近日，溫州發(fā)布了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)等12類的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，將可以進(jìn)行交易。那么，農(nóng)村是不是將來可以蓋商品房了?而就在昨天，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，一百個(gè)城市新房均價(jià)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲。那么，土地市場(chǎng)的新動(dòng)向，是否會(huì)對(duì)城市的房價(jià)帶來新變數(shù)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論張鴻共同評(píng)論。
新政是水，溫州成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的聚焦點(diǎn)。房價(jià)新數(shù)據(jù)出爐，一百個(gè)城市新房均價(jià)15個(gè)月環(huán)比上漲。農(nóng)村土地城市商品房，新動(dòng)向引發(fā)哪些新猜想?
溫州市近日發(fā)布了《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》。自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，將可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心進(jìn)行交易。為此，溫州市專門成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管委會(huì)，負(fù)責(zé)管理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。
溫州的暫行辦法，因涉及農(nóng)村房屋所有權(quán)，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵詞而引起廣泛關(guān)注。根據(jù)溫州市政府的解讀，農(nóng)房交易只限于本村居民之間進(jìn)行，農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，涉及處置不良抵押的農(nóng)房，可在縣域范圍內(nèi)置換交易。換句話說，城里人想到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房依然沒有法規(guī)的支持。
鄒挺騫(溫州市中級(jí)人民法院民四庭庭長)：(農(nóng)房在)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以流轉(zhuǎn)，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(就不能)。比如說，城市居民去買農(nóng)民房，在現(xiàn)有政策范圍內(nèi)，是有障礙的。
聶梅生：溫州的新政策走出了市場(chǎng)化的第一步
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我覺得溫州這件事情意義很重大，首先在農(nóng)村建立了產(chǎn)權(quán)交易的機(jī)構(gòu)，有序的這一個(gè)平臺(tái)。比如城里邊的二手房交易，它也是二手房的機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，所以有了很多的連鎖店，同時(shí)也出現(xiàn)了很多大型的企業(yè)來做這個(gè)事，所以我覺得這就是市場(chǎng)化的第一步。市場(chǎng)化必須有一個(gè)主體，也就說要有企業(yè)來進(jìn)行交易。那么這種機(jī)構(gòu)的成立使農(nóng)村的這塊產(chǎn)權(quán)交易的平臺(tái)建立起來以后，使這塊盤活，而不是個(gè)體對(duì)個(gè)體的交易，是通過一個(gè)交易平臺(tái)或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。我想這個(gè)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它到底交易了什么，以及在什么樣的法律框架之下交易。
我覺得它的意義就是這一小步，因這個(gè)政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)很重要。正好是在三中全會(huì)馬上要召開之前，同時(shí)整個(gè)中國的城鎮(zhèn)化需要破局，房地產(chǎn)下一步的長效的調(diào)控需要破局，這里面都牽扯到農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)的問題，土地的、農(nóng)村的建設(shè)用地怎么能夠和城里的這一部分?國家的建設(shè)用地能不能做到像十六大、十八大都提到過的同地、同權(quán)、同價(jià)?這是一個(gè)長遠(yuǎn)的目標(biāo)。但是目標(biāo)你必須一步一步地走，走出了這一步，能夠在交易平臺(tái)上來進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，使它能夠有價(jià)值，形成了一定的市場(chǎng)。這個(gè)價(jià)值它形成了一小塊的市場(chǎng)，哪怕這塊市場(chǎng)還是在現(xiàn)有框架下，在村里面交易，但畢竟它形成了一個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)化的機(jī)制是會(huì)逐漸發(fā)展的，所以隨著第一步如果成功了，會(huì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、會(huì)推廣。如果這里存在什么問題，比如關(guān)于土地證等等疑難問題，會(huì)對(duì)我們現(xiàn)行的法律法規(guī)提出很有效的一些建議，使之能夠繼續(xù)向前走。
張鴻：溫州的新政策在法律上并沒有突破
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得這個(gè)事兒本來是一個(gè)農(nóng)村的事兒，但是被我們城里人樂觀地解讀了。其實(shí)在我看來，它的突破意義并沒有那么大。第一，這種農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所在中國已經(jīng)不是第一家了，2008年的時(shí)候成都就有了。2009年，武漢有了，湖北的鄂州有了，2010年，杭州、北京有了。這些交易中心交易的東西基本上就是這些，決大多數(shù)也都有農(nóng)村房屋的交易，這個(gè)是城里人最看重的。但溫州寫得非常明確，說依法可交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)。就是說在法律上其實(shí)是沒有突破的。
我們一直說城鄉(xiāng)二元制，土地是二元的，就是城鄉(xiāng)之間的墻沒有�，F(xiàn)在就是說縣域內(nèi)不叫交易，比如說一個(gè)農(nóng)民拿自己的房屋在銀行做了抵押，然后他還不起了，這個(gè)房屋就歸銀行了，銀行要把它拍賣掉。那不光是本村的人可以參加，全縣里的農(nóng)民可以參與它的處置。這個(gè)政策在2007年的時(shí)候，溫州市的國土部門和法院就已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策，說這個(gè)縣域內(nèi)的農(nóng)民就可以參與。
董文立：我國的法律沒有明文規(guī)定農(nóng)房不可以交易
(溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心總經(jīng)理)
在這里頭，我關(guān)注到目前全國媒體的一個(gè)概念，就說溫州農(nóng)房可上市交易。從我所了解到的，目前國內(nèi)的法律當(dāng)中是沒有禁止或者說沒有明文規(guī)定農(nóng)房是不可以交易的，更多的一個(gè)概念就是因?yàn)檗r(nóng)房是建立在宅基地上，宅基地是屬于集體所有的土地。在土地法當(dāng)中，說集體所有的土地是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。我們也很詳細(xì)地了解了土地法的有關(guān)規(guī)定。它里頭規(guī)定了，農(nóng)民的基地所有使用權(quán)不得出讓，這里是一個(gè)分號(hào)，轉(zhuǎn)讓或者是出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。事實(shí)上，土地法的初衷是為了保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，但宅基地本身就是建設(shè)用地。之前，溫州的中院出臺(tái)了一個(gè)飛進(jìn)農(nóng)村金融改革的二十條，當(dāng)中就很明確的為農(nóng)房做了一個(gè)司法上面的解釋，或者說是保障。就是說，凡是合法的農(nóng)村集體土地房屋上的轉(zhuǎn)讓，它是嚴(yán)格按照法律關(guān)于合乎效率的規(guī)定執(zhí)行，是不輕易宣告農(nóng)村房屋買賣合同無效的。
張鴻：如果小產(chǎn)權(quán)房能上市交易 供應(yīng)量將大大增加
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
為什么城里人愿意樂觀地解讀這樣的政策?他就覺得，如果讓農(nóng)民的土地都上市交易，如果讓那些小產(chǎn)權(quán)房能賣的話，那供應(yīng)量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破，比如說溫州如果有突破，大家當(dāng)然希望突破。如果不光是農(nóng)民買，城里人也可以買的話，多好啊!
如果這一旦突破，它其實(shí)意味著整個(gè)小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上面臨著合法的趨勢(shì)。當(dāng)然未來一定要解決這個(gè)問題，但是今天我們面臨法律的障礙，所以我們今天其實(shí)希望盼著溫州的突破。其實(shí)我們等的是什么呢?就在法律還沒有完全突破的二元制的土地兩種性質(zhì)的情況下，我們盼望著一個(gè)小港村的出現(xiàn)。如果說它的突破在法律的限制之內(nèi)，然后我們又看到了未來解決的一個(gè)趨勢(shì)，那該多好!我覺得這是城里人樂觀誤讀的一個(gè)非常重要的心理基礎(chǔ)。
聶梅生：如果地價(jià)不能平抑 房價(jià)是下不來的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我覺得應(yīng)該能夠看得到未來的方向，畢竟中國的城鎮(zhèn)化最終的目標(biāo)，還是要解決城市和農(nóng)村二元經(jīng)濟(jì)的問題。如果這個(gè)問題不解決，那么中國下一步發(fā)展的障礙、瓶頸就在這個(gè)地方。在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，土地和戶籍的問題是兩個(gè)攔路虎，一定要解決。我們現(xiàn)在看到的所有的文件的前面，包括溫州這個(gè)，都有一個(gè)依法，依的這個(gè)法也是人定的，那么根據(jù)不同的發(fā)展階段，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，實(shí)際上這一塊兒應(yīng)該重新考量的。也就是說我們叫做改革，就扯到經(jīng)濟(jì)體制改革和整個(gè)社會(huì)下一步的改革問題。如果這個(gè)改革問題的突破，那么最后就是體現(xiàn)依法的法，依一個(gè)新的法，一個(gè)改革以后的法。
房價(jià)當(dāng)中兩個(gè)最重要的因素就是地根、銀根。關(guān)于銀根，最近關(guān)于金融體制改革的力度已經(jīng)非常大了，尤其是上海這些金融實(shí)驗(yàn)區(qū)的出現(xiàn)，很多原來的依法都變成暫時(shí)不依那個(gè)法了。溫州這個(gè)事情是一個(gè)小小的開始，地根和銀根的問題，銀根應(yīng)該是先走一步，而地根是可期待的。如果這個(gè)問題不解決，房價(jià)是解決不了的。因?yàn)樗钪匾倪@兩個(gè)制約條件，就是地根和銀根，如果土地價(jià)格永遠(yuǎn)招牌掛的飛漲，又沒有新的供應(yīng)出來，如果土地不能平抑，房價(jià)是下不來的。
我覺得溫州這件事總是要變的，因?yàn)楸热缰貞c、成都，還有一些地方已經(jīng)開始做試點(diǎn)。據(jù)我了解，很多地方在城鎮(zhèn)化的問題上，都提到要解決農(nóng)村和城市二元制的問題，土地問題要解決，所以我想溫州這件事情是應(yīng)運(yùn)而生的。
聶梅生：今年年底 房價(jià)上漲的壓力仍然存在
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
今年的房價(jià)，或者說是投資和房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)、交易量、交易額都在這一輪調(diào)控當(dāng)中的最高點(diǎn)。從1月份到7月份，最讓大家揪心的就是，我們有一個(gè)房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)，就是房價(jià)的漲幅不能高于GDP，不能高于人均收入。但是從1月份到7月份，所有的數(shù)據(jù)都表明高了。就算現(xiàn)在漲幅逐漸的在下降，但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅，但今年的GDP到不了9.5吧?就是說明還是有壓力的。當(dāng)然后面的壓力還更大，因?yàn)榇蠹叶即笱鄣尚⊙鄣目唇鹁陪y十，因?yàn)槊磕甑竭@時(shí)候就要年底了，要出手，所以上漲的壓力是存在的。
另外一方面，我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國的商品房的漲幅要高，中國指數(shù)研究院出來的是新建商品住宅。住宅漲幅為什么高?，因?yàn)檫@個(gè)百城受其中幾個(gè)權(quán)重城市的帶動(dòng)非常大。比如說北上廣深，因?yàn)樗緛淼姆績r(jià)就在2萬以上，它漲個(gè)百分之多少，和其他城市房價(jià)上漲的影響是不一樣的，所以住宅的漲幅就更大一些。如果按照整個(gè)中國的商品房的平均房價(jià)，它漲幅是在下降的，也就是把全部的商業(yè)地產(chǎn)都放進(jìn)去。
張鴻：限購政策不要再追求史上最嚴(yán) 而應(yīng)是盡量做到合理
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
鄭州的限購政策號(hào)稱史上最嚴(yán)，但其實(shí)他原來的政策是史上最不嚴(yán)的。就是說，如果你想買房的話，只要在當(dāng)?shù)鼐幼∫荒�，拿到居住證，就可以買房了�，F(xiàn)在改成三年了，所以對(duì)他們來說是史上最嚴(yán)了。但是我們橫向?qū)Ρ纫幌�，北京才叫史上最�?yán)，你得納稅五年，然后還有20%的稅，這在全國其他地方都沒執(zhí)行。但是北京的房價(jià)下來了嗎?所以我們?cè)趯ふ乙粋�(gè)就是史上最嚴(yán)的時(shí)候，我們不如找另外一條路，我們能不能找到史上最合理的?
其實(shí)，房地產(chǎn)問題就是土地問題和金融問題。我們現(xiàn)在看到金融已經(jīng)在改革。那么現(xiàn)在土地問題怎么改，我們現(xiàn)在土地問題面臨著什么?面臨的是農(nóng)民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的，那能不能松動(dòng)一下?還有，哪怕我已經(jīng)城是里人了，但是我的這個(gè)土地叫集體土地，我在這里蓋的房子，不可以賣給我鄰居，我只能賣給我本村的人。那我們能不能在土地政策上放松一點(diǎn)呢?
聶梅生：溫州的土地新政策并不意味著放松
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我們注意到最近地方政府關(guān)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的調(diào)控，或者說它的政策有了更多的話語權(quán)。不像是以前動(dòng)不動(dòng)就喊停。第二個(gè)就是問責(zé)，現(xiàn)在沒有這兩個(gè)字了，所以有些地方可能原來的限購政策定得不盡合理，比如像鄭州就變成三年了。其實(shí)溫州這件事，我看了以后，我覺得并不見得就是像大家反映得是怎么放松……