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放棄出售百佳超市的李嘉誠(chéng)，沒(méi)有讓同樣的變數(shù)發(fā)生在拋售上海寫(xiě)字樓一事上。
和記黃埔(00013.HK)近日公告稱(chēng)，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001.HK)與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心已鎖定買(mǎi)家，并將以89.5億港元出售。
東方匯經(jīng)中心位于上海浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路333號(hào)，東面正對(duì)“上海中心”，項(xiàng)目辦公樓總建筑面積約8.8萬(wàn)平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將在2014年竣工。
公告顯示，東方匯經(jīng)中心的買(mǎi)家來(lái)自?xún)煞剑@機(jī)集團(tuán)有限公司將收購(gòu)項(xiàng)目6%權(quán)益，而另兩家離岸注冊(cè)公司——HYZL
Development Co. Limited與HYZL Investment Co.
Limited將收購(gòu)剩余94%權(quán)益。
鉆機(jī)集團(tuán)目前已確認(rèn)為光大控股持有，但另一買(mǎi)家的真實(shí)身份尚未正式公布。有業(yè)內(nèi)人士透露，其為一家國(guó)有背景的金融租賃公司。
“李嘉誠(chéng)出售此項(xiàng)目，或許代表他對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的一種看法。”萊坊中國(guó)區(qū)董事楊松在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“未來(lái)幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，會(huì)帶來(lái)一定的消極作用，這可能也是選擇此時(shí)出售的一種考慮。”
出售一波三折
東方匯經(jīng)中心為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海打造的首個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，頗具象征含義。
2006年10月，長(zhǎng)實(shí)與和黃聯(lián)合以8.32億元的總價(jià)，從富都世界發(fā)展有限公司手中購(gòu)得小陸家嘴X3-2地塊，成為如今的東方匯經(jīng)中心地址所在。
六年多來(lái)，該項(xiàng)目一直傳聞纏身，2009年曾傳出轉(zhuǎn)讓消息，不過(guò)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔選擇于近期作出最終的出售決定，仍然讓外界感到驚訝。
2012年9月，東方匯經(jīng)中心宣布委任第一太平戴維斯和仲量聯(lián)行聯(lián)合租賃代理，而這也顯示出，出售該項(xiàng)目應(yīng)該為最近一年內(nèi)所作的決定。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄去年曾對(duì)媒體表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)將會(huì)長(zhǎng)期持有東方匯經(jīng)中心，暫時(shí)沒(méi)有分割出售的打算，項(xiàng)目的租賃對(duì)象則瞄準(zhǔn)跨國(guó)公司總部、國(guó)際基金公司等。
然而，情況在最近數(shù)月急轉(zhuǎn)直下。隨著李嘉誠(chéng)大規(guī)模拋售內(nèi)地、香港資產(chǎn)的消息不絕于耳，東方匯經(jīng)中心也成為被處置的對(duì)象之一。
“未來(lái)幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高供應(yīng)局面，這會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的消極作用，這可能是選擇此時(shí)出售的一種考慮。”楊松稱(chēng)。
根據(jù)萊坊近日發(fā)布的一份報(bào)告，截至2013年上半年，上海超甲級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到620萬(wàn)平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達(dá)到26%。
而未來(lái)數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭(zhēng)相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。
特別是2014至2016年，包括上海中心等一批項(xiàng)目的入市，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬(wàn)平方米的新高。萊坊預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率極有可能上升至13%。
“內(nèi)地市場(chǎng)正在告別高增長(zhǎng)階段，出于對(duì)更高投資回報(bào)率的追求，做這樣的資產(chǎn)處置有其商業(yè)邏輯。”楊松認(rèn)為。
至于東方經(jīng)匯中心的買(mǎi)家，市場(chǎng)一直視內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)為最大可能。除了光大控股，另一買(mǎi)方則為一家國(guó)有背景的金融租賃公司。
“隨著近年銀行業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)寫(xiě)字樓屢見(jiàn)不鮮，加之陸家嘴的地理優(yōu)勢(shì)，成為打動(dòng)買(mǎi)家的重要原因。”楊松說(shuō)。
另一家外資代理行人士也對(duì)記者表示，作為上海最為核心的兩處寫(xiě)字樓商圈，南京西路更吸引跨國(guó)公司入駐，且以租賃為主，而陸家嘴則備受內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)的追捧，業(yè)主自持的比例也較高。
符合一貫做法
盡管近期接連有意出售旗下位于內(nèi)地、香港的資產(chǎn)，令李嘉誠(chéng)在“撤退”背后的真實(shí)邏輯備受猜測(cè)，但出售東方匯經(jīng)的決定，從某個(gè)角度來(lái)看，符合其對(duì)于內(nèi)地商業(yè)物業(yè)一貫的套現(xiàn)處置方式。
2011年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)曾分拆位于北京的東方廣場(chǎng)項(xiàng)目，推出匯賢產(chǎn)業(yè)信托(87001.HK)在香港掛牌，成為首只人民幣計(jì)價(jià)房地產(chǎn)投資信托基金。
只是匯賢產(chǎn)業(yè)信托上市后一段時(shí)間的表現(xiàn)，令投資者感到失望，股價(jià)在經(jīng)歷大幅下跌后，直到2011年底才出現(xiàn)回穩(wěn)。
去年，李嘉誠(chéng)持股的新加坡泓富資產(chǎn)管理有限公司(ARA
Asset Management Limited，下稱(chēng)“ARA”)也曾宣布將推出Dynasty REIT上市。Dynasty
REIT的初始資產(chǎn)包括南京國(guó)際金融中心、大連天興羅斯福國(guó)際中心和上海盛邦國(guó)際大廈三處商業(yè)物業(yè)，總建筑面積超過(guò)35萬(wàn)平方米。
只是Dynasty
REIT的上市進(jìn)程未能如匯賢產(chǎn)業(yè)信托一樣順利，并最終因市況等原因暫停IPO。或許正是Dynasty
REIT的經(jīng)驗(yàn)，讓李嘉誠(chéng)更加青睞通過(guò)私人市場(chǎng)出售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，而非公開(kāi)市場(chǎng)掛牌的方式。
根據(jù)和記黃埔的公告，出售東方匯經(jīng)中心50%股權(quán)將凈賺18.4億港元，據(jù)此估算，出售項(xiàng)目100%股權(quán)的獲利將接近37億港元。東方匯經(jīng)中心的交易將在達(dá)成若干條件后完成，屆時(shí)這也將標(biāo)志李嘉誠(chéng)在上海打造的首個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中全身而退。