近年來，隨著城市房價的不斷飆漲，房地產市場泡沫已成為民眾熱議的話題。前不久，在媒體對鄂爾多斯的空城曝光后，又有媒體對江蘇常州、湖北十堰等出現的“鬼城”、“睡城”調查發現，房地產市場泡沫大有從一線城市向內地三線城市和小縣城蔓延之勢。近日，記者就此問題深入到河南商丘市進行調查。
小區空置率均在60%以上
連日來，記者在商丘新區金居銀都、博遠名苑、海之畔等多個居民小區了解到，這些小區空置率均在60%以上，入住率不到40%。當地居民告訴記者，大多購房者為投資者，而本地低收入者和外來打工者大多買不起房。
據金居銀都小區保安介紹，該小區2012年交房，共有18棟樓房，600余戶，截至目前入住率僅有200戶左右。
已在該小區買房的李女士告訴記者，自己和丈夫從事裝修設計工作近10年，年收入在五六萬元左右，在商丘算是中等水平。但因育有兩個孩子，直到2011年才攢了30多萬元在這個小區購買了一套80多平方米兩居室的房子，今年7月剛剛入住。李女士說，我們現在買的是兩室的，過幾年有了經濟條件還要再換個大一點的，但感覺商丘房價三五年內只會升不會降。
商丘市地處河南東部，是農業大市，屬于三線城市。現轄6縣1市2區和1個省級經濟開發區，人口880萬，面積1.07萬平方公里。2011年5月經河南省人民政府批準建設商丘新區，總面積約198平方公里，現有人口38.9萬人。其規劃范圍以商丘經濟開發區、豫東綜合物流集聚區、石化園區、綜合保稅區、商丘新型食品工業示范園區發展區等為基礎，并適度向外拓展。而李女士所言三五年內商丘房價將持續上漲，其新區建設便是重要原因。那么，這些被劃進新區和正在建設的大量房產是否都是剛性需求，其中有著怎樣的泡沫？
空置率凸顯房地產泡沫向三線城市蔓延
記者在調查中發現，許多小區白天鮮見人、晚上少亮燈。博遠名宛的張先生說，包括我買的那個小區現在住的也就是1/10左右。博遠名宛房產在商丘屬于中檔房產，2011年320多套住宅全部售完，房均價為3800元/平方米，但目前入住率一直不高。
海之畔小區，在商丘新區是一個較大的住宅小區，共有24棟住宅樓，1400余戶。據了解，該小區2008年開始建設，當年銷售價每平方米為1000多元，但兩年后，房價就飆升到每平方3500元。小區售樓人員告訴記者，目前全部樓盤已經售出90%以上，但入住率只有40%左右，空置率很高。
梁先生告訴記者，自己雖然從事房地產銷售多年，但按照現在每月2000多元的收入，要買一套80平方米的兩居室，至少得攢15年甚至到20年才有可能購買。所以在這些小區買房的人大多是買而不住的，而在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但若他們沒有長期的積蓄，想在這里買套房子幾乎沒有可能。
梁先生分析，新區住宅小區出現高比率的空置率，已凸顯房地產泡沫在向三線城市蔓延。
那么，何為房地產泡沫呢？有專家認為，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。
記者在商丘多個房產小區走訪后發現，確有不少小區存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。8月6日晚8點多鐘，記者在海之畔·左岸春天小區看到，大門左邊18層的高樓，僅有七八戶亮著燈；在大門口的休閑廣場上，本是居民納涼最佳的時間，卻漆黑一片見不到居民的身影。當地許多居民說，商丘新區也快成了“空城”。
采取措施防止空城出現
記者調取《商丘市房地產市場研究報告》發現，2013年4月相關機構對該市房地產調查報告綜述為，商丘總體房地產市場發展結構失衡，市場供應量與消化量比例失調，整體市場開工面積遠大于銷售面積。整個房地產業呈現投資、開發激增，銷售增長緩慢的不良態勢。
據介紹，2008年商丘市常住人口為92萬人，住房面積約為2300萬平方米，人均住房面積25平方米。2020年市區規劃人口為150萬人，平均每年增長4.8萬人。未來5年實現人均住房面積達到28.8平方米。這就是說，按照人口的增長，所需面積應為140萬平方米左右。
但據《2012年商丘市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，商丘全年房地產開發投資140.37億元，比上年增長36.0%。其中，住宅投資110.46億元，增長29.8%。商品房施工面積1600.22萬平方米，增長20.5%。其中，住宅1384.35萬平方米，增長16.0%。商品房竣工面積462.47萬平方米。這些數字顯示，所建面積已經數倍超過所需面積。
采訪中，商丘住建部門有關負責人還表示，2013年仍將是商丘房產開發提速的一年。
據河南商丘市住建局開發管理科科長郭連德介紹，今年的開工量目前應該能達到一百萬平方以上，2013年應該是商丘市房地產市場開發最大的一年，這有幾個原因，第一個原因就是舊城改造和城鎮期改造以及后期改造，河南省規定的是三年，今年是最后一年，通過前兩年的醞釀準備和拆遷，現在基本都完成了，所以說今年的開發量，按照目前的統計應該在三百萬平方以上。
記者在《2012年商丘市國民經濟和社會發展統計公報》中還看到，商丘全市城鎮居民人均可支配收入18312元，農民人均純收入僅6426元，比全省的城鎮居民人均可支配收入20442.62元低了2130.62元。因此，當地居民購買力不強，房地產泡沫開始顯現。
對此，商丘新區相關負責人表示，他們已經注意到了這些情況，并在著手調查。
河南商東區主任陳向陽說，我們現在最近正在搞一個調查，就是現在商丘新區范圍內，目前一共有多少人口，有多少房屋，其中在建的小區有多少個，面積有多大，入住率有多大，然后我們正在請專家進行搞一個論證規劃，根據每年的規劃可預測，每年大約進城人口有多少，那么我們的房屋建設面積有多大，我們要采取一定的審批措施來予以控制，防止空城現象出現。