大中城市房價高企，讓中低收入者紛紛感嘆“買不起房”，繼而轉(zhuǎn)變觀念去租房。而現(xiàn)在，越來越多的租房者發(fā)現(xiàn)，租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比絲毫不“遜色”，逐漸演變成“買不起也租不起”。
隨著今年畢業(yè)季來臨，北上廣等一線城市的租房需求量又將出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。房租會不會越漲越高?與收入、房價相比，房租有沒有一個相對合理的區(qū)間?穩(wěn)定房租難不難?記者進行了探訪。
“住”成為奮斗首要目標
一線城市房租收入比達40%
一套100多平方米的房子被隔斷為6居室，分為二人間至八人間不等，常住有20人左右。每張床鋪價格為每月500—900元。這是位于北京市朝陽區(qū)雙井地區(qū)某小區(qū)一套典型的群租房。在這里住了半年的秦女士告訴記者，這樣的出租房空間十分擁擠，衛(wèi)生設(shè)施不夠用，人員流動性大，安全沒保障。住進來半年多，她也沒和房東簽過正規(guī)租賃合同，但即便如此，這屋子從來沒空過，一直人滿為患。
“就是因為便宜。”秦女士說，就在同一個小區(qū)內(nèi)，60平方米的一室一廳月租金在5000元左右，自己雖然每個月收入有五六千元，但也負擔不起這么高昂的房租，只得暫時屈居群租房。
據(jù)北京市統(tǒng)計局日前公布數(shù)據(jù)顯示，2013年4月份，北京市居民消費價格總水平同比上漲3.2%。其中，包括城區(qū)與郊區(qū)在內(nèi)的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長的確實比較快，尤其是北京上海這些城市，從2011年開始，房租與上一年相比，漲幅都在15%左右。這是一個很高的漲幅。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
面對日漸增長的租金，絕大多數(shù)租房者稱“難以承受”。目前在大中城市，租房者多數(shù)是無房、買不起房以及在當?shù)鼐蜆I(yè)時間較短的中低收入者，比如剛畢業(yè)的大學生以及外來務(wù)工者。租房是他們的“剛性需求”，但他們中多數(shù)人的月收入付完房租后僅夠“溫飽”。
畢業(yè)兩年的小楊在北京通州區(qū)北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個多小時的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對于月收入四五千元的他來說，負擔也不算小。“對于工作一段時間的人來說還好，剛畢業(yè)的大學生太難了。”他說，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來越貴。”
房租多少是合理?從需求方——租戶的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能夠直觀反映出承租的壓力水平。調(diào)查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問題，已成為奮斗的主要目標。如果房租收入比繼續(xù)提高到50%、60%，則會產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。
事實上，相對2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，盡管漲幅趨緩，對于很多低收入和普通白領(lǐng)階層的租房人群來說，租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現(xiàn)在三個方面，一是大戶型漲幅較大，弱化了合租優(yōu)勢;二是郊區(qū)租賃需求增多后促租金上揚，漲幅大于市區(qū)，郊區(qū)租房也越來越貴;三是經(jīng)過之前連續(xù)的快速攀升，基數(shù)越來越高。
大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠達不到15%以上的速度，多數(shù)城市居民收入漲幅在10%以下。而新進入勞動力市場的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項調(diào)查顯示，由于就業(yè)形勢嚴峻，2013年高校畢業(yè)生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們該呆的地方吧。”采訪中，有人很悲觀。
房屋租售比仍低于國際水平
持有人出租房屋動力不足
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關(guān)鍵原因在于租房市場的供求關(guān)系不平衡。
在需求端，近兩年進入大城市的大學畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加，同時房價持續(xù)高企和限購政策越來越嚴，使很多購房者轉(zhuǎn)而租房，增加了需求。
而在供應(yīng)端，閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源，進一步加劇了供求矛盾。
曾有樂觀人士認為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴厲、樓市成交量較低的情況下，會有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租，可以增加租賃房源。但事實上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認為房屋出租后損耗風險高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評估房價租金比以后，放棄了出租。
從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價格是否合理的關(guān)鍵指標。
租售比即房屋租金與房價的比值。國際上一般認為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。
“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價值300萬元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費、取暖費，有可能收入僅四五萬元;如果房主把300萬存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。
不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對于這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。
何況，多數(shù)國家對房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會隨著經(jīng)濟發(fā)展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。
穩(wěn)定房租需增加供給
應(yīng)鼓勵機構(gòu)成為租房供應(yīng)主體
如何緩解租房市場的供求矛盾?當前還是要在供應(yīng)上做文章。通過增加供應(yīng)，可以緩解租賃市場供求關(guān)系，進而穩(wěn)定房租價格。
這兩年政府大規(guī)模開工建設(shè)公租房，被認為有助于增加市場上穩(wěn)定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設(shè)，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由于大量公租房項目還未建成入市，以及一些城市公租房項目過于偏遠、無人愿住等原因，公租房對穩(wěn)定租賃市場的作用，還需要時間來體現(xiàn)。
張旭表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調(diào)節(jié)很難促進租賃房源增長。他認為，應(yīng)通過減免個人所得稅、營業(yè)稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閑置房源用于出租，盤活數(shù)量巨大的存量房。公租房則應(yīng)加快建設(shè)進度，盡快入市，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時完善公租房項目周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。
“增加租房供應(yīng)的思路還可以更加開闊。”清華大學房地產(chǎn)市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設(shè)的公租房和家庭個人出租房以外，還應(yīng)鼓勵更多機構(gòu)出租房屋。比如住房合作社和企業(yè)等，建設(shè)一定規(guī)模的房屋專門用于出租，也可納入政府的公租房體系，多渠道增加房源。“比如房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應(yīng)該采取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優(yōu)惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業(yè)等機構(gòu)也參與進來。”
規(guī)范租賃市場
提高租房穩(wěn)定性
租房子，剛住一兩個月就被通知要漲價，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個持續(xù)的過程，穩(wěn)定租金還需要進一步規(guī)范租房市場。
日前北京市住建委為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，就《關(guān)于印發(fā)〈北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法〉的通知》公開征求意見，《辦法》提出，原接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)當停止接受新的代收代付委托，并將租金支付方式全部調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。這項措施直指目前大量存在的房產(chǎn)中介充當“二房東”的現(xiàn)象，旨在更好地保護房東和房客雙方的利益。
“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房東等。有一個二房東在里面吃差價，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價，使得整個市場處于畸形發(fā)展。”張大偉說。
其實，近年來政府不斷出臺政策規(guī)范租賃市場。2010年住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規(guī)定，但實際的執(zhí)行效果卻很差。專家認為，由于房屋租賃往往發(fā)生在房東、租戶、中介等個體之間，管理規(guī)范的難度確實不小。各地應(yīng)該結(jié)合實際情況，出臺更為細致、可操作的政策，來規(guī)范租賃市場。
比如，可以出臺專門的法規(guī)對房地產(chǎn)中介哄抬租金、發(fā)布不實信息等行為進行規(guī)范,對欺騙、吃差價等違規(guī)行為實施更加嚴厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網(wǎng)上備案機制，進一步完善房屋租賃合同的網(wǎng)上備案，一旦發(fā)生糾紛，有據(jù)可循。
“有很多國家都有可以借鑒的經(jīng)驗，如德國加強租房合同管理的經(jīng)驗，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說，在德國，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因為有完備的法律與監(jiān)管體系保障租房的穩(wěn)定性。如《住房租賃法》等法律明確規(guī)定禁止二房東，規(guī)定房屋所有人不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租者解除合同，不得因為需要自用房屋而隨意將租戶趕走，房租漲幅三年內(nèi)不得超過15%，否則會予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國地方政府每年都會推出租金價格表供租戶參考，租戶可據(jù)此查閱自己租住地區(qū)各類型住房每平方米的價格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價格。
“如此嚴格的法律手段和豐富的服務(wù)手段一旦得以執(zhí)行落實，能在很大程度上保護租房者的權(quán)益，讓人們租得起房、方便租房、敢于租房。”劉洪玉說。