近兩日，受銀行流動性控制影響，地產股普跌，資金流動性控制更引發對房地產企業資金鏈緊繃的擔憂。一些專家和業內人士判斷，如果流動性控制持續，下半年房地產企業資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產企業調整銷售和價格策略，從而導致市場博弈轉向。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風險。
銀行流動性控制 引發房地產市場變化
24日，地產板塊大跌超過7%，是銀行股以外，受流動性控制波及最嚴重的版塊。招商、保利等27家房企跌停，領頭羊萬科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過5%，25日也持續了“跌跌不休”的態勢。
從3月底國五條落地的“利空出盡”，到如今的大跌，幾個月間，地產股如同坐上過山車。深圳綜合開發院旅游地產研究中心主任宋丁表示，去年，有很多業內人士判斷房地產行業暴利的“黃金時代”已經終結，但現在，房地產行業卻在上一輪調控中走出一條V型曲線。但事實證明，過去的幾個月，可能已經是未來幾年房地產行業v型曲線的最高峰了。
暨南大學管理學院教授胡剛表示，目前大部分房企，尤其是中小企業，銀行貸款仍然是其主要融資來源，而銀行表外資金的不斷創新是支撐房地產市場的重要力量，隨著今后一段時間銀行的流動性控制，眾多房企的銀行貸款、尤其是通過理財產品、房地產信托進行的融資也將告急。
今年前5月，房地產信托募資規模超過900億元，約占整個融資規模的三成。去年底，業內就有房地產信托兌付危機將至的判斷，但隨著市場回暖，暫時降低了違約風險。而近期對銀行信托、理財產品等表外資金的監管加強，將對房地產企業的資金帶來很大影響。
“近期的股市大跌，集中體現了對后續市場的憂慮”。胡剛認為，比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉向，過去數年以來流動性過剩支撐房地產超速發展的勢頭可能發生改變，這將對房地產市場未來產生關鍵影響。
房企資金鏈吃緊 市場博弈可能轉向
業內人士判斷，一旦流動性調整持續，房地產企業也將面臨資金短缺局面。
房地產開發企業主要資金來源于三個方面，信貸、預售款以及自籌資金。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，從去年下半年，房地產信托兌付壓力持續，但樓市回暖在一定程度上緩解了房企壓力，作為資金密集型產業，房地產企業大都高負債運作，長期依賴融資，一旦“錢緊”，眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產品等表外資金的房地產企業國內融資必將緊張。
而海外融資的渠道也不再順風順水。一位業內人士介紹，以最近屢屢拿到地王的佳兆業地產為例，今年前4個月，佳兆業實現合約銷售額66億元，但通過海外發債已融資超過60億元人民幣。但隨著美聯儲表態逐步退出量化寬松，部分依賴海外資金的房地產企業日子也將越來越難。
本來三足鼎立，但如今兩條腿都可能被綁住，單靠預售和銷售回籠資金，難以支撐房地產企業日益龐大的資金胃口和戰線。
陳晟表示，雖然上半年標桿房企銷售情況不錯，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。為此，房地產企業、尤其是融資渠道單一的中小型房地產企業，可能會調整銷售策略，進行“價格修正”，從而對市場預期帶來一股鯰魚效應。這也意味著，持續大半年的開發商博弈強勢期或在下半年得到扭轉。
流動性控制帶來銀行、市場、地方政府鏈式反應
一些專家和業內人士表示，對流動性的控制，可能產生一系列鏈式反應。
胡剛表示，目前房地產行業的過快發展已經形成了一柄雙刃劍，尤其是在實體經濟低迷的情況下，大量流動資金涌入房地產領域，進一步綁架實體經濟，而現在央行“不放水”，銀行間資金緊繃，有助于擠出累積的房地產泡沫。
按照房地產行業的通俗說法，銀行貸款屬于“低利貸”，信托基金屬于“中利貸”，年利率一般在15%—20%，而通過民間“影子銀行”拆借“高利貸”的利率甚至在30%以上。北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌表示，地產調控政策更容易使一些融資渠道缺乏的中小開發商陷入現金流困局。
專家提醒，一方面資金鏈緊張可能造成開發商降價，同時也要預防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。目前部分中小城市商品房預售資金監管的力度松緊不一，甚至個別城市尚未建立預售監管制度，如果房價泡沫擴散，存在企業資金鏈斷裂后捐款潛逃的隱患，可能帶來不小的社會風險，建議有關部門加強監管。
此外，胡剛表示，目前一些地方熱衷于舉債式發展，甚至認為“不擔風險，難以發展”，由此熱衷于大手筆開發，宏偉規劃，而中國大部分地方融資平臺的抵押資產都是土地，一旦開發商資金量緊張，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇。
“從流動性對銀行、開發商、地方政府的鏈式傳導而言，風險已經有所凸顯，這正是中央提前調控，讓資金流向該去的地方，從而預防更大的系統性風險。”胡剛表示。