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做“低評”虛砍三分之一房價 |
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房產中介誘簽“陰陽合同”運作避稅 |
| 記者 方問禹
黃安琪/天津 上海報道 |
房產交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱，目前有不少房產中介公司以炮制房產交易“陰陽合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場秩序混亂。業內人士認為，房產中介普遍“做低評”，以“陰陽合同”偷逃稅，不但違法違規，還令交易者面臨風險。
“低評”花招
《經濟參考報》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房產中介公司，咨詢如何降低房產交易稅費，多家房產經紀人員回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房產交易登記價格大比例做低，從而實現稅負大幅減輕。
在天津市南開區、西青區，受訪的鏈家地產、中原地產、我愛我家等多家房產中介公司的經紀人均明確表示可以“做低評”，并以此拉攏生意。
記者以買家身份與賣家、中原地產公司達成初步協議，購置天津市西青區某小區內一套117平米的二手房，成交價格為150萬元，約合均價12800元每平方米，按有關規定應繳1.5%的契稅約2.25萬元。
“我們能幫著‘做低評’，將房價砍掉三分之一。”中原地產某梁姓經紀人員稱，中介公司可以將登記房款總額做到100萬元，約合房價8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬元，稅費負擔也省去了三分之一。
對于“做低評”前后50萬元的房款差額，該經紀人員稱，購房者只需在交易雙方去房管局“打協議”之前，私下以個人欠款形式直接支付給賣方即可。對于房產交易中介費用，中介公司則堅持以實際成交價格為基準按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產中介公司運作下成功避稅數千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價2.8萬元每平方米，總額為165萬，應繳契稅1.65萬元。經太平洋房屋中介公司操作，該房產在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，約合均價2萬元每平方米(當時房產交易中心該區域核價的書面限價標準為2萬元每平方米)，應繳契稅1.2萬元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例征收的費用。對于房款總額“做低評”前后45萬元的差額，在房產經紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，45萬元差額則以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中。
避稅誘惑
記者調查發現，在目前一些城市房產交易過程中，“做低評”業已成為“公開的秘密”，不少中介公司打著“認識熟人可最大限度節省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽合同”習以為常。
據上海市青浦區檢察院介紹，目前房產中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：
一是房產中介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”，一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同，該現象較為多見。房產中介公司“做低評”，一般將房產交易的登記價格做到地區普通住宅指導價附近，該指導價往往大幅低于房產實際成交價格，避稅效果明顯。
二是針對新購買的住房，未辦理產權證就再次轉讓，房地產開發公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉讓應納的其它稅費。
三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產經紀人員對《經濟參考報》記者表示，當前房產中介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業已成為房產經紀市場的“半公開產業”。多位接受記者采訪的普通市民則稱，房產中介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過高稅收，普通人對此難以拒絕。
交易風險
“做低評”在給當事人帶來“利益”的同時，也暗藏風險。一方面，被大幅拉低登記房價的房產再次交易時，交易者可能被征收更高稅負。另一方面，做低房價對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。
記者從天津市統計局獲悉，目前35個大中城市在調查二手住宅銷售價格時，要求選取房地產經紀機構的相關營業總額，應占當地二手住宅總營業額的75%以上。此外，統計部門會直接采用當地房地產管理部門按月提供的網簽數據，即在房管部門登記的“陽合同”數據，作為當地統計二手房市場價格水平和走勢的主要依據。
“國家每月發布的房價數據變動如也是依據合同成交價來統計的話，估計不能反映出實際的房價水平和變化情況，因為合同價都是按照這個基準價來的，應該會很穩定。”上海市民張先生表示，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房價數據注入了水分，給國家調控政策帶來偏差。
此外，業內人士認為“做低評”也會給交易者帶來風險。被大幅拉低登記房價的房產再次交易時，可能面臨房產中介“做低評”違規行為難以為繼、國家高稅率征收“轉讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負。
另一方面，做低房價對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。以一套實際交易額為150萬元的房產為例，一般情況下購房者首付資金為45萬元，但經“做低評”至100萬元后，購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專家提示稱，簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費的情況一經查實，房產交易雙方也會面臨處罰。
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中介勾結稅務房管形成“避稅鏈條” |
| 記者 黃安琪
方問禹/上海 天津報道 |
緊鄰上海市外環線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到，如此天方夜譚的事情竟出現在房地產交易中心終審通過的房產交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機關在某區房地產交易中心和兩家知名房地產中介公司中，挖出一個相互勾結“挖國家墻腳”的團伙。
兩起案件
2010年5月，在某房地產中介公司高級管理經理楊某的經紀下，購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬元、1500萬元貸款。
別墅價格不菲，過戶交易過程中需要按規定繳納的稅費自然也不少。盡管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元，但仍覺得應繳交易稅款太高；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，于是房產交易雙方與中介楊某一拍即合，炮制“陰陽合同”規避稅費。按照“行規”，交易方答應支付楊某幾十萬元“好處費”。
據楊某交代，考慮到買家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大，于是他找到原來的房地產中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元、700萬元，比房貸金額還要“倒掛”一大截。
倪某找到相熟的房產登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當請他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發現有利可圖，便通過了兩份本應被退回的交易材料，讓購房者順利拿到了房產證。
“因為我知道貸款金額明顯高于登記過戶的合同價，屬于材料信息不一致，說明交易材料存在作假的情況，按規定不能受理。”受理員劉某正在猶豫之際，倪某說：“這件事已經與終審人員王某打過招呼，他已經答應辦理了。”
隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料，未加審核就予以受理，事后他的銀行卡余額增加了6.5萬元。
終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后，跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。
“在2010年6月初，我告訴倪某，要我幫忙辦理的兩套別墅交易過戶登記已搞定。”據王某交代，在辦證當日，他通知倪某終審已經通過，只等打證，倪某拿到證后，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。
好夢不長，這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規定的過戶申請材料予以受理及審核通過，并收受賄賂的事實供認不諱。
在上海市青浦區檢察院破獲的另一起稅務人員瀆職案件中，張某案發前在上海市青浦區房地產交易中心從事稅務征收工作，在應允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中，向購房者提出了“專業意見”，通過介紹熟悉的房產中介修改合同，將成交價格做低至800萬元。
對于修改后房產交易合同，張某在辦公室內自己直接受理、審核并簽署了審核意見，同時自己審批同意，讓開票員開票，并讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元，購房者因此少繳稅款超過55萬元。
經查實，張某在房地產交易中心工作期間，曾多次收受房產經紀公司賄賂，為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便。
據青浦區檢察院介紹，按有關規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權視具體情況進行核定征收。因此，在“陰陽合同”規避房產交易稅收過程中，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，房產中介、房產交易者和稅務部門工作人員，為求私利不惜違規違紀違法，抱團勾結成了一根錯綜復雜的“避稅鏈條”。
監管軟肋
業內人士稱，房產中介普遍炮制“陰陽合同”，暴露了房產交易稅收征管以及房產經紀行業監管的軟肋。
按有關規定，征稅受理、審核、審批的三個環節應分別由三個崗位辦理，但實際操作中，一人受理、審核，事后由他人在納稅審報表上補簽意見，以及省略審核環節、顛倒審核順序的現象并不少見。
天津易道律師事務所律師張維濤認為，現行法律、法規、規章賦予了稅務機關及其執法人員寬泛的自由裁量權，在價格處理存在任意性，價格認定標準上的不明確給了稅務人員瀆職的可乘之機。
對于房產經紀行業監管，2011年住建部等三部門曾聯合發布《房地產經紀管理辦法》，明確房地產經紀機構和房地產經紀人員不得“為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。
但記者走訪發現，實際操作過程中，職能部門依據相關法律法規加強對房產經紀行業的規范，存有難處。
有關案件查實后，青浦區檢察院在區房管、工商、稅務部門調研時發現，具有對違法違規房地產經紀行為處罰權的房管部門由于缺乏暢通的信息渠道，對該案中房地產經紀組織和經紀人的行為毫不知情，未能做出相應的處罰；工商部門則難以按照工商行政管理法規對房地產經紀組織和經紀人進行處罰；稅務部門對納稅人做出了相應的處理，卻對房地產經紀組織和經紀人束手無策。
此外，根據法律規定，房地產經紀組織在取得營業執照后，應當至房地產主管部門備案。但房管部門反映，實際操作中存在著不少未經備案即從事房地產經紀行業的機構，當工商行政管理部門和房地產管理部門進行聯合執法時，這些未備案機構就關門停止營業，主管部門也就不對其進行追究。
各職能部門對房地產經紀的管理各自為政，缺乏信息交流，有的難以發現不法行為，有的因為相關法律依據操作性不強，對房地產經紀的不法行為不能進行有效遏制，造成了房產經紀行業秩序紊亂，“陰陽合同”長期潛伏運行。
專家建議
對此，多位受訪者呼吁，切實加強對房地產經紀機構和執業人員管理，并預防房產交易稅收征管各環節職務犯罪。
其一，建立價格審核機制，規范稅務征繳流程。上海政法學院教授湯嘯天建議，引進信譽良好的房地產價格評估中介機構，規范審核程序，為確定計稅價格提供可行依據；完善房產交易審批制度，規范操作流程，受理、復核、審批要有專人負責，各自行使職權做到相互制約。
其二，建立稅務、房管、工商等部門間相互協調的工作機制。各部門間加強協作配合，通過建立聯席會議制度、對房地產經紀違法違規行為信息進行通報等方式及時交流信息，充分利用相關信息資源，行使職能。
其三，加強職業教育，深入行業開展廣泛宣傳和動員，從法律規范、思想道德、行業準則等各個角度，幫助從業人員樹立合法經營、誠信為本的理念。加強法制宣傳，加大對二手房交易相關稅收政策、違規處罰等系列知識的宣傳，提醒從業人員遵紀守法，凈化行業風氣，防止腐蝕國家工作人員現象。
其四，強化對房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究，對未經備案就從事房地產經紀業務、提供或代辦虛假證明材料、協助當事人簽訂“陰陽合同”等違法違規行為，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網上簽約資格等多種管理手段和監督措施。
此外，有專家建議，引進許多發達國家和地區都建立的房地產中介行業協會，由協會提出正規化執業的具體要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面規定。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等。
房產中介“做低評”、炮制“陰陽合同”的話題由來已久，其對稅收征繳、房價數據及交易者的負面影響顯而易見，有關部門也曾表態重視，并出臺《辦法》規范，但《經濟參考報》記者以購房者身份與多家知名房產中介公司的多名經紀人員交流時，感覺中介做低房價的違規行為，竟無半點“偷偷摸摸”。
對此，有幾點讓記者頗為困惑，甚至驚愕。
其一，房價交易數據為何如此隨意。記者了解到的多筆房產交易，其在房管部門登記的房產成交總額，均以十萬元為計量單位，房產經紀人“隨口定”的登記房價往往只為便于計算。如此房價，究竟有多少真實性可言？相關部門，對此竟能習以為常？
其二，普通住宅指導價留有何用。據介紹，不少城市對其轄區內不同區域，乃至不同小區設定了普通住宅指導價，意在避免房產交易雙方惡意避稅，為房產交易征稅劃清價格底線。但事實上，當這一“底線”業已演變成了把房價降到何種程度的“指導線”。
不容忽視的是，普通住宅價格指導線與住宅市價往往相差甚遠，與市場變化程度相比，前者調整步伐顯得相當滯后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指導價格調整是在2012年2月份，調整后的南開區、西青區普通住宅指導價分別為13037元每平方米和8820元每平方米。但據記者觀察及搜房網數據顯示，當前天津南開區新建商品住宅實際成交價格已超過2萬元每平方米，西青區新建商品住宅實際成交價格也已超過1萬元每平方米，各區二手房市場交易價格也普遍大幅度高于指導價格標準。
其三，房產交易為何難以脫離中介。相比國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數每月百分之零點幾的變動幅度，房產中介公司動輒1%、2%的經紀費用顯然不是一筆小數。而作為普通購房者與售房者，當前依靠網絡找到合適的交易對象根本不是問題，但現實中，脫離中介進行房產交易似乎總有很多關卡。
在記者看來，房產經紀行業亂象叢生，折射出了當前樓市調控政策難以落到實處的一些尷尬。
一方面，政府部門未能掌握最客觀真實、最及時有效的樓市信息，調控政策難免“空對空”。記者以為，如果連當前商品住宅供給數量、成交價格、剛性需求與改善型需求等指標變化的真實情況都了解不到，只靠研究機構抽樣調查、專家憑印象推測，或者想當然地將房管部門登記數據作為依據，樓市調控措施勢必難有實效。
另一方面，普通住宅指導價淪為中介“做低評”的“指導線”、“唯一價”，政策產品效果與預期大相徑庭，凸顯了相關部門工作能力之捉襟見肘，工作作風之消極懶散。
此外，利益格局撼動調控實效。記者調查了解到，一些房產中介公司與相關職能部門關系緊密、利益相連，樓市轉冷實際上是動了他們的奶酪，因此，調控政策可能在部門走樣變形。
對此，記者以為，當前厘清樓市調控脈絡，既要在筑牢基礎上下功夫，客觀了解樓市真相，還應下決心破除利益格局，規范房產中介市場秩序，對行業違紀行為“零容忍”，斬斷稅務部門與房產中介的利益鏈條。
