|
近日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。此前各地試點以房養老，均未獲實質進展，尚無順利推行先例。近期，業內人士也并不看好以房養老。國外較為成熟的以房養老模式，在我國卻水土不服，除了一些制度性因素外，缺乏成熟的盈利模式可能是阻礙以房養老試點順利推行最主要的原因。
實踐證明，成熟的盈利模式是新金融產品迅速發展的重要前提。從個人住房抵押貸款從無到有、再到星火燎原的發展態勢可以看出，金融機構對風險盈利模式的認同是關鍵。1997年，全國個人住房抵押貸款余額僅為190億元，而2004年則快速增長至1.59萬億元，增長了82倍。在存貸利差嚴格受保護的情況下，個人住房抵押貸款具備低風險與較高收益的特點，實現了金融機構安全性與盈利性目標的有機統一。
客觀分析，當前我國推行以房養老試點受阻，盈利模式不清晰是主要原因。
一是科學定價機制缺失。以房養老最重要的前提是如何對房產進行科學合理定價。雖然這些年我國房價上漲很快，但考慮到以房養老時間跨度大，通常至少要覆蓋十年甚至二十年以上時間，未來房地產市場運行及房產價值均存在很大不確定性。期間的通貨膨脹風險、投資機會成本和房產折舊等，均有可能給金融機構科學定價帶來技術難題。如果定價偏高，就會失去市場推廣價值；如果定價偏低，則會導致金融機構經營損失。
二是傳統觀念限制了規模效應形成。幾千年來，我國有將房產遺留給子女的傳統習俗。以房養老徹底顛覆了過去民間“養兒防老”的習慣，這對大多數老人來說，還存在一個觀念上的接受問題。如果市場需求稀少，無法形成規模效應，就難以真正解決金融機構推行以房養老業務上的成本分攤問題，進而影響到該項業務的盈利水平。
三是房產實際變現成本可能過高。在以房養老合同約定的房產變現條件出現時，需要對房產進行處理，涉及兩大塊成本。一塊是金融機構變現成本。如通過專業中介機構進行變現，需要承擔一定費用。還有一些房產可能因為過于破舊而無法順利出讓，將給金融機構帶來實際損失。另一塊是隱性成本。老人的子女可能對誰去變現房產存在異議，給金融機構帶來不必要的糾紛與困擾。
盡管如此，我國以房養老仍存在廣闊發展前景。從2009年開始，我國老齡化進入快速發展階段。預計到2020年，我國老年人口將達到2.48億。我國計劃生育制度所引發的養老負擔已經成為現實難題。一個家庭要負擔四個老人的養老，這對于經濟并不寬裕的年輕家庭來說，將是一筆沉重的經濟負擔。通過以房養老，不用通過出租或出售方式改變老人居住習慣，就可以增加老人的經常性經濟收入，提高老人生活水平；緩解子女經濟負擔，還能最后留給子女一筆遺產；與此同時，還增加了金融機構的業務品種。以房養老的確是一個多方共贏的制度設計，破冰只是一個時間問題。
|