近期，有媒體報(bào)道稱，7月中旬華潤置地上海公司緊急召集公司營銷經(jīng)理與銀行相關(guān)人士開會，商討項(xiàng)目目前遭遇的銀行貸款問題和銷售回款進(jìn)度問題。據(jù)悉，會議持續(xù)4個(gè)半小時(shí)，主要內(nèi)容分析華潤置地在上海的四個(gè)項(xiàng)目華潤江灣九里、華潤佘山九里、華潤外灘九里以及華潤中央公園的資金回收情況，并分成四類客戶制定了資金催要計(jì)劃。
與此同時(shí)，蘭德咨詢總裁宋延慶近期也告訴記者，上半年多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本正在上升。其中開發(fā)貸由去年的8%上升至8.6%，信托融資的成本則從9%~12%，上升至13%。第一家公布半年報(bào)的上市房企宋都股份(600077，SH)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示，上半年的融資成本確實(shí)較去年有所增加。種種跡象預(yù)示，開發(fā)商資金盛宴的拐點(diǎn)可能即將來到。
上海華潤被曝緊急催款
國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長32.1%。按照統(tǒng)計(jì)局制作的
《全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速》的曲線圖，今年前六月，幾乎是最近一年中增長最快的六個(gè)月，甚至是被認(rèn)為“錢荒”的今年6月，房地產(chǎn)資金增速仍在上升。在房企的資金組合中，預(yù)售款、定金和按揭貸占到了四成比例。
然而，有跡象表明，房企下半年的資金將不會像上半年那樣充裕。
以上海華潤置地為例，最近其就遇到了資金困擾。
《中國房地產(chǎn)報(bào)》7月22日的一則報(bào)道稱，一位參加華潤上述會議的銀行內(nèi)部人士透露，會議詳細(xì)討論了華潤置地上海公司每一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款情況，并且制定了催款的嚴(yán)格步驟：一旦與客戶簽訂預(yù)售合同，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款，如果逾期未付款，華潤將發(fā)出兩遍催款函；仍然未付余款，華潤將發(fā)出律師函；律師函之后未付款就解除合同，重新定價(jià)再銷售。這種現(xiàn)象極為罕見，即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下，也沒有催得如此緊迫，而且催款情況通常只在年底才會出現(xiàn)。
對上述報(bào)道的真實(shí)性，記者昨日采訪華潤上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，該人士承認(rèn)，確實(shí)有華潤營銷經(jīng)理和銀行人士共同參加的會議，但強(qiáng)調(diào)上述會議是月度常規(guī)會議，每月都有舉行。部分報(bào)道內(nèi)容與事實(shí)有出入。
記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)看到，位于嘉定的華潤中央公寓是華潤四個(gè)項(xiàng)目中合同撤銷率最高的，截至目前，共有68次合同撤銷記錄。而根據(jù)中房信方面的監(jiān)測，上述項(xiàng)目恰恰就是華潤置地上海公司今年上半年的主要銷售項(xiàng)目。
住房貸款發(fā)放放緩
無可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)按揭貸款確有收緊跡象。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐分析師羅寅申告訴記者，二手高端住宅個(gè)人按揭貸款的批準(zhǔn)周期正在延長。原來從申請到發(fā)放，只需要20個(gè)工作日就可以辦理的按揭貸款，在3月份以后延長至需要1個(gè)半月左右，審批的力度也比以前嚴(yán)格。另一方面，原來可以辦理公積金、商業(yè)混合按揭貸款。但是今年以來，公積金貸款的申請基本很難受理，客戶更多是辦理商業(yè)按揭貸款。
德佑地產(chǎn)交易按揭部總監(jiān)楊永俊證實(shí)說，4月份以來公積金貸款出現(xiàn)了收緊，審批力度明顯加大，今年內(nèi)沒有放松的跡象。此前，多地媒體報(bào)道都披露，公積金貸款已經(jīng)無法辦理，難以貸到錢。
在這樣的背景下，地產(chǎn)商的資金盛宴也許到了散宴時(shí)。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說，隨著錢荒的加劇，銀行除了加強(qiáng)企業(yè)貸款的回收力度，對消費(fèi)者端的貸款也開始收緊。相對企業(yè)客戶而言，個(gè)人客戶的貸款要優(yōu)質(zhì)很多，按道理來說，銀行是非常樂意針對個(gè)人放貸的。
專家稱開發(fā)商貸款成本上升
在資金緊張的大背景下，開發(fā)商的資金成本正在上升。盡管上半年有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房企成功從香港獲取的各類資金超過700億元，其中不乏以低于基準(zhǔn)利率獲取的貸款。
此前部分地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)透露，公司近期申請到的開發(fā)貸利率較為便宜。
但是，宋延慶卻表示，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本不降反升。雖然上半年確有一些地產(chǎn)公司從香港等境外市場獲得低于基準(zhǔn)利率的融資成本，但上述資金占整個(gè)行業(yè)開發(fā)資金的比重僅3%。
根據(jù)宋延慶連續(xù)觀察地產(chǎn)上市公司融資公告的情況，多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本都較此前上升，即使行業(yè)龍頭也不例外。他告訴記者，上半年多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本有所上升，尤其是采用信托融資的，成本更已高達(dá)13%以上。
此前，蘭德咨詢專題研究房企年度利息支出與凈利潤比例關(guān)系后發(fā)現(xiàn)，TOP20房企中，占比相對較低的是30%左右，高的則超過70%。全部上市房企中，81%的企業(yè)超過了33%，36%的企業(yè)超過了50%。
和宋延慶的觀點(diǎn)相似，中投證券也認(rèn)為，房企的融資成本正在上升。尤其是央行取消貸款利率下限，推動利率市場化，此背景下短期內(nèi)銀行額度較緊將推升資金成本，影響行業(yè)銷量與經(jīng)營成本。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本輪金融機(jī)構(gòu)去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)劍指房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)通過理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將被部分?jǐn)D出，在資金成本與規(guī)模上將雙重打擊房地產(chǎn)行業(yè)。
不過，同意這一看法的目前還是少數(shù)。大部分券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在貸款利率下限取消后，房地產(chǎn)融資會出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的馬太效應(yīng)，部分大地產(chǎn)公司或許可以得到相對低的融資成本。