成表示愿意購(gòu)買(mǎi)自住型商品房，并認(rèn)為京籍單身滿(mǎn)25歲購(gòu)房門(mén)檻合理。
“在北京這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力巨大的城市，本科四年讀完，通常也得23歲了。工作兩年買(mǎi)房，都算有點(diǎn)努了。如果再讀個(gè)研究生，畢業(yè)時(shí)就接近25歲門(mén)檻了。”剛走出校門(mén)的小肖告訴記者，對(duì)于25歲的年齡門(mén)檻，他基本贊同，“十七八歲就能買(mǎi)房的，多是家底厚實(shí)，哪里屬于‘夾心層’呢？”
聽(tīng)說(shuō)北京出了“七折房”，名下已有一套房的王偉，也動(dòng)了心：如果能夠買(mǎi)到，他的換房計(jì)劃就有戲了。
賣(mài)了房能買(mǎi)“七折房”嗎？
王偉名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生后，一家三口加上前來(lái)北京照顧孩子的母親，居住空間捉襟見(jiàn)肘。可是，房?jī)r(jià)一直在漲，“賣(mài)小買(mǎi)大”，他的積蓄根本不夠，只能湊合忍著。
“我看‘七折房’最大戶(hù)型也有140平方米。如果按照已經(jīng)上市的地塊19000元/平方米到22000元/平方米的限價(jià)算，手頭的錢(qián)就夠了。可是，我把名下的房子賣(mài)了，還能再買(mǎi)自住型商品房嗎？”
對(duì)于王偉的疑問(wèn)，記者進(jìn)行了了解。按照規(guī)定，除了購(gòu)買(mǎi)人群必須符合北京“限購(gòu)”政策、具備購(gòu)房資質(zhì)外，此次出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則中只對(duì)購(gòu)買(mǎi)次數(shù)進(jìn)行了限定：一個(gè)家庭只能享受一次。即符合條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品住房；購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。
因此，類(lèi)似王偉這樣的有房戶(hù)，將名下房產(chǎn)出售后，只要符合購(gòu)房資質(zhì)，就可以購(gòu)買(mǎi)一套“七折房”。
其中，外地戶(hù)籍家庭和本地單身離異人士必須名下無(wú)房，本地戶(hù)籍家庭名下至多只能有一套房，才能申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)自住型商品房。至于購(gòu)房時(shí)能否申請(qǐng)貸款，則必須按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，看購(gòu)房人此前是否有過(guò)貸款記錄來(lái)決定。
看到將有7萬(wàn)套自住型商品房沖向新房市場(chǎng)的消息，陳杰(化名)很是高興。因?yàn)椋@意味著，他又有資格投資收益率更高的“七折房”了。
五年內(nèi)違規(guī)轉(zhuǎn)讓怎么禁？
陳杰原本家庭名下有兩套房，今年年初北京房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，他以高價(jià)賣(mài)掉了其中一套，凈掙了100多萬(wàn)元。隨后，他又與妻子辦理了“假離婚”，將另外一套房轉(zhuǎn)到了妻子名下，變成了“凈身出戶(hù)”。“當(dāng)時(shí)辦理‘假離婚’，我就是沖著投資下一套房產(chǎn)去的。”陳杰坦言，一路高歌的房?jī)r(jià)，讓他感覺(jué)到物極必反的征兆，總覺(jué)得房?jī)r(jià)很快就會(huì)迎來(lái)下一個(gè)拐點(diǎn)，所以他要提前做好準(zhǔn)備，讓自己具備隨時(shí)出手的資格。
“既然是投資，自然越便宜越好。相當(dāng)于七折的自住型商品房，絕對(duì)是個(gè)好機(jī)會(huì)。”
在網(wǎng)絡(luò)上，不少網(wǎng)友也自發(fā)計(jì)算了自住型商品房的收益，認(rèn)為比普通商品房至少高出0.3。“舉個(gè)例子，如果房?jī)r(jià)漲到了原來(lái)的2倍，則商品房業(yè)主收益率為1倍，而自住型商品房業(yè)主的收益率為1.3倍。此類(lèi)房產(chǎn)顯然更吸引投資客。”
一位開(kāi)發(fā)商私下表示，對(duì)于注定僧多粥少的自住型商品房，具體購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，關(guān)系與權(quán)力很難不發(fā)揮重要作用。部分投機(jī)客想分享這杯羹，自然也是難免。
按照規(guī)定，自住型商品住房購(gòu)房人取得房產(chǎn)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁?gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。其中，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪酆统鲎狻?/P>
“要想減少自住型商品房的尋租空間，就必須制定一套運(yùn)作體系，保證起點(diǎn)、過(guò)程、結(jié)果都具有公平性。同時(shí)，擬定一套切實(shí)可行的監(jiān)管機(jī)制，讓違規(guī)轉(zhuǎn)讓的行為能夠及早被發(fā)現(xiàn)，且發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)厲查處一起，以儆效尤。”一位不愿署名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從事后機(jī)制看，懲處力度和效率對(duì)于遏制尋租非常關(guān)鍵。如果處罰了違規(guī)者，讓他賣(mài)了房反而虧本，想效仿者就會(huì)三思而后行。“你看，同樣屬于自住型商品房的房山長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城被報(bào)道出有違規(guī)轉(zhuǎn)讓后，如何處理，至今沒(méi)有下文。”
猜想
高房?jī)r(jià)能否被撬動(dòng)？
關(guān)鍵詞 后年上市
“北京出了‘新七條’，對(duì)股市可是個(gè)大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕將會(huì)遏制高漲的房?jī)r(jià)。”
“我不這么樂(lè)觀。‘新七條’多是老調(diào)重彈，自住型商品房供應(yīng)區(qū)域尚是未知數(shù)，如何撬動(dòng)房?jī)r(jià)？”
“我也同意，北京房?jī)r(jià)恐怕還將一路高漲下去。”
……
昨天，在某媒體QQ群中，對(duì)于北京房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌，各個(gè)記者爭(zhēng)論不下。“高房?jī)r(jià)能否被撬動(dòng)？”這是“新七條”出臺(tái)后，最莫衷一是的話題。來(lái)自新浪樂(lè)居的調(diào)查，超五成網(wǎng)友表示政策不能解決北京高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
房地產(chǎn)界對(duì)此也是形成正反兩派。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，7萬(wàn)套的房源供應(yīng)以及30%的價(jià)格差距，很可能讓目前剛需市場(chǎng)中50%至60%的潛在購(gòu)買(mǎi)者停下購(gòu)買(mǎi)商品房的腳步，轉(zhuǎn)而等待此類(lèi)限價(jià)房源。這就會(huì)徹底改變市場(chǎng)的預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，反而令部分商品房項(xiàng)目加快開(kāi)盤(pán)，避免與這類(lèi)型房源直接競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)。
高策地產(chǎn)董事長(zhǎng)陶紅兵則直言，這個(gè)政策依然是治標(biāo)不治本，拓寬的對(duì)象更是對(duì)購(gòu)買(mǎi)群體的準(zhǔn)入資格審核造成困難。整體來(lái)說(shuō)，北京當(dāng)前的供需落差很大，而這部分房源應(yīng)該是在后年集中入市，對(duì)整體市場(chǎng)的影響不會(huì)特別大。
年底新盤(pán)能好買(mǎi)點(diǎn)？
關(guān)鍵詞 攤薄房?jī)r(jià)
相比于“七折房”對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的撬動(dòng)效果，還有一部分購(gòu)房人更關(guān)注當(dāng)下。購(gòu)房人方喆就在此列。
今年春節(jié)后，方喆從水立方、融匯到春天里，在大興天宮院區(qū)域看了多個(gè)盤(pán)，也排了幾個(gè)號(hào)，卻一套房沒(méi)買(mǎi)上。最近，他又去排了天宮院另一個(gè)待開(kāi)新盤(pán)的號(hào)，可得到的答復(fù)依然不樂(lè)觀：買(mǎi)房人多，搖中幾率小。“‘七折房’的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)有新房市場(chǎng)造成影響，讓我這樣不考慮等‘七折房’的剛需能早點(diǎn)買(mǎi)上普通商品房？”
對(duì)于短期效果，業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家都表示不會(huì)太大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，自住型商品房將分流一部分高價(jià)商品房的需求，從而有助于抑制商品房?jī)r(jià)格的上漲，但后者的建設(shè)用地也將大幅減少，并導(dǎo)致純商品房有效供應(yīng)量的減少。
由于“七折房”需要較長(zhǎng)時(shí)間的輪候等待，而有些購(gòu)房者不愿意等，可能就會(huì)轉(zhuǎn)而又去購(gòu)買(mǎi)高價(jià)商品房，從而抵消“七折房”對(duì)純商品房需求的分流作用。因此，總體來(lái)看，“七折房”將扮演攤薄房?jī)r(jià)的角色，而不是真正降低房?jī)r(jià)。
一位開(kāi)發(fā)商也告訴記者，由于普通商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，在短期內(nèi)很難改變，房?jī)r(jià)上漲局勢(shì)也將持續(xù)。而且，今年內(nèi)出讓的土地，多數(shù)地價(jià)較高，“面粉貴，面包能便宜么？”