面對中國房地產業十多年的高速發展，不少開發商正經歷著“沒有現成經驗”的海外突圍。
近幾年，被稱為“華南五虎”之一的碧桂園，不斷創造著行業奇“績”。帶著“以快制勝”的生存哲學，保持創新，從廣州走向全國再到世界。與很多企業一樣，碧桂園內在追求利潤的動機和外部不斷增強的競爭壓力，使得他們有了參與跨國經營的動力和積極性。
在馬來半島的最南端，有著“大馬南方門戶”之稱的新山，碧桂園打響了海外擴張的“第一槍”。8月11日，馬來西亞金海灣項目一次性開盤，9000套房屋預售達60%以上，銷售額近百億元人民幣，超過了新山去年全年地產項目銷售總額。這讓當地的開發商目瞪口呆，同時也觸動了更多中國地產商的神經。
把房子賣到海外去，可能是很多中國開發商的夢想。當海外媒體用“眼前一亮”來評價碧桂園首個海外項目的時候，楊國強真正做到了。這個農民出身，放過牛、挨過餓的中國商人，突然走進全球視野，也讓他一向樸實、低調的形象變得更有國際范兒。
中馬關系成出海“定心丸”
經歷了十年黃金期的中國地產，不少企業放開視野，走出國門，而選擇投資開發區域的關鍵，外交環境和官方支持也顯得尤為重要。
我國領導人常說“遠親不如近鄰”。中國的家在亞洲，中國和平發展的根也在亞洲。與鄰為善、建立長期友好和平的周邊環境是中國全方位外交的戰略支撐。
中國駐馬來西亞大使柴璽對《經濟參考報》記者表示，馬來西亞作為最早與中國建交的國家，近幾年，兩國的經貿和投資合作發展迅猛。最引人關注的是兩國分別設立了政府層面的“中馬欽州工業園區”和“馬中關丹產業園區”，打造兩國投資合作旗艦項目。此外，廈門大學在馬來西亞設立海外分校，中方企業廣泛參與馬來西亞基礎設施和高鐵建設，兩國合作在政治、經貿、文化等各領域都邁出了更具實質性的步伐。
相對過去若干年中國企業“走出去”的規模和速度，更多局限于企業特別是國有企業承包工程或跨國并購。然而，作為我國民營房地產業的代表，碧桂園“出海”也是對“走出去”戰略一個非常有利的補充。“碧桂園‘走出來’參與房地產的開發，無論從設備、產品質量，還是施工水平、海外組織施工的能力都顯現出國際水準，也促使了當地開發商水平的大幅度提升。”柴大使告訴記者。
2012年12月4日，碧桂園宣布正式購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目。馬來西亞總理納吉布、柔佛州務大臣阿都干尼均出席了投資開發簽約儀式，此舉顯示出馬來西亞政府對中國企業投資的重視程度。對于碧桂園來說，這為項目后續的順利開發打下了一個良好的基礎。
自2011年碧桂園進軍馬來西亞以來，不到一年已確定了三個房產項目，創下中國開發商海外開發規模之最。同時，碧桂園方面透露，已選中并正在洽談其他具備發展潛力的地塊，今年下半年預備在馬來西亞多處進行開發。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳，“中國大媽轉戰韓國樓市”的報道頻現，中國買家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼、新加坡等城市。
全美地產經紀商協會的一項調查顯示，2012年，中國人已成為美國住宅市場僅次于加拿大的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%，大大高于2007年5%的比重。
隨著人民幣升值加速以及資本輸出趨勢的確立，國外的醫療、教育、高福利、養老環境等優勢吸引了越來越多的中國富裕階層和知識精英。中國人海外置業的數量，很難準確地估算出具體的數目，資本管制又進一步增加了問題的復雜性。可是，國內出臺的有關政策規定，根本無法澆滅中國人海外置業的熱情。
碧桂園總裁莫斌則認為，對于整個房地產業的未來走向，不可能不考慮國人實際的生活需求，也不能不算經濟賬。在國內已經擁有60萬老業主的碧桂園，對自己的產品能滿足不同的置業需求顯得很有信心。據了解，金海灣項目中國客戶占四分之一，其中80%是來自碧桂園的老業主。可見，國人海外置業的熱情和購買力，的確給了碧桂園極大的“底氣”。
與此同時，馬來西亞大力推行的“第二家園計劃”(Malaysia My Second Home Programme)，以其較低的門檻、簡易的程序、優惠的待遇吸引了不少的外來置業者。從馬來西亞官方數據顯示，自該項目實施以來，在近2萬人的申請中，中國籍申請者約占58%，一直穩居十大來源地首位。
永久產權、不限購、低首付、十年居留簽證，無疑每一項都沖擊著國人的眼球。在碧桂園“第二家園”購房計劃書中看到，30萬可全家申請馬來西亞居留權；無須通過外國人投資委員會審批；申請第二家園的資產證明已經獲得馬來西亞政府的認可，所以可以提升申請人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達80%，時間長達30年；且第二家園簽證屬于長期居留權，在馬來西亞居住的地點和時間沒有限制。
碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲介紹，由于政府對于收入把控性強，風險控制能力較高，一般來說，本國居民可以申請90%的房屋貸款，擁有“第二家園”計劃和具備在當地工作能力的外國人可以申請70-80%的房屋貸款，投資性購房也可以申請50%的貸款，加上按照實際工程進度支付房款，因此在馬來西亞的購房壓力并不大。
記者在采訪中發現，大多數的中國買家將“第二家園計劃”視為“類移民”計劃。他們尤其看中該計劃為商業往來提供的便利，而且還能享受與當地華人同樣的教育醫療和保險福利。
“第二家園是一個誘人的計劃，而且是一個長期性的政策，我們也會保持政策的連續性與穩定性。”馬來西亞柔佛州務大臣阿都干尼告訴記者。
客場淘金的“生意經”
近幾年，國內住宅市場面臨拿地門檻提高，房價調控保持高壓等諸多挑戰，國內房地產業普遍認為，進軍海外已成為中國房地產業自然而然的選擇。
進入2013年，中國房企擴張海外的步伐突然加快。有報告預測，2013年中國海外房地產市場投資將較2012年增長20%。國內的一些知名房企紛紛“出海”，希望借以海外投資反哺國內市場，在不斷完善國內布局的同時，進一步拓展海外市場，擴大品牌知名度，分散投資風險。
統計顯示，自2012年以來，包括萬科、綠地、萬達、鑫苑置業、SOHO中國、中國建筑、總部基地、中海外等十余家房地產企業，今年已經在海外開設房產項目或確立投資計劃，投資總規模已達上百億美元。
今年，綠地集團董事長張玉良曾公開表示，投資境外可能獲取豐厚收益。在談及收購、互換酒店資產、購買土地、購買老舊樓宇時，他談道：“過去這個資產可能需要2億美元，現在可能1.5億美元就談下來了，這種狀況比比皆是。”
2011年12月，碧桂園宣布與馬來西亞知名房產商大馬置地(Mayland)合作，以每股1馬幣的價格認購合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權，收購完成后，該公司將成為碧桂園的間接非全資子公司，財務業績并入公司報表。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業績會上表示，在馬來西亞、吉隆坡片區項目的可推貨量達160億元。“項目全部銷售完成的話，將會給我們帶來非常可觀的銷售業績，有可能成為今年碧桂園銷售的亮點。”
可見，海外投資的高額利潤讓碧桂園嘗到了甜頭。據透露，碧桂園下一步已經啟動澳洲和加拿大等城市的海外開發計劃。“無論是哪個國家，只要積累寶貴的經驗，有市場切入度的話，我們都會看一看。”莫斌如是說。
“雙快模式”海外發酵
碧桂園總裁莫斌坦言，“快速開發、快速銷售”一向被視為碧桂園的核心競爭力。“我們不管去哪個國家，我們會在遵守各地法律法規的情況下，盡量按照我們‘雙快模式’去發展，能快到什么程度就到什么程度。不管怎樣去做，我們都會做到‘入鄉隨俗’、守法經營。”
對于碧桂園的速度之快，剛剛加入營銷隊伍的馬來西亞華裔方俊甜，有著自己最切身的感受。“我母親就在距離金海灣一公里的房產項目擔任營銷總監。碧桂園的大規模進駐，讓他們不得不調整原有‘坐等上門’的營銷策略。按照當地房產開發的經驗，以金海灣項目的銷售總量論，他們需要十年才能售完。”
2012年年初，34歲的阮家聲受命來到馬來西亞區域，參與雪蘭莪州加影和萬撓兩幅地塊的開發，受限于政府利益、用地規劃等問題，導致項目進展緩慢。因此，尋找新的地塊，成為他到任后的首要任務。
于是，阮家聲和他的6人團隊深入檳城、柔佛、馬六甲、沙巴、雪蘭莪、吉打等地調研。一方面綜合各個州的地理位置、市場容量、未來發展潛力，另一方面深入研究各地的土地出讓方法、產權年限、優惠政策。“在這個過程中，我們也遇到‘水土不服’的問題。可是若能快人一步、搶占先機就足夠了。”阮家聲說。
歷經三個月，當再次與當地開發商、承建商交流的時候，他們驚訝于碧桂園如此短時間內弄懂“游戲規則”。在阮家聲看來，馬來西亞的房地產市場雖處于起步階段，接近國內10年前的水平，快速抓住未來的價格上升空間，是海外項目熱賣可期最重要的因素。因此，他最終決定選址于馬來西亞第二大城市——柔佛州首府新山市，自此打開了新的局面。
新山是馬來西亞最南端的小城，新柔長堤將新山與新加坡連接，彼此的角色也被視為與中國深圳和香港類似。“越堤購房”的雙城生活，為鄰國的新加坡居民提供了置業便利。另據官方資料顯示，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘。
在完成土地轉讓談判后，阮家聲迅速推進金海灣項目開發。在曾經的一片幾乎廢棄的海灘，花6個月時間建造了7000平方米的項目配套會所，將平時需要一至二年批復的政府審批手續也壓縮至半年內完成。
阮家聲表示，金海灣項目為碧桂園扎根本地，開拓馬來西亞事業板塊開了個好頭。他也坦言，在今后的該項目的實際承建中，仍然會遇到更多不確定因素。“我們將繼續堅持設計、建筑、裝修、物業管理等一體化開發模式，用產品、性價比、項目規模、銷售總額、市場占有率去證明一切。”