土地市場過火 央企攬北京“地王”澆油
中糧以樓面價4.6萬元拿孫河地塊，經歷調控加碼后土地市場最近強勁反彈
在土地市場高燒不退的背景下，市場的每一段“神話”都無法保持太久。北京夏家胡同地塊出讓不到一個月，朝陽區孫河西甸村HIJ地塊，被中糧地產以23.6億元的價格拿下，剔除保障房部分，折合樓面價高達4.6萬元/平方米，刷新了北京單價
“地王”。而在短短半年間，孫河地價跳漲50%。
在該地塊出讓之前，共有萬科、融創、泰禾、東亞新華等11家開發商參與了競拍。“孫河地塊的競爭如此激烈，根本原因還在于北京優質宅地，尤其是高端項目土地的稀缺。”亞豪機構副總經理高姍告訴《每日經濟新聞》記者，在強大的需求下，一線城市項目穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使房企不得不成為地價的推手。孫河地塊的高價成交，再次印證了房企對于高端市場的信心。
在經歷一季度的調控加碼后，最近各地“地王”頻出，土地市場出現強勁反彈。
樓面地價達4.6萬元
早在這一地塊還未開拍前，業內人士就將其定義為“具備高價氣質”的一塊地。
根據公告顯示，該地塊位于朝陽區孫河鄉西甸村，占地總面積為20.62萬平方米，其中，建設用地7.53萬平方米，代征地面積13.09萬平方米，建筑控制規模≤8.17萬平方米，用地性質為二類居住用地、托幼用地、醫院用地，起始價為15.8億元，競買保證金為4.6億元。
地處朝陽區東北方向的孫河地塊，相當于中央別墅區的一塊新區，也是目前北京唯一成規模出讓的低密居住組團，當然受到眾多房企的關注。在拍地之前，就有開發商對該地塊進行測算稱將有可能創區域新高，“超過3萬元/平方米不足為奇”。
據了解，截至競拍前一天，該地塊已經接到11次網上報價，最高價格為16.6億元。折合樓面地價約2萬元/平方米。昨日，《每日經濟新聞》記者在現場看到，共有包括萬科、融創、中糧、泰禾、招商等11家房企參與競買。其中融創、泰禾、招商都不是第一次參與競爭，而泰禾更是孫河的老“地主”。
在進入現場競價時，北京住總集團、萬科、中糧、融創等多家房企輪番舉牌，短短幾分鐘，住總就觸及該宗地塊23.6億元的合理價格上限，溢價率為49.37%。
后續的公租房競拍中，東亞新華退出競拍。對此，東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴記者，“我們的底線比較低，預計的樓面價是在2.5萬元左右。”
然而，這絲毫不影響其他房企對于這一地塊的爭奪。在經歷了33輪競拍之后，中糧地產最終以配建3.3萬平方米公租房的代價成功將此地塊收入囊中。根據出讓標書，該地塊配建公租房回購價為6500元/平方米，如果以3000元/平方米的建安成本計算，剔除公租房部分1.155億元土地成本，商品房部分的土地成本為22.445億，樓面地價為4.6萬元/平方米。
這一價格已經刷新了此前最高樓面價的紀錄保持者——萬柳“地王”。“畢竟還是央企有實力。”現場參與競拍的一位開發商代表對記者說。
對于高價奪下孫河地塊，中糧地產的相關人士只是在現場表示，“感謝各位媒體的朋友給予這么多的關注，請相信我們一切都是按照國土局的要求去做的。”至于地價是否超過預期，對方則表示“無可奉告”。
孫河房價或破十萬元
“應該說這塊地拍出后，對于龍湖、泰禾都是一個利好。”上述不愿具名的開發商表示。
最早進入孫河板塊的龍湖已經進入了推盤階段。雖然地塊屬性并不完全相同，但如今的樓面地價已經接近區域在售的產品價格，這一切所用的時間，不到一年。
去年9月26日，龍湖在與萬科、華遠等5家房企的競爭中，以14.7億元，溢價率僅為8.66%輕松斬獲孫河組團第1宗地塊。此時，該地塊樓面價僅為2.01萬元/平方米。
4個月后，泰禾高調入駐區域內緊鄰龍湖地塊西側的W地塊，樓面地價卻猛漲至2.95萬元/平方米。隨后，首開競得孫河F、G兩宗土地(容積率1.4，為當前已出讓區域地塊容積率最高)，整體樓面價低于泰禾，為2.62萬元/平方米。
直到HIJ地塊出讓之前，業內都還在討論泰禾是否會被“套牢”，“但現在看，泰禾的決定太明智了。”上述參與競拍的開發商人士直言。
即使在限價令的管制下，去年9月成交的龍湖？雙瓏原著今年也已經順利拿到預售證，并于6月開盤。雖然一期入市價格在5萬元/平方米左右，但是據官方數據顯示，龍湖？雙瓏原著此次推出的41個樓棟，預售價格在5萬~10萬元不等。據了解，該項目開盤3小時首推房源便售罄，認購金額達7億元。“8月份還將推出360平方米的戶型，售價1700萬~4000萬。”該項目銷售人員告訴記者。
“作為孫河高端項目的標桿，雙瓏原著未來價格走高已成定局，同時作為泰禾院子系列的精品項目——泰禾北京院子也將于今年入市，這都極大托高了孫河區域未來房價的預期。”高姍同時指出，雖然從龍湖來看，孫河房價破十萬的局面已經可以預見，但是這次中糧地價逼近龍湖一期售價，“產品定位的打造以及項目的入市時間或將成為關鍵，而這些都對中糧在高端產品線上的操控能力提出了更大的挑戰。”
優質地塊“僧多粥少”
短短半年間，孫河地價跳漲了50%之多，北京土地市場持續“高燒”。
根據鏈家地產市場研究部統計，截至目前，包含聯合拿地在內，在北京市場約有44家企業拿下經營性地塊，拿地最多的是保利、萬科、綠地、首開、泰禾等知名房企。另外，今年已成交的經營性地塊約430.5萬平方米，同比上漲202.9%，土地出讓金達到820億元，同比上漲超過3倍。其中，居住類地塊平均樓面價上漲45.2%。
“盡管一季度國家政策層面收緊調控，但是市場層面的因素卻難阻房企回歸土地市場，政府出讓土地的熱情也并不低。”鏈家地產市場研究部張旭認為，房企持有資金的上漲，庫存量的下滑，尤其是部分新開項目高去化率使得庫存積壓的可能性降低。同時，二手住宅稅費政策的綜合作用，使得新房優勢突出，價格很難出現回落。
對此，高姍預計經過上半年的頻頻補倉過后，下半年房企拿地可能會更有針對性，土地市場將整體平穩，并趨于理性，但是優質地塊仍然會因為“僧多粥少”，從而保持白熱化的競爭態勢。