對大多數人而言，房租早已再熟悉不過，而對于地租的印象，或許已經變得陌生。
北大荒農業股份有限公司自1998年成立，地租就成為這家號稱“中國農業藍籌第一股”公司的生存之本。
自2002年3月29日進入證券市場以來，16家農業分公司所擁有的62.4萬公頃耕地與24萬公頃可墾荒地帶來的土地承包收入，成為北大荒最穩定的收入來源。有證券市場人士向《每日經濟新聞》記者表示，從純商業角度衡量，北大荒的農地價格，有資格進入國內農地租金最高端一類。
現場調查：農戶稱北大荒地租年年漲 標準卻成敏感話題
2002年，北大荒披露的土地生產承包費用為8.95億元，而在10年后的2012年，該數字達到20.07億元，10年間增長1.24倍。但《每日經濟新聞》記者日前在黑龍江調查獲悉，目前黑龍江農地租金價格普遍超過400元/畝，以此標準計算，北大荒每年收取的地租最高或可達50余億元。
對于當前地租制定標準及具體數字，記者曾聯系北大荒董秘史曉丹，公司上市之初即擔任董秘至今的他，表示對此并不了解。
不過，在北大荒旗下某農場相關人士看來，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農場，如要堅持上市之初定下的收租標準，與農場存續發展的矛盾已然尖銳。
持續上漲的地租
凌晨4點，當山海關內仍在等待黎明之時，處于高緯度地區的北大荒已經天亮。此刻，這里的農民開始了新一天的勞作。當日歷已翻至5月下旬，對于北大荒二九一分公司農工王世國（化名）而言，最重要的工作，莫過于加快遲到的春播。
去年8月底，臺風布拉萬襲擾黑龍江省墾區，對當地農業生產的影響延續至今。“臺風帶來暴雨，去年墾區作物大面積減產，積水直接使今年春播延后近一個月。”5月25日晚，忙碌了一整天的王世國終于坐在了自家炕頭，休息給他帶來的也只是稍許安慰，“東北無霜期短，春播又延后了一個月，秋收可能還會受影響。”不過，讓他稍感慶幸的是，“布拉萬”造成作物減產的同時，也暫時止住了二九一地稅的漲勢。
為區分與周邊農村集體土地承包費的不同，在這家國有農場，二九一的種地職工們，更習慣將地租稱作“地稅”。
今年，王世國耕作的20公頃土地，除4公頃左右享受農場職工責任田的優惠外，其余大部分是從別人手中轉包，按照當地行情，每公頃地轉包加價在1500元左右。
多位二九一農場職工向《每日經濟新聞》記者證實，王世國所在二連的土地，因耕作年數已久，黑土肥力下降，在二九一算不上好地。即使這樣，2012年，王世國在與農場簽合同時得知，二連旱地的農場發包價達到5850元/公頃，“水田要貴出1000塊錢。”
二九一分公司一位石姓工作人員表示，“基本是這樣，上市農場在地租方面，定價是同一水平，水田和旱田相差1000塊錢/公頃。”
記者以公頃、畝之間進行換算，當前，在二九一農場二連，旱地承租價格為390元/畝，水田則為457元/畝。“相對周邊來講，二九一的土地發包價格并不高，應該屬于中游稍微偏下。”二九一農場宣傳部部長周景文稱。
北大荒八五九分公司農戶李想（化名）向記者表示，今年農場簽合同時的價格為410元/畝，但農場要加20元/畝，連隊加15元/畝。
記者獲取的北大荒上市之初的相關資料顯示，在1998~2000年的3年間，北大荒16家分公司的土地承包費用平均僅在100元/畝左右。其中，1998年的生產承包費為1620元/公頃
（合108元/畝），1999年為1470/公頃（合98元/畝），而2000年僅為1410元/公頃（合94元/畝）。
“地稅這一塊，農場是年年漲價的，去年是受災了，今年還是去年的水平。”王世國回憶，2002年前后，土地承租價格只有100元/畝左右。
北大荒新華分公司農工羅元智亦向記者表示，“今年農場的地稅為4080一公頃，而在2001年的時候才1千多。”
“去年（2012年）的話，漲幅多了點，一公頃地（漲幅）在700~800塊錢。”上述二九一分公司人士表示，自2002年以來，每公頃地的漲幅能在500塊錢左右。
“大勢所趨，都一樣。”二九一某作業站書記朱建忠（音）承認，上市以來，地稅價格確實漲了不少。“具體情況，還是到農場宣傳部吧，別的我真的不能給你多說。”
敏感的標準
在《每日經濟新聞》記者提到去年及今年旱地5850元/公頃的承包價格時，之前侃侃而談的原二九一農場政研室負責人隋元亮，開始反問記者：“你聽誰說的？”
記者：租戶，農場職工。
隋元亮：你到哪去了？
記者：二連、三連、十二連……
隋元亮：你什么時候去的？
記者：有幾天了。
隋元亮：哪個農戶，記住名字了嗎？
記者注意到，隋元亮開始拿筆做記錄，在未得到農戶姓名后，隋元亮開始連續發問。
記者：這個費用有那么高嗎？
隋元亮：農戶給你說的嗎？
記者：對。
隋元亮：你這樣嘮法，這么說吧，我沒法給你嘮了，你已經找到農戶了。
記者：我們只是先到農戶做個基本了解。
隋元亮：你這樣瞎下去跑，這么說吧，我沒法和你嘮了。
“我沒有責任向你匯報，這屬于內部資料，我無權奉告。”隋元亮在做出如是解釋后，起身離去。
作為二九一農場老政研室主任，在介紹隋元亮時，宣傳部長周景文將他稱作政策研究方面的
“活字典”，已內退的他，現在并無職務。
這位與農場并無太多利益關系的老人的態度，雖一度讓在場人士尷尬，但卻與接受《每日經濟新聞》記者采訪中多位相關人士頗為相似，地租似乎是大家都不愿主動提及的一個敏感詞匯。
“年年在漲，要想了解真實情況，你還是找種地的老百姓。”5月25日，得知記者的意圖后，一位二九一場部工作人員向記者建議。
“合同每年都看，但看不清內容。”談到租地流程，王世國表示，每年3月底的合同簽訂，只是一個流程，合同都要放在場部。
周景文的一句話，印證了王世國的說法：“土地承包不用問農民，直接問政研室就行了。”
而在記者嘗試了解當前土地發包中的租金制定、收取等具體情況時，出現了上述隋元亮以 “無權奉告”為由離去的一幕。
“企業也要生存，地租要交給上市公司。”作為公司員工，北大荒某作業站負責人則表示，對于地租的制定標準及流程，“我們也不太清楚，只是農場給我們定下一個價格。”
“是農場給出一個價格，我們就只管到場部簽字，對于里面的具體條款、制定標準，根本來不及細看。”王世國說道。今年已是羅元智在新華農場種地的第30個年頭，上一次看到土地承包文件是2008年，如今，他甚至不知道誰是職工代表。
而就在近期，北大荒董秘史曉丹表示，公司提高土地承包費一事程序合規：“我們是經過省人大授權、農墾企業職工代表大會表決通過的。”
資金算盤：北大荒2012年“收租”20億 難掩資金缺口
在2000年國家開始試行農業補貼后，曾備受冷落的黑土地，成為了農場職工與外來農戶爭相租種的“搶手貨”。
從集賢縣往東有4個高速出口，二九一就占一個。在百度地圖上，這個出口距集賢縣城約32公里。二九一場部錯落有致的廣場、別墅、樓房，相比于沿途村落略顯突兀。
進入二九一，第一站即是竣工不過數年的場部大樓。此外，前綴紅興隆農墾區的公安局、檢察院、教育局、法庭，似乎都在向外透露著這里的不同。
被壓縮的利潤
“在東北種地，最重要的就是靠量，2、3公頃是伺候，100公頃也是伺候，但伺候的收益卻是天壤之別。”王世國說。他的老家在山東濟南，也就是他所說的“關里家”，在上世紀70年代末、80年代初，就已開始了家庭聯產承包土地，但土地人均不足兩畝，“也僅夠吃飽飯”。
2002年，北大荒在招股說明書中提到，公司“農工人均承包耕地17.7公頃，是全國農村勞動力人均耕地面積的42倍”。如今，即使北大荒各農場普遍實行“優先滿足本廠職工”的原則，但王世國說，“種兩三公頃地的，能占到50%~60%，我家就4公頃地，其他都是高價買的。”
對于種地，北大荒的農戶都有自己的一個賬本，而事實上，除去地稅，他們賬本上名目并不多。“一公頃地的話，打藥300元，種子400元，化肥1500元……”王世國說。
“化肥這塊，你要與不要，農場是強派的，一公頃地大約在1400~1500塊錢，與國家給的補貼基本一致。”王世國說，自己買肯定要便宜一些，農場一袋尿素120元，自購也就100塊錢。
二九一農場一位農資經銷人員向《每日經濟新聞》記者證實，“今年肥料統購的面大，對我們來說，除了農藥沒有統購，化肥幾乎就沒啥銷量。”
八五九分公司農戶李想向記者表示，“我家種了300多畝水稻，農場攤派的物資就有3萬多元，不交就不給簽合同。”
“合同是一年一簽，農場與地方不一樣，同時也是一個企業，但與真正的企業來講，就是一個四不像。”對于上市公司，王世國如是評價。
李想稱：“現在普遍對農場的攤派反感，也有人告過，但所有補貼，仍是和場里簽完合同，而且在各類費用交齊后，才會把補貼打過來。”
在王世國看來，農場這塊，除了種地，沒別的出路，想種地就得買農場的化肥，交地租的同時，必須把化肥錢先交上，不交就不給簽合同。
對于是否存在產品攤派費用，身為農場干部的朱建忠，并未給出明確答復，但他表示，“收益完全自理，生產資料自理，經營虧損全是自己自理。”
“東北的糧，無論如何，都賣不到關里的價格。”王世國說，玉米現在才6毛多一斤，山東老家則已經買到了一塊多。“現在種一公頃旱地，利潤能在2000~3000元，平均一畝地不到200塊錢，種水稻能好一些，但也很難到400塊錢/畝。”
在上市之初，北大荒曾在《招股說明書》中列出“生產承包費的確定原則及具體標準”，生產承包費主要是遵循公司與家庭農場所得大體相當，家庭農場能夠獲得高于本地區平均收入的原則來確定。其時，北大荒曾根據多年統計測算各分公司種植業單位面積的成本與利潤情況，大體是直接生產成本占產值的50%~60%，利潤占產值的40%~50%。
基于此，北大荒制定出相應原則：在雙層經營體制下，公司收取的生產承包費與家庭農場所得基本上各占毛利潤的一半左右。對于該標準是否適用，記者曾聯系北大荒董秘史曉丹，但他表示并不了解情況，并以開會為由結束了通話。
記者調查發現，當前黑龍江省內的農地流轉價格多在400元~900元/畝區間，而農場土地的轉租價格則普遍突破600元/畝。
事實上，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農場，如要堅持上市之初定下的收租標準，與農場存續發展的矛盾已然尖銳。
北大荒下屬農場一位匿名人士向記者表示，從“所有的費用都出在土地上”的角度來看，土地承包帶來的收入，則使公司與農場的關系更為復雜。
各自的算盤
事實上，農場與公司的區別，在北大荒下屬16家農業分公司雖是“涇渭分明”，但在實際利益上，卻也是“水乳交融”。
隋元亮此前曾向記者介紹，“地租價格分為3塊，資源經營費，以及農業保險和環境建設費。”對于資源經營費，隋元亮表示，“上市之后要形成利潤，這個是每年上市公司給下達指標，每年我們都要完成。”
此前，二九一分公司一位內部人士曾向王世國透露，“每年上市公司拿走的地租大約是2700元/公頃，平均下來是180元/畝。”
隋元亮則表示，在地租構成中，農業保險與環境建設費用都是固定的，農業保險去年提高到了30元/畝，而環境建設費則是9.28元/畝。
如按上述兩組數據計算，在包含資源經營費、農業保險、環境建設費后，二九一分公司的租地成本應在219.28元/畝。
記者注意到，2012年北大荒擁有的62.4萬公頃耕地與24萬公頃可墾荒地共完成承包收入20.07億元，如平均到畝均收入，與219.28元/畝的價格頗為接近。
此外，北大荒網站公開數據顯示，二九一分公司耕地面積為56.8萬畝，如以180元/畝的資源經營費計算，2012年上市公司獲取的費用應為1.02億元。
而按照王世國給出的數據，2013年農戶所繳納地稅與2012年相同，旱地承租價格為390元/畝，水田則為457元/畝。另據二九一分公司一位石姓人士透露，目前，在二九一農場的土地構成中，水田占到3/5，其他為旱田。
以此計算，2012年農戶所繳納水田承包費用為1.56億元，旱田承包費用為0.89億元，也就是說，2012年二九一農場所獲得的地稅總額為2.45億元。
此外，對于地租如何分配，周景文表示，租金不是北大荒全拿了，“整個農場的基本建設，都要來源于這點土地。”
“不是缺一星半點。”在當地人賈楊看來，自2009年前后開始的平改樓速度，足以說明二九一對資金的渴望。
據北大荒網相關資料顯示，二九一農場3年城鎮建設投入資金10億元，建設樓房80余棟、建筑面積65萬平方米，城鎮化率提高到86.7%。
在周景文看來，存續農場發展，僅靠上面的財政撥款，根本不夠用。
一位證券市場人士認為，上市公司與國有農場特殊的歷史關系，決定了北大荒的農地租金目前還不能完全按照自由市場原理定價。
而在與記者的交談中，周景文多次表示，北大荒股份下面一共有16家農場，情況和二九一基本一樣，因為這些分公司的體制、機制都是一樣的。
市場聲音：北大荒千萬畝土地價值未完全釋放
2002年，司馬邑還在某券商上班。當時，有兩只股票，被司馬邑認定為是最有長線價值，一個是北大荒，另一個是貴州茅臺。
2001年8月27日，貴州茅臺上市，7個月后的2002年3月29日，北大荒登陸A股，二者股齡僅差半年左右。
2002年夏天，北大荒市值大約90億元，而貴州茅臺市值比北大荒略小一點，差不多是80多億元。頗為巧合的是，貴州茅臺的茅臺酒，是世界最著名的三大白酒之一；而北大荒的土地，則處于世界上三個最優質的土壤帶之一。
如今，貴州茅臺高高在上，北大荒卻趴在了地上。截至今年5月底，貴州茅臺的市值在2000億元上下，而北大荒市值不足150億元。
在司馬邑看來，即使是在風云變幻的證券資本市場，他也不相信二者市值的差距，“這個差距，多少有些不可思議。”
事實上，在提到北大荒的時候，也許不少人會想到去閱讀北大荒的財務報告等資料。國內很多券商分析師也是按照財務報告進行分析的。“與這些年的財務報告相比，北大荒上市前后的那些文件才更值得閱讀。”在司馬邑看來，作為一家農業上市公司，土地才是北大荒最為核心的東西。
在查閱2002年3月8日簽署的《黑龍江北大荒農業股份有限公司招股說明書》時，記者發現，總數超過1000萬畝的農用土地，成為北大荒集團的最大籌碼。
其時，北大荒集團把下屬16家農場和一個子公司經營權及其所屬房屋、辦公室、廠房、農資工具、機器設備等資產折股，合計11.6996億股。
據了解，16家農場選自北大荒集團的103家農場，包括62.4萬公頃耕地和24萬公頃可墾荒地承包經營他項權利，按畝計算，這些土地為936萬畝耕地和360萬畝可墾荒地。
按照公司與集團所簽署的
《農業承包協議》，所承包土地承包期限為50年，自1998年11月29日至2048年11月28日。
上市伊始，北大荒表示，公司將從集團公司承包來的土地轉包給本公司農工，公司一半以上的收入、90%以上的凈利潤主要來自生產承包費。
《每日經濟新聞》記者查閱相關資料發現，1998年、1999年和2000年生產承包費收入，占據北大荒當年主營業務收入的半壁江山，具體比例分別為50.75%、49.85%和53.46%。
如今，即使在經濟不景氣的大環境下，北大荒土地承包收入最近3年連續上漲。
上市之初，北大荒曾定下地租收取規則，“在雙層經營體制下，公司收取的生產承包費與家庭農場所得基本上各占毛利潤的一半左右。”
“簽訂短期土地承租合同，在公司化運轉的管理下，逐漸上漲的地租，一直是這家公司最為穩定的收入來源。”一位黑龍江省農業系統人士稱。
如將北大荒2012年土地承包收入均化到936萬畝耕地上，2012年承包費用均價在214元/畝；如將荒地與耕地一同計算，2012年承包費用均價則為155元/畝。
記者發現，除去土地轉租等因素，農工從北大荒所屬農場租地的成本，普遍超過400元/畝，與公司財報披露的接近200元/畝的數據相差甚遠。
北大荒某分公司人士的一番話，或足以解釋這種價格上的差距：土地打包上市，但原有的存續農場卻要繼續發展，靠財政撥款，根本不夠用。
在一位研究人士看來，國有農場與上市公司之間體制的沖突，讓北大荒的土地效益，在進入股市10余年后仍未完全釋放。