近日，國家審計署網站發布一句話公告：根據國務院要求，審計署將組織全國審計機關對政府性債務進行審計。緊接著，對2012年保障房專項資金審計發現被挪用資金總計58億元。敏感時期，股市受消息面預期的影響，市場波動相當劇烈，諸如“黑色星期一”的事件屢有發生，其中，房地產權重股“萬寶招金”更是備受關注，但凡出現債務審計消息，便大幅拖累股指。
之所以市場把對政府債務的審計與房地產上市企業聯系起來，其原因在于，政府債務的資金投向有很大一部分涉入房地產和土地市場。從審計署在今年6月公布的全國36個地方政府本級政府性債務審計結果來看，資金投向主要集中于基礎設施建設和房地產、土地開發項目；有16個地區債務率超過100%，最高地區為189%。其中，用于土地收儲資金規模較2010年增加652.83億元，增長21.15%。然而，由于過往依靠投資拉動的發展方式，已經使得政府長期的財務風險逐漸顯現，因此，市場的擔憂不無道理。長久以來對于土地出讓及稅收的依賴性有待調整。
不難發現，如此大范圍的審計查賬密度在近十年似乎從未如此密集過，而在宏觀經濟指標預示下行風險的當下，中央政府似乎無意采用過往擴張性的支出方式，提振市場，穩定經濟增長。同時，擴張性的積極財政政策還需要受制于赤字率，決策層意味深長考慮“兜底”計劃，體現出“底線”思維，意在“盤活存量”。其中的種種愈發指向一點，中國政府在時隔20年之后，改革戰略從“整體改革”邁入了深化“存量改革”的時期。為此，盤活存量資金對于政府所涉及的各行各業都有著重要的戰略意義，更何況攸關民生的房地產行業。
基于投融資領域的改革路線逐漸明朗化，決策層正采取措施，引入市場化融資方式，財政托底的依賴度趨于弱化，作為國民經濟的重要行業，房地產市場還將受到“剛需”支撐，穩中有進。近期，由于地方財政收入增速有所放緩，行政層級較低的城市稅基較低，導致其對土地出讓收入的依賴性更強。根據財政部公布的數據顯示，2012年，全國土地出讓收入占稅收收入約30%，可以預見的是，基于龐大的債務規模，為抵御不斷攀升的財務費用，地方政府短期內唯有不斷增加土地供應才可避免違約情形。
然則，土地資源是有限的，無論地方政府抑或是房企，一再通過土地資源(初級資源)進行運作并非長久之計，存量改革范圍亦涉及盤活存量土地，過往處理欠妥或者淪為城市“褐地”的土地同樣有再利用的價值。為此，根據國際經驗以及結合當前局勢，可行的融資方式包括資產證券化(ABS)和市政債。地方政府可以通過ABS將大型基建項目和房產項目轉入市場化運作，透明度較高，并且帶來較大的融資規模；房地產企業也可通過市場化方式，解決房貸資金流轉問題；另外，此舉也有助于銀行緩釋資金過度集中所帶來的潛在系統性風險。
7月30日召開的半年度中共中央政治局會議中，習近平總書記指出，盤活存量資金，促進房地產市場平穩健康發展。很顯然，決策層的意圖旨在引導走向經濟再平衡，而非有意打壓某些行業(包括房地產)，因此，在短期調整過后，房地產板塊及其相關股票都將迅速收復此前失地，未來政策面的波動更多是短期效應，長期穩定市場才是根本。
(作者單位：易貿研究中心)