日前國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
“銀發浪潮”來襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養老”還需邁過幾道坎？
觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念
“以房養老”是指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。
這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發現，不少人對這一新型養老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養老；兒女沒出息，不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。
“但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了‘觀念坎’。”
北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。
“以房養老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示，高達９０％的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到１０％。
社保專家表示，觀念的轉變需要加大對“以房養老”這一新的養老方式的正確宣傳引導，特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產獲得改善型養老待遇，并非拿房子換基本養老待遇�！巴瑫r這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起�！敝袊康禺a協會副會長孟曉蘇說。
保障之困：養老機構“一床難求”，即便有錢會否無處養老？
對于贊同“以房養老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養老機構，豈不還是‘前不著村后不著店’？”
“養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙�！�
全國養老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數據顯示，我國城鄉養老機構養老床位３６５萬張，平均每５０個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬，“養老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養老錢冒險�！�
傅旻認為，在美國“以房養老”是老人為了尋求高品質的養老服務，往往將自有產權住房賣掉住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國目前當務之急是加大養老機構建設，補充資源短板�！翱梢詮亩愂諆灮�、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻，吸引更多社會力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質有保障�！�
操作之困：金融保險業務割裂，老人“擔心”機構“畏難”
“以房養老”實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現，無規可依、風險顧慮，及業務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養老”按揭貸款業務，是國內較早試點“養老按揭”的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質�！敝行陪y行合肥分行消費金融部經理邱林坦言。
記者在采訪多家房地產評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業務”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業做按揭貸款業務，那么我們還是可以做的。”
王振耀等專家表示，政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經營機構給予一定稅收優惠；對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。此外，一旦“以房養老”業務推行，銀行、保險機構手握大量房產，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。
政策之困：７０年有限房屋產權，房屋權屬變更怎么辦？
據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從２００７年就醞釀“以房養老”，但推行多年僅成功６例，重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。
中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大。在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。
有意愿推出以房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望，國家早日明確７０年產權到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構就存在按揭到期后大量不被贖回的房產的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，７０年產權到期后的確權十分必要。